Kauaks jätkub kinnisvaraostjaid?

Kui võrrelda Tallinna kinnisvaraturu selle aasta esimese nelja kuu tehinguhindasid aastataguse ajaga, saab nentida, et tehingute maht on jäänud enam-vähem samaks, kuid mediaanhind on jõudsalt kasvanud. Aastane kiire hinnakasv (näiteks Kristiines 11,7% ja Haaberstis 12,5%) viitab ennekõike vilkale uusarenduste müügile ja linnaosade statistika näitab seda, et turuaktiivsus uute korterite osas on kanda kinnitanud äärelinnas.

Müügimahud on kahanenud kesklinnas ja Kalamajas ning paljud arendajad on julgenud hakata arendama seni n-ö perifeersetele aladele, kus on vajalik välja ehitada ka taristu ja elukeskkond, mis aitaks kortereid paremini müüa. Nii rajataksegi arenduste ümber parke, mänguväljakuid, lasteaedu jms. Iseenesest teeb see ehituse kallimaks ja äärelinna hinnad kerkivad jõudsalt. Kui me aasta tagasi rääkisime hinnaklassist ca 2500 eur/m2 enamasti kesklinna kontekstis, siis mitmed värskelt müüki tulnud arendusprojektid äärelinnas kompavad juba sama hinnataset.

 

Kindlasti on üheks hinnamõjuriks viimase aasta ehitushindade kiire kasv (hinnanguliselt on see olnud 20% aastas). Taas on heade ehitajate defitsiit, aga korralik arendus, mida edukalt müüa, nõuab erinevalt kümne aasta taguse buumi ajast ka korralikke ehitajaid ja enamik arendajaid enam ehituskvaliteedi arvelt lõivu maksta ei taha. Nii et nokk kinni, saba lahti.

Suurenenud arendusaktiivsus võimaldab ehitajatel küsida kõrgemat hinda ja kerkinud ehitushind avaldub ka korterite müügihinnas. Turueelise saavad arendajatest ehitusettevõtted, kel võimalik ehitushinna arvelt müüa odavamat ruutmeetrihinda.

Kas ja kui kaua jätkub ostjaid? Arendusprojektide laojääk on praegu umbes 3100 korterit, kuus ostetakse keskmiselt 330 uut korterit. Uusi mahte on tänase seisuga Tallinna kinnisvaraturule 2019. aastaks tulemas ca 2600 korteri jagu.

Tänane ostja on valdavalt noorem inimene, kelle maitse-eelistuseks on pigem uus korter kui nõukogude-aegse elamufondi kinnisvara. Seega koonduvad just noored pered äärelinna uusarendustesse. Ka investorid on oma pilgu pööranud sinna, sest kesklinna ja äärelinna uue korteri üürihinnas väga suurt vahet enam ei olegi ning tootlus on linnakeskusest eemal paremgi.

Ehkki praegu teeb kinnisvaraoste just nn beebibuumi aegne põlvkond, tuleb vaadata ajas edasi ka demograafilises plaanis. Uuel kümnendil hakkavad kinnisvaraturgu mõjutama 1990ndate madala sündivusega põlvkonnad, mis tähendab seda, et uute korterite ostjaskond väheneb. Laiemas perspektiivis langeb ka sisseränne Tallinna mujalt Eestist. Nii tasub kaugemaid strateegiad tehes silmas pidada, et uute korterite vastu huvi küll säilib, kuid ostmine ei pruugi olla enam nii tormiline.

Muidugi on tulevikku silmas pidades oluline ka küsimus, mida üldse teevad edasi ehitushinnad? On selge, et need igavesti ei kasva, sest kõigel on piir. Usun, et ka sellega on asjad selged uuel kümnendil.

Niisiis, kui võtta kokku, siis usun, et kuni 2020. aastani näeme küllaltki stabiilset turusituatsiooni, kuid väljakutse esitab meile varsti algav kümnend.