Tootmispindade turul vanad tööstushooned

Sellise Tallinnas või Tallinna lähiümbruses asuva kinnisvara jääkasendusmaksumuse (s.o krunt + ehitusmaksumus ? amortisatsioon) ning turuväärtuse vahe on aasta-aastalt vähenenud, kuid üldjuhul on turuväärtus siiski kõrgem sarnaste objektide jääkasendusmaksumusest.

Loomulikult võib esineda ka vastupidiseid näiteid ja seda eelkõige juhul, kui tegemist on hea asukohaga kinnisvaraga, kusjuures ehitiste konstruktsioon võimaldab hooneid ekspluateerida ning planeerida tänapäevaseid standardeid arvestades.

Tallinnast ja teistest suurematest asulatest eemal asuvate tööstuskinnisvaraobjektide turg on viimastel aastatel näidanud elavnemise märke, kuid siiski ei saa rääkida aktiivsest ning väljakujunenud turust. Nimetatud objektide müügihindade kujunemisel ei ole sageli ühest alust ? tehinguid sõlmitakse nn kokkuleppehindadega, mis võivad sarnaste objektide puhul erineda üsna oluliselt. Samas on selge, et nn kokkuleppehindade kujunemise aluseks ei ole enamjaolt konkreetse objekti jääkasendusmaksumus, mis üldjuhul ületab müügihinda kordades.

Eeltoodu kehtib juhul, kui vaadeldav tööstuskinnisvara paikneb asukohas, mida võib pidada selle parimaks kasutuseks.

Paraku olid möödunud aegadel arusaamad linnaplaneerimisest teistsugused, kui need on tänapäeval, mistõttu võib üsna sageli kohata tootmis- ja/või laohooneid elamupiirkondades. Sellisel juhul on asi hindamise seisukohalt keerulisem, sest objekti parima kasutuse selgitamine, mis on iga hindamise aluseks, on raskendatud, kuna objekti turuväärtus võib sellisel juhul kujuneda hoopis mõne muu kasutusotstarbe järgi, nt krunt korterelamu ehitamiseks.

Objekti parima kasutuse muutumisel kujuneb aga turuväärtus hoopis kehtivate planeeringute ning potentsiaalsete ehitusmahtude põhjal.

Uusi tänapäevastele tingimustele vastavate tootmis- ja/või laohoonete pakkumine enam-vähem puudub, mistõttu ei jää ettevõtetel muud üle kui osta hoonestamata krunt ning ehitada sinna oma vajadustele vastav hoone. Teoreetiliselt võiks see tähendada, et uute tootmis- ja/või laohoonete turuväärtus peaks olema tihedalt seotud nende ehitusmaksumustega.

Autor: Aivo Hallist