Eluasemelaenu tulek lükkas hoogsalt käima kinnisvaraturu

Nagu polekski midagi kümne aasta jooksul muutunud. Kuigi märksõnad, mis iseloomustavad nii praegust kui ka kümne aasta tagust aega on sarnased, siis detailidesse süvenedes selgub, et mulje on petlik.

Tänane ja kümne aasta tagune maailm on siiski kaks ise asja, süsteemid toimivad erinevatel tasemetel ning tänane mõõtkava on teine.

Nii on tehingute arv mõlemal võrdlusajal kasvav ja hinnatõus esinduslik, kuid samas on oluline ära märkida tõsiasi, et 1996. aasta viis Eesti kinnisvaraturu uude faasi. Jõuti kriitilise hulga tehingute sõlmimiseni, millest edasi üksik hulluhinnaline ostutehing ei suutnud kogu turupilti pea peale pöörata ega hüpitanud hinnakõveraid silmistkaduvatesse kõrgustesse.

Kahel erineval ajal oli ka erinev sisu mõistel "soodne laenupoliitika". Kui praegu tähendab see inimestele, et on võimalik nautida kõigi aegade soodsamaid intresse, siis kümme aastat tagasi tervitati kauaoodatud pikaajaliste eluasemelaenude tulekut pangandusturule. Hansapank oli esimene, kes 1996. aastal rõõmustab pikaajalise eluasemelaenuga.

Kahe ajajärgu erinevus on ka see, et kui praegu on laenamine täiesti tavaline tegu, siis aastat kümme tagasi ei kasutatud tihti pankade pakutavaid võimalusi - võlguelamise mõte tahtis harjumist.

Ka intressidki ei olnud tollal kuigi sõbralikud - 1996. aastal ulatusid kroonilaenude puhul keskmised eluasemelaenu intressid üle kümne protsendipügala kuni 18 protsendini, praegune näitaja püsib aga kolme ja nelja vahel.

Panti sai anda nii maja, korteri kui ka auto. Pikim laenuperiood oli kümme aastat ning omafinantseering pidi olema 40 protsenti.

Ka uusehituste rekordmahtude väljendus numbrites, siis ja nüüd on oluliselt erinevad. Näiteks lubati statistikaameti andmetel 1996. aastal kasutusse 935 eluruumi uusehitistes. Kümne aasta möödudes on mahud sisuliselt neljakordistunud.

Üks olulisemaid erinevusi aga praegusel ja kümne aasta tagusel ajal on olukord, mis valitseb maa müügil. Eesti maa on kui hea vein - ajaga vaid väärtust juurde võitnud. 1996. aastal tuli nentida, et hoolimata hoo kogumisest, ei ole maade turg välja kujunenud ja kruntide eest küsitakse väga erinevat hinda. Ette tuli isegi juhtumeid, kus kõrvuti asetsevate kruntide eest küsiti mitmekordselt erinevat summat.

Tallinna piirkonnas sai küll teatud turu korrastumisest ja hindade väljakujunemisest rääkida, kuid keskmiseid hinnatasemeid kinnisvaraspetsid välja ei tahtnud hõigata ja igasuguseid prognoose peeti puhtaks spekulatsiooniks.

Nüüd aga on maa ostjate seas hinnas - see on üks suurima perspektiiviga investeeringuid Eesti kinnisvaraturul. Kuigi, sõltuvalt piirkonnast muidugi, võib endiselt leida piirkondi, kus maa ruutmeetrihinda arvestatakse vaid sentides.

Seetõttu tasub praegu vabadele ressurssidele turvalisi paigutusvõimalusi otsides eelkõige kaaluda maa ostu, kuna maa hooldamiseks kuluv energia on minimaalne, samas on läbikaalutud investeerimisotsuse korral väärtuse kasv enam kui tõenäoline.

Õismäe oli üks enim kallinenud rajoone Tallinnas, Lasnamäe hinnad seevastu perioodiliselt isegi odavnesid.

Pealinna korterid kallinesid 1996. aasta jooksul keskmiselt 9-10 protsenti, võrdluseks praeguse seisuga: kasv möödunud aasta jooksul oli 40 protsenti.

Arengud piirkonniti olid aga 1996. aastal erinevad - vanalinn püsis samal tasemel, kesklinn kallines ligi 16%, Mustamäe-Lilleküla 12%. Praegusele seisule täiesti vastupidine on aga Õismäel ja Lasnamäel toimunu.

Õismäe oli üks enim kallinenud rajoone Tallinnas, kasv ulatus 18 protsendini. Lasnamäe hinnad seevastu perioodiliselt isegi odavnesid, aasta keskmiseks tõusuks sai napp kolm protsenti. Õismäe suur hinnatõus toimus ka ilma renoveeritud korterite turuletulekuta ja oli elanikkonna elujärje paranemise tulemus - jõukamad inimesed, kes veel kesklinna korterit soetada ei suutnud, pöörasid pilgud Õismäe suunas.

Nüüd on Õismäest saanud kivilinn nagu iga teinegi, eliitsuse maik on kadunud. Lasnamäe on aga põlu alt pääsenud ja tihti emotsioonidest kantud ostud on sealsetel hindadel lubanud paiguti isegi kuni 60 protsenti kasvada.

Märkimisväärne muudatus on ka see, et kümme aastat tagasi olid vanalinna korterid märksa enam hinnas kui praegu, keskmine korteri ruutmeeri hinnatase oli iidsete müüride vahel ligi 50% kõrgem kui teistes kesklinna piirkondades. Nüüdseks on vahe kahanenud marginaalseks.

1996. aastal käivitus Tallinnas esmakordselt ka riigile kuuluvatele korteritele oksjonite korraldamine, mille vastu oli ostjaskonna seas elav huvi. Müüdi nii elanikega kui ka tühje eluruume, reeglina EVPde eest ja tavaliselt koos kohustusega tasuda üürnike poolt pika aja jooksul kuhjunud üürivõlg.

Pärnu hinnatasemed püsisid aga 1996. samal tasemel, arenguid ei olnud. Praeguseks on suvepealinna kinnisvaraturg tundmatuseni muutunud. Keskmine hindade kasv viimasel aastal küündis 20 protsendini ja arendustegevus on pealinna kõrval üks intensiivsemaid.

Tartu turul toimus toona vähe märkimisväärset, hinnatõus jäid marginaalseks. Nõudlust jätkus peamiselt kesklinna, kus müüdi valdavalt keskmisest kehvemas seisus kortereid. Nüüd, nagu igal pool mujalgi, on peamiseks iseloomustajaks järjest kerkivad uued hooned ja osati uskumatu üldine hinnatõus, mis küündib 40 protsendini. Kinnisvarast loodavad need, kel raha on, pärast euro tulekut teenida.

Kui praegu on korterite üüriturg juba üsna mitu head aastat järjest kiratsenud ja üüritasemed on paigal marssinud, olid 1996. aastal kinnisvaraomanikud-üürileandjad märksa õndsamas seisus, kohati sai üürigi küsida rohkem kui nüüd.

Eesti elamispinna üüriturgu sai lugeda üheks urbaniseerumisprotsessi osaks - linna kipuvad nii erastamisprotsessi kurva kõrvalmõjuna tööta jäänud inimesed kui ka regionaalpoliitika mõjul edumeelsemad eksemplarid. Linna tööle tulijaile ei garanteeri ükski tööandja eluaset ja nii oli tulijale ainuke taskukohane lahendus üüripind leida. Eluasemelaenude intressid langesid küll ka toona, kuid üürituru tõusvas joones arengule see mõju ei avaldanud, kuna polnud raha esimeseks sissemakseks.

Suuremate linnade, Tallinna, Tartu ja Pärnu üüriturud käitusid aastat kümme tagasi üsna sarnase loogika alusel. Tallinnas oli küll tööotsijaid enam, kuid olukorda tasakaalustasid Tartu tudengid ja Pärnu puhkajad.

Praegugi kulgeb suurlinnade üüriturg sarnases taktis ja värviandjad on samad. Tõusuteel olemisest aga rääkida ei saa. Kuniks inimestele on laenuvõtmine nii soodne kui praegu ja vähegi võimalust isiklik eluase soetada, pole olulisi muudatusi ka ette näha. Hooajalisteks raputajateks on ehk veel enne kooli algust tudengid, kes nõudlust hüppeliselt suurendavad ja nii veidike kõrgemat hinda lubavad küsida.

Kuna üüriliste näol on tegemist enamasti hinnatundliku sihtgrupiga - noored elu alustavad pered, tudengid jne - ei ole ka üüritasemed viimastel aastatel oluliselt kasvanud. Teatud piirkondade keskmist on tõususuunas tõuganud esindusliku hulga uute kortermajade valmimine - uute ja kvaliteetsete eluasemete üüritasemed on loomulikult kõrgemad. Samas on viimasel ajal tendents, kus uutesse korterelamutesse, eriti paremates piirkondades, nagu kesklinn, ostetakse kinnisvara tihti investeerimise eesmärgiga ja mitte sooviga sinna elama asuda ja nii on kallimate üürikorterite osas selge ülepakkumine tekkinud. See aga välistab lähiajal ka üürihindade tõusu.

Tollasel ja praegusel üüriturul on erinevuseks nüüdne lühiajalise üüri edukus. Üürihuvilisi perioodiks ühest nädalast kuni kuue kuuni jätkub enam kui üürilisi, kes aastateks püsima jäävad. Lühemaks ajaks otsivad elamist nii välismaalased, kes rõõmuga kallitelt hotelliarvetelt kokku hoiavad, kui ka kohalikud, kes uue kodu valmimist oodates vahepeatuspaika otsivad. Samas pakkujaid napib, sest mida tihedamini üürilised vahetuvad, seda enam sekeldusi.

1996. aastaks oli ehitusturu tõeline madalseis jäänud paari aasta tagusesse aega. Vahepeal oli iga uus aasta kaasa toonud turu korrastumise ja mahtude suurenemise. Jõudsalt oli edenenud eramute ja kortermajade ehitus ja ostjate huvi oli kasvavas joones edenenud.

Muidugi, uute ehitiste esirinnas ei olnud tollal elukondlikud hooned, enam ressursse ja tähelepanu kulus äri- ja kaubanduskeskuste rajamisele. Suund oli suuremate Eesti kommertspankade ja kindlustusfirmade peakontorite ehitamine või ehituse käivitamine, otsa tegi lahti Hansapank. Tallinnas valmis ka Stockmanni kaubamaja esimene ehitusjärk.

Elamuehitustest kuuluvad tolleaegsete silmapaistvamate projektide nimistusse näiteks Tiskre uhke elupiirkonna esimese etapi valmimine, mille käigus AS Kodumajagrupp rajas sinna 28 uut ühepereelamut. Tegemist oli esimese sellises mahus kokkupandavate majade projektiga Eestis. Suurematest ettevõtmistest eramuehituse vallas võib esile tuua ka AS Kodala poolt Ülemiste järve lähedusse Mõiku ehitatud maju.

Hoogu kogus ka kortermajade ehitus. 1996. aasta alguses lõppes EKE Merko korterelamu ehitus Kadriorus, kus müüdi korterid hinnaga 10 000 krooni ruutmeeter. ASil Rooboro oli ehitamisel kortermaja Kassisaba piirkonnas, kuhu müügihinnaks prognoositi 15 000 krooni ruutmeeter. Kõige odavamalt oli 1996. aasta lõpul võimalik korteriomanikuks saada Lasnamäel, kus lõpliku siseviimistluseta korteri ruutmeetri maksumuseks oli 4000 krooni. Sellesse aastasse jäi ka hulk uudiseid tulevatest projektidest, mida jätkus pea igasse Tallinna linnajakku.

Väljaspool Tallinna tuli tollal uute projektide uudiseid üsna kesiselt. Uueks aastaks oodati Tartu kesklinna Rand ja Tuulbergi uhket projekti 100 moodsa korteriga.

Nii nagu kümme aastat tagasi, saab tänagi nentida, et ehitusturg jätkab tõusujoonel ja viimased aastad on kaasa toonud mahtude rekordarvud, seda hoolimata kiirest ehitushindade tõusust. Ehitajate ja arendajate huvi on aga uhkete büroohoonete püstitamiselt kandunud kortermajade ehitamisele, see jätab varju ka eramuehituse. Huvitav on märkida ka, et aastaid kümme tagasi kerkis vähem paarismaju ja ridaelamud olid populaarsed.

Praegu on olukord vastupidine.

Oluline kaasaja iseloomustaja on ka see, et uute majade kerkimine pole enam pealinna privileeg. Uusi maju on paljudel linnadel, mahud on esinduslikud näiteks Pärnus ja müügiedu on saatnud suuremat osa projekte enamikus piirkondades.