Kinnisvaramaks võib olla täiesti vajalik maks

Diskussioon teemal, kas ja millal võiks Eestis kehtestada kinnisvaramaksu, on taas jõudu kogumas. Meeldiv oli lugeda Tea Nõmmanni artiklit ?Mittevajalik maks? (ÄP 08.02), kuid samas tekitas see ka küsimusi.

Artiklis pole seda küll nimetatud, kuid sisuliselt on tegemist Henry George?i (1839-1897), 19. sajandi suure majandusteadlase ideede propageerimisega. Kuigi George?i tuntuim töö on ?Progress and Poverty?, seostatakse tema nime tavaliselt just nn ühe maksu (single tax) ideega.

Arvatavalt on see ainuke maks siis maamaks ehk täpsemalt maa väärtuse maks (land value tax). See nn ühe maksu idee oma ekstreemsel kujul tähendab selle ühiskonna, looduse või Jumala poolt maaomanikule antud tulu täies ulatuses kokkukorjamist maamaksu kaudu ja edasi juba selle ümberjagamist.

Henry George?i ideed on tõestanud küll oma elujõudu, kuid teisalt on asi ka selles, et maailmas on Eesti nende üksikute erandite hulgas, kus ainus kinnisvaramaks on maa väärtusel põhinev maks. Muid näiteid võib otsida meie jaoks kaunikesti eksootiliste riikide hulgast nagu näiteks Jamaika, Lõuna-Aafrika Vabariik.

Tavaliselt võrreldakse omavahel just maamaksu (maksustatakse ainult maad) ja kinnisvaramaksu (maksustatakse maad koos hoonetega). Ma olen olnud ja olen ka täna suur maamaksu pooldaja, kuid olen seisukohal, et selle tõepoolest progressiivse maksu olemasolu ei välista kinnisvaramaksu olemasolu.

Ärgem unustagem, et kinnisvaramaks peegeldaks oluliselt paremini nii maksumaksja maksevõimet kui ka seda regionaalset tegelikkust, milles elame: maamaks on võrreldes nt tulu- ja käibemaksuga maks, mida vaesemates ja hõredamalt asustatud piirkondades makstakse ebaproportsionaalselt palju. Kinnisvaramaks oleks oluliselt enam kooskõlas meie majandusega. Omal moel negatiivse tegurina ei saa jätta märkimata, et läbi hoonete kaasamise suureneb erinevus jõukamate ja vaesemate omavalitsuste vahel võrreldes maamaksuga veelgi suuremaks.

Samas ei ole põhjust käsitleda ei maamaksu ega ka kinnisvaramaksu regionaalpoliitilise instrumendina ja juhul kui maamaks säilib, ei tähenda see maksubaasi vähenemist ühegi omavalitsuse jaoks.

Võib ju võrdlusbaasi laiendada ja võtta vaatluse alla maksubaas tervikuna. Reformierakond on välja käinud idee vähendada üksikisiku tulumaksu seniselt 26 protsendilt 20protsendile. See on leidnud päris tõsist kriitikat eelkõige seetõttu, et laekumata ca 1,7 miljardit krooni (ajakirjandusest läbi käinud ?number?) ei ole lihtne millegi muuga asendada ja tundub, et sedavõrd avaliku teenust kärpida nagu ka ei taheta.

Kas kinnisvaramaks ei või olla selle osaline aseaine? Arvestades maamaksu ca 0,3 mld kr suurust laekumist, ei ole siiski korrektne väita, et ehitiste kaasates võiks kinnisvaramaksu laekumine tõusta nt 2,0 miljardini. Küll võiks aga maksulaekumised kasvada kordades võrreldes senise maamaksuga.

See, et ehitiste maksubaasi kaasamine on löök eelkõige vaesema elanikkonna rahakotile, ei pea paika. Õigemini peaks see paika ainult juhul, kui väikese väärtusega varade puhul rakendataks kõrgemat maksumäära.

Usun, et sellise ideega keegi välja ei tule. Vastupidi, võimalik on sarnaselt tulumaksuga rakendada maksuvaba miinimumi, mis tagab selle, et madala väärtusega kinnisvara omanikud ei pruugi üldse maksumaksjate hulka kuuluma hakata. Loomulikult on ehitiste kaasamise puhul põhjust kõneleda mõõdukatest ja läbikaalutud maksumääradest.