Vanemate eramajade eeliseks on väljakujunenud elukeskkond

Kõige suurem nõudlus eramute ja kinnistute järele Tallinnas on praegu hinnaklassis 1 200 000?1 600 000 krooni. Toodud vahemiku alumise piiri pool pakkumine praktiliselt puudub ja sageli ostetakse antud hinnatasemel majaosa.

Aastal 2003 oli kaalukauss siiski vanemate eramute kasuks, kuigi uuseramukvartalite kiire areng lubaks eeldada vastupidist. Statistikaameti andmetel oli Tallinnas ja Harjumaal kasutusse lubatud ühepere-, kahepere- ja ridaelamute arv 442, eramutehinguid eluhoonetega kinnistutega 1900. Kui aga arvestada, et eramutehingud hõlmavad ka uuseramuid, millest paljud on vastu võtmata ja hulgaliselt on ka ehituskruntide tehinguid lähiajal püstitatavate eramutega, siis tõenäoliselt ületab vanemate eramute tehingute arv uusi vaid kolmandiku võrra.

Möödas on ajad, kui vanem maja osteti soodsama hinna pärast. Tänane olukord on pigem vastupidine. Vanema maja ostu puhul on ju vajalik arvestada ka lisainvesteeringute maksumusega ning lõppmaksumus kujuneb ostjale uuseramust sageli kõrgemaks. Siiski võib arvestada, et optimaalse suurusega eramusse tehtud mõistlikud investeeringud tõstavad üldjuhul samavõrra ka turuväärtust. 70?80ndate aastate suuremate eramute puhul see tihti nii ei ole. Suurelamu täielik kaasajastamine eeldab sageli vaid kivikarbi säilitamist ning vajalik investeering võib osutuda ootamatult suureks.

Peamiseks argumendiks vanema eramu ostmisele on asukoht väljaarenenud elamupiirkonnas, kus on olemas terviklik infrastruktuur.

Eelkõige nooremad pered väärtustavad linnasisest asukohta, sest neile on oluline ka lasteasutuste lähedus, ühiskondliku transpordi olemasolu jmt. See sihtgrupp ostab sageli 60ndate aastate eramu hinnaklassis 1,5 miljonit krooni. Elamu renoveeritakse säästlikult ja lõppmaksumuseks kujuneb 1,8?2,0 miljonit krooni. Teine jõukam sihtgrupp hindab soliidseid vanemaid elamupiirkondi, nagu näiteks Nõmme, Merivälja-Pirita, Kakumäe, aga samuti ka kesklinnalähedast Lilleküla.

Nemad ostavad vabade ehituskruntide puudumise tõttu vanema eramu eesmärgiga see lammutada ja ehitada asemele uus. Taolisi ostu-müügitehinguid võib sisuliselt lugeda ehituskruntide tehinguteks ning nende hinnatase ületab sageli oluliselt uuseramupiirkondade kruntide hinnataset. Eriti kõrgelt on hinnatud Rahumäe, Nõmme ja Hiiu suured eramukrundid. Seal on sagedased vanemate eramutega kruntide (ca 2000 m²) tehinguid hinnatasemel 1000 kr/m², kogumaksumusega ca kaks miljonit krooni. Mujal piirkondades on suuri krunte pakkumisel vähe ja väikekruntide hinnatse on näiteks Lillekülas ja Meriväljal kuni 1300 kr/m², 600 m² pinnaga kruntidel ka enam.

Lähiaastatel püsib nõudlus eelkõige väiksematele, 120?160 m² pinnaga eramutele, mille hind ei ületa 1,5?2 miljonit krooni. Nõudlus kasvab ka soliidsemate eramupiirkondade eramute ja kruntide osas.

Autor: Eero Olander