Korteriturg ei ole veel küllastunud

Erinevalt 2005. aasta lõpukuudest, kui nõudlus kinnisvaraturul ületas tunduvalt pakkumise, on tänavu kortereid müügile tulnud rohkem, kui siiani on jõutud ära osta. Kas see tähendab, et kinnisvaraturg hakkab lõpuks kaubapuudusest üle saama ning hinnarallisid ja ostubuume asendab tulevikus normaalne kauplemine? See sõltub sellest, millises tempos pakkumisi juurde tuleb. Kui nende arv kuivab kevadel uuesti kokku, pole ka muudatusi oodata.

Tallinnas on praegu kinnisvaraportaalide andmeil müügile pandud u 4000 korterit. See pole suure linna kohta tegelikult mingi eriline kogus, vaid ainult neljandik pealinna korterituru mullusest läbimüügist. Seega kui vahepeal uusi pakkumisi juurde ei tuleks, ostmine aga jätkuks läinudaastases tempos, oleks Tallinna korteriturg juba hiljemalt jaanipäevaks uuesti lootusetult tühi.

Ostjatest pole niipea puudust karta. Jätkuks inimestel vaid raha, et endale normaalne eluase muretseda. Kümned tuhanded täisealised noored on tänaseni sunnitud jagama eluruume vanemate või vanavanematega. Seejuures kõige arvukam põlvkond alles hakkab iseseisvasse ellu astuma. Jutt on 1980ndate lõpu beebibuumi ajal sündinud lastest, kellest esimesed on jõudnud juba kõrgkooli ja kes pärast selle lõpetamist vajavad varem või hiljem ka omaette eluruumi.

See on põlvkond, keda eriti tasuks silmas pidada elamuehitusele spetsialiseerunud kinnisvaraarendajatel. Tegu on ju nende tulevaste klientidega. Mõned aastad tagasi tundus juba, et uute elamute ehitamine, mis vahepeal kümme aastat sisuliselt seisis, saab lõpuks uuesti hoo sisse. See lootus ei ole tänaseni täitunud.

2001, mis läheb ajalukku elamuehituse sügavaima madalseisu aastana, võeti linnade ja valdade peale kokku kasutusse ainult 619 uut eluruumi: korterit, ridaelamuboksi ja eramut. Järgmine aasta lisas sellele 1135 ja 2003 juba 2435 uut eluruumi. Nõudlus püsis endiselt pakkumisest palju suurem. Paraku ei osanud või ei tahtnud kinnisvaraarendajad teha sellest õiget järeldust. Selle asemel, et uuselamute ehitamise tempot veelgi tõsta, lasksid nad sellel hoopis langeda.

2004. aastal valminud 3105 uut eluruumi ületas 2003. aasta tulemuse mitte enam kahekordselt, vaid ainult 670 eluruumi võrra. Mullu ehitatud 3928 eluruumi mõjus iga aastaga järjest kuumemaks muutuvale kinnisvaraturule samuti nagu tilk vett kuumale kerisele, kutsumata seal esile mingeid olulisi muudatusi.

Mullu tehti elumajade ja korteritega üle 45 400 ostu-müügitehingu. 3928 uue eluruumi müük moodustab sellest vähem kui kümnendiku. Eluasemeturu ülejäänud käibe andis seega pruugitud eluruumide järelturg. Järelturust moodustavad omakorda lõviosa vanad tüüpkorterid. Seda eriti Tallinnas ja Tartus, kus müügil olevate eramute nimekiri on kahanenud pea olematuks.

Kes praegu veel Tallinna piires väiksemat omaette maja tahab osta, sel on valida vaid poolteisesaja pakkumise vahel. Tartu kinnisvaraturul muutuvad eramud samuti järjest defitsiitsemaks. Krundid on ju linnas nii kallid, et keegi ei raatsi sinna enam üksikelamuid ehitada. Kus vähegi tühja maad leidub, püütakse see enamasti ikka nii tihedalt kui võimalik uusi kortermaju täis tikkida.

Kui kohalik võim vanade elurajoonide tihendamisel tõsiselt silma peal ei hoia, on tihti tulemuseks maja, millega pole rahul ei selle tulevased elanikud ega ka nende naabrid.

Enamik ehitus- ja arendusfirmadest alustas mõni aasta tagasi sisuliselt nullist. Nüüd on kõigil esimene kooliraha loodetavasti makstud ja aeg oma turuosa otsustavalt suurendada. Uute korterite soovijad ootavad, laenumiljardid samuti - kaua need ikka üksnes vanade korterite järelturul ringlevad, kutsudes seal esile ainult uusi hinnavõidujookse.

Autor: Ivar Kostabi