Odav projekt võib viia suurte kulutusteni

Praeguse elamuehitusbuumi tingimustes on tekkinud olukord, kus arhitektibürood ei jõua (või ka ei soovi) tegeleda üksikelamute projekteerimisega, sest projekteeritakse palju ja üksikelamutega tegelemiseks ei jätku tavaliselt ajaressurssi. See on toonud endaga kaasa originaalprojektide hindade olulise tõusu.

Teisest küljest on internetiajastu tingimustes tulnud turule palju üksikelamute tüüpprojekte. Nii koostataksegi projekte, kus elamu projekti aluseks võetakse tellijale enam-vähem sobiv tüüpprojekt, lastakse tuttaval (või tuttava tuttaval) arhitektil teha sellele haltuura korras tellijapoolsed muudatused ning ongi eelprojekt ehitusloa saamiseks valmis. Piisavalt kiire ja suhteliselt odav!

Kui arvestada veel pidevalt tõusvaid ehituskruntide hindu, ehitusmaterjalide ja tööjõu ettearvamatut kallinemist, siis pole raske aru saada, miks oma maja ehitada soovijatel ei jagu enam aega (ning võib-olla ka vahendeid) korraliku elamuprojekti tellimiseks.

Selline "kiirküpsetatud" projekt läbib tavaliselt ilma eriliste probleemideta kohaliku omavalitsuse rutiinse kontrolli (sest projekteerimise eeltingimused on ju täidetud!) ning algab ehitaja otsimine. Kuna väikefirmadel (kes enamasti üksikelamute ehitusega tegelevadki) pole tavaliselt inimressurssi maja korralikult (eelarveliselt) läbi arvestada, siis tehakse ehitusfirma-poolne hinnapakkumine, tuginedes analoogiale ja kogemustele, mitte aga konkreetsele projektile.

Kui hinnapakkumine on võidetud ja leping sõlmitud, alustab ehitusfirma tööd. Normaaloludes peaks ehitusprojekt olema ehitaja jaoks A ja O - kuid mitte vigadega projekti puhul.

Siit algabki "kiirküpsetatud" projektiga peavalu, sest ilma detailsete joonisteta (või kas või viideteta tüüplahendustele) peab ehitaja lahendama probleemsed sõlmed kompromissina omanikujärelevalve nõudmiste, ehitusfirma kasumi ja ehituse "hea tava" vahel. Selliselt koostatud projekti korral arhitekt probleemide lahendamisest osa ei võta, sest tema on oma töö, mille tellija temalt konkreetselt tellinud oli, juba teostanud.

Professionaalse ehitaja ja kompetentse omanikujärelevalve korral jõutakse tavaliselt selliste kompromissideni, mis ei kahjusta ehitist (pigem vastupidi!) ning on vastuvõetavad tellija ja ehitaja rahakotile, kuid mis ei lähe üks-ühele kokku olemasoleva projektiga.

Projektile lisatakse siis teostatud projektimuudatuste leht, mis kujunebki projekti omamoodi "vigade paranduseks". Sellisele "vigade parandusele" nõustub allkirja andma ka projekti koostanud arhitekt.

Kõikide muude võimalike variantide puhul riivatakse mõne osapoole huve. Näiteks nõrga ehitaja ja tugeva omanikujärelevalve teostaja puhul jääb ehitaja tühja taskuga (tema loodetud kasum läheb projektivigade likvideerimiseks vajalike lisatööde nahka) ja maja ei ole ikkagi täielikult projektijärgne.

Ehitisele (seega ka tellijale) kõige raskemate võimalike tagajärgedega variant on nõrk (või ka algaja) ehitaja, kes juhindub pealiskaudse pedandist omanikujärelevalve teostaja nõudmistest. Siis on tulemuseks Potjomkini küla - projektijärgne, kuid ka projektisiseste vigadega ehitis.

Kõikide muude raskuste kõrval tekitab n-ö odav projekt ka probleeme ajagraafikus püsimisega. Enamik tulevasi majaomanikke ehitab oma kodu pangalaenuga (või muu laenuvariandiga), st rahaline ja ajaline ressurss ehituseks on konkreetselt paika pandud.

Rahadega lõhkiminekut on enne ehitamise alustamist raske ette näha. Kui raha juurde ei tule, siis saab ju alati midagi tegemata jätta (tavaliselt on selleks välistööd - piirdeaed, haljastus vms) ja probleem on ajutiselt lahendatud.

Keerulisem on lahendada tööde teostamisele kuluva aja probleemi. Ehitaja on planeerinud projekti teostamiseks konkreetse aja ning sageli on järgmine töö juba ootel (lepingud sõlmitud jne). Tellija on oma endise eluaseme juba müüki pannud ning peab konkreetseks ajaks välja kolima. Seega pole kummalgi osapoolel erilisi võimalusi kokkulepitud ajagraafiku pikendamiseks.

Konflikt on terav ning tekitab palju vastastikuseid alusega ja aluseta süüdistusi, mis aga omakorda võimendab veelgi mahajäämust töögraafikust. Kompromissi leidmise võimalused sõltuvad paljuski tellija ja ehitaja iseloomudest ning siit algabki suure tõenäosusega kohtutee.

Kokkuvõtteks oleks minu soovitus tellijatele: kui elu nõuab "kiiret" projekti, siis tuleks enne ehituse alustamist ilmtingimata lasta tellitud projekt sõltumatul asjatundjal üle kontrollida ja teha vajalikud projektiparandused - ning seda kindlasti enne hinnaküsimiste laialisaatmist. Need tuhanded, mis tellija selleks kulutab, ei ole võrreldavad nende kümnete, hullemal juhul ka sadade tuhandetega, mis pärast konstruktsioonivigade parandamiseks kuluda võivad.

Katse nõuda ehitajalt, et ta oma kulu ja kirjadega parandaks lisaks ehitustööde teostamisele ka ehituse käigus avastatud projekteerimisvead, rõhudes temaga sõlmitud üldsõnalisele lepingule, on küllalt riskantne üritus ja võib viia pikaajalise kohtuvaidluseni, mille tulemust on raske prognoosida. Elamu ehituse lõpetamise tähtajas aga muutub aastanumber kindlasti mitme ühiku võrra.

Seega, oma elamu ehitamisest unistajad: tellige korralik projekt, palgake pädev omanikujärelevalve ja professionaalne ehitaja ning teie elamu kerkib ilma ülaltoodud probleemideta, õiges mõõdus, õige konstruktsiooniga ja õigel ajal.

Autor: Valeri Lebedev