Eelleping sõlmitakse lihtkirjalik

Uus Maa Kinnisvarabüroo tegevjuhi Jaanus Lauguse sõnul on eellepingud valus teema. ?Siin ei kattu kehtivad seadused ja tavapraktika. Asjaõigusseaduse § 119 nõuab, et kõik tehingud kinnisvaraga, millega omandatakse või võõrandatakse kinnisvara, peavad olema notariaalselt tõestatud. Seadusandja eesmärgiks on kaitsta osapoolte huve, et kõik tehinguga kaasnev oleks juriidiliselt korrektne ning poolte õigused ja kohustused kaitstud,? sõnab ta.

Toimingud viib läbi riigi poolt vastavad volitused saanud notar, kes on põhjalikult koolitatud ning kelle pädevust juriidiliste probleemide lahendamisel on rangelt kontrollitud. Lauguse sõnul sõlmitakse tavapraktikas eelkokkulepped kinnisvara võõrandamiseks siiski lihtkirjalikult, tavaliselt kinnisvarabüroodes. Tema arvates on see hetkel ainuke mõistlik ja kiire tee kindlustamaks tehingu edaspidist sõlmimist ning fikseerimaks poolte tahet. ?Notarite järjekorrad on ülipikad, tehingu sõlmimine notaris kulukas ja aeganõudev. Ostjat varitseb oht ja kahtlus, et kui lõpuks notarisse kulukat tehingut jõutakse sõlmima, on müüja asja võõrandanud parema hinna eest või leidnud ostja uutel jahimaadel. Ja kahekordne lepingutasu (eelleping ja põhileping) tundub liiga kulukas. Lisaks ei taha paljud notarid eellepingut sõlmida, kuna selle juriidilisel konstruktsioonil pole ühest tõlgendust,? räägib Laugus.

Tänasel kinnisvaraturul lähtuvad kinnisvarabürood ja nende kliendid lepinguõiguse põhiprintsiibist, mille kohaselt järgib mõistlikult tegutsev isik kokkulepet, millele ta omakäeliselt on alla kirjutanud, sõnab Laugus.

Kinnisvarabürood annavad klientidele lisatagatisena võimaluse eelkokkuleppega ettemakstud summa talletada kinnisvarabüroo neutraalsel kontol deposiidis. Usaldusväärse kinnisvarabüroo deposiit avaneb müüjale, kui tehing on tehtud, või summa tagastatakse ostjale, kui tehing tegemata jääb. Lisatagatiseks on kinnisvarabüroode klientide must nimekiri. Sinna talletatakse isikud, kellega on lepingu täitmisest või täitmata jätmisest tulenevalt probleeme tekkinud. Kinnisvarabürood vahetavad sellekohast infot, samuti edastatakse info pankadesse.

?See annab tehingu osapooltele kindlustunde, et mõlemad oma kohustusi korrektselt täidavad. Sulisid liigub ikka, kuid enamik inimestest tegutseb mõistlikult ja täidab kokkulepet,? sõnab Laugus.

Tallinna notar Jaan Hargi räägib: ?Levinud arusaama järgi peetakse eellepinguks ka muid erinevaid kokkuleppeid, mida sõlmitakse näiteks korteri müügiks kinnisvaramaakleritega vms, kuid mis sisuliselt seda pole.? Tema sõnul kehtestati 1. juulil 2002 jõustunud võlaõigusseadusega (VÕS § 33) tõesti eellepingule, mis eelneb notariaalses vormis sõlmitavale lepingule, notariaalne vorm. Kui aga on tegemist lepinguga, millelt ei nõuta notariaalset vormi, siis ei ole vaja notari juurde tulla ka eellepingu sõlmimiseks, sõnab notar.

Õigusteoreetikute hulgas on levinud arvamus, et tühisuse vältimiseks peaks eelleping olema põhilepinguga samas vormis, räägib notar Hargi.

?Praktikas sõlmitakse notariaalselt tõestatavaid eellepinguid üsna harva. Tavapärases olukorras, kus omanik müüb talle kuuluvat kinnistut, ei ole ka selle järele mingit vajadust. Juhul, kui pooled ei ole veel kindlad omandi üleandmise soovis, on täiesti võimalik sõlmida eraldi võlaõiguslik müügileping, hiljem aga teha asjaõigusleping ning koos sellega esitada avaldus kinnistusosakonnale uue omaniku kinnistusraamatusse kandmiseks,? selgitab Hargi.

Võlaõigusseaduse § 33 lõike 1 järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel.

Eellepingu sõlmimine on mõttekas eelkõige juhtudel, kus põhilepingu sõlmimisel on mingid õiguslikud või faktilised takistused: müüja ei olegi veel omanik, esindajal puudub vajalik volitus, müüdavat maja pole veel ehitama hakatud vms.

Härmo Haljaste, Kaanon Kinnisvara tegevjuht:

Seadusandjad võiksid eellepingute osas mõne ?pehmema? lahenduse luua, sest notariaalse tõestamise nõue pärsib põhjuseta kinnisvaraturu aktiivsust. Võlaõigusseadus nõuab eellepingult sama vormi, mis põhilepingult, ehk kui põhileping on notariaalses vormis, siis peab ka eelleping seda vormi järgima. Kuna notariaalse eellepingu sõlmimine ei ole operatiivne notaribüroodes valitsevate pikkade järjekordade tõttu ja toob kaasa täiendavaid kulusid, on olnud tavapraktikaks sõlmida lihtkirjalikke ?kavatsuste protokolle? või ?broneerimislepinguid?. Kui tehingus osalevad pooled on sellise lepinguvormiga nõus ja ei ole pahatahtlikud, siis tavaliselt jõutakse ilma takistusteta notariaalse põhilepinguni. Ilma kirjalike kokkulepeteta võivad aga tekkida vaidlused, kes mida ütles ja kokku leppis.