Maaklerleping paneb tehingu vahendaja vastutama

Kuna praeguseks iganenud tsiviilkoodeksi jõustumise ajal oli maaklertegevus põhimõtteliselt kriminaalkorras karistatav, ei anna nõukogudeaegne dokument konkreetseid juhiseid kinnisvara realiseerimiseks sõlmitava esinduslepingu kohta.

Lahtiseks jääb, kas esinduslepingu puhul on tegemist käsundiga või tööettevõtuga , milline on sõlmitud lepingu õiguskindlus jne? Praktikas kipuvad esinduslepingud erinema mõlemast nimetatud vormist, ühtteist võetakse kummastki ja moodustatakse n-ö hübriidlepe.

Tuleval suvel jõustuv lepingute ja lepinguväliste kohustuste seadus (LLKS) toob kaasa uue lepinguliigi ? maaklerlepingu. Karta on, et LLKS sisaldab sätteid, mis võivad tekitada erinevaid tõlgendusi ja hulgaliselt kohtuvaidlusi. Seetõttu on kinnisvarafirmadel soovitav esinduslepingud üle vaadata ning uute sätetega kooskõlastada.

LLKS kaitseb klienti maakleri ebaõige soovituse eest. § 660 imperatiivse iseloomuga norm keelab maakleril soovitada lepingu sõlmimist isikuga, kes võib sellest tulenevaid kohustusi mitte täita.

§ 661 on esinduslepingutes uudne tingimus ? juhul kui klient soovib, et tema nime ei avaldata kolmandatele isikutele, võib selle maaklerlepingus sätestada ja maakler kohustub sellega anonüümsust hoidma.

Bürokraatlik, kuid eeldatavalt kliendi huvisid kaitsev on § 662, maakleri kohustus säilitada oma maaklertegevusega seotud dokumente vähemalt kolm aastat. Maakleritel on soovitav kõik dokumendid pärast tehingu sõlmimist lepingu osapooltele allkirja vastu tagastada või üle anda.

§ 663 sätestab dokumenteerimise kohustuse. Maakler peab ajalises järjestuses dokumenteerima kõik maaklerlepingud, ka suulised maaklerlepingud tuleb dokumenteerida. Klient võib alati peale teenuse saamist nõuda ja maakler peab viivitamatult andma tema poolt juba allkirjastatud kirjaliku maaklerlepingu vastavalt osutatud teenuse tingimustele.

LLKS § 664 paneb imperatiivse normina paika osutatud maakleriteenuse ees tasu maksmise kohustuse. § 664 lg 2 kohustab klienti tasuma maakleritasu juhul, kui ta otsustab tehingust loobuda, kuid teenus on juba osutatud. Üldiselt tekib tasu maksmise kohustus siis, kui maaklerteenus on juba osutatud, v.a kui maakler on tegutsenud pahauskselt.

§ 666 sätestab kliendi õiguse maakleritasu vähendamiseks, kui tasu on ebamõistlikult suur. Maakleritasu vähendamist saab klient nõuda kohtu kaudu. Uue seaduse § 667 sätestab, et kulude hüvitamise kohustus lisaks nagunii makstavale maakleritasule kaasneb kliendile vaid siis, kui selles on eelnevalt eraldi kokku lepitud.

§ 668 sätestab reeglid juhtudel, kui maakler tegutseb ühe või teise lepingupoole kasuks. Säte lubab maaklerlepinguga mängureeglid paika panna nii, kuidas lepingupooled soovivad. See kehtib siis, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Praktikas on kinnisvaramaakler ennekõike neutraalne vahemees, kes kinnisvara spetsiifilistes küsimustes (hoone ehitustehniline seisukord, omandisuhted, piirangud, turuväärtus, tehingu vormistamine jne) informeerib mõlemaid lepingupooli, kuid hinnaläbirääkimistel esindab ainult maaklerlepingu sõlminud lepingupoolt.

Kui leping on sõlmitud mõlema osapoolega, siis hinnaläbirääkimistel esindab maakler kinnisvara realiseerijat (müüjat, üürileandjat). Kui ühe lepingupoolega on sõlmitud ainuesindusleping ja teisega esindusleping, siis esindab hinnaläbirääkimistel maakler ainuesinduslepingu sõlminud lepingupoole huve. Maakleril on kohustus lepingupooltele selgitada, kelle huvides ta hinnaläbirääkimistel tegutseb.

LLKS § 669 sätestab maakleri vastutuse küsimuse. Siin on uudne lg 2 säte, mis viitab maakleri vastutusele teise lepingupoole ees juhul, kui maakleri poolt esindatud lepingupool soovis jääda anonüümseks. Uuel seadusel on enamjaolt dispositiivne iseloom (LLKS § 5). See annab võimaluse maaklerlepingus kokku leppida teisiti kui seaduses, v.a kohustuslike normidega sätestatu.