Tehingu edukus sõltub täpsest eelleppest

Kinnisvarafirmade igapäevases praktikas on ostu-müügi eellepingute sõlmimine tavapärane ja sageli möödapääsmatu. Samas ei reguleeri kehtivad seadused eraldi eellepinguid, nende sõlmimist ega täitmist.

Eellepingutena käsitletakse lepinguid, milles pooled kohustuvad sõlmima lepingu tulevikus eellepingus kokkulepitud tingimustel.

Juristid, tuginedes õigusnormidele, on seisukohal, et eelleping tuleb sõlmida samas vormis kui põhileping. See tähendab, et kui põhileping peab olema sõlmitud notari juures, peab seda olema ka eelleping. Eellepingu notariaalne vorm muutub aga korteritehingute juures küsitavaks. Esiteks on küsimus ajas ja teiseks sellega seotud lisakulutustes.

Suurem probleem on aga mõne juristi seisukoht, et reguleerivate normide puudumise tõttu ei saa eellepinguid pidada pooltele siduvaks. Sellisel juhul on eellepingud mõttetud. Tsiviilseadustiku üldosa (§ 58 lg 1) lubab aga ka niisuguste lepingute sõlmimist, mis ei ole seaduses ette nähtud, kuid ei ole vastuolus tsiviilseaduse sisu ja mõttega. Sellest omakorda järeldub, et eellepingute sõlmimine on seaduspärane.

Väga oluline on eellepingute juures käsirahana või leppetrahvina käsitletav ettemaks. Ka selles on juristid eri meelt. Enamik kohtulahendeid tugineb siis seniajani Tsiviilkoodeksi § 212 lõikele 1, millest järeldatakse, et käsiraha saab anda juba tekkinud lepingulise kohustuse täitmise tagamiseks, mitte aga lepingu sõlmimise tagamiseks tulevikuks. Näiteks ostja tõttu ärajäänud tehingu eellepingukohane ettemaks ei jää mitte müüjale, nagu seda lepingut sõlmides eeldati, vaid mõistetakse ostja kasuks välja kui müüja poolt aluseta ostja arvel omandatud vara.

Kuna enamik eellepinguid on seotud rahaliste kohustustega, on kindlasti otstarbekas kasutada notari deposiiti või usaldusväärse kinnisvarafirma deposiitarvet. Vale on kanda ettemaks eraisiku arvele. Seda juba seetõttu, et sageli kasutab ta raha kohe ära ning tehingu ärajäämise korral kulub selle tagasisaamiseks kohtu kaudu tihti aastaid.

Tuginedes pädevate juristide nõuannetele, on mõttekas kaaluda eellepingu sõlmimist notariaalses vormis. Paraku on notariaalse vormi nõue praegu liiga jäik, kuid loodetavasti toob uus Tsiviilseadus sellesse leevendust.

Kõik kokkulepped tuginevad usaldusele. Et vältida ebameeldivusi, tuleb kasutada oma tehingute juures usaldusväärseid nõustajaid. q

Autor: Aivar Roosik