Ainult statistika põhjal turust aimu ei saa

"Mõni aeg tagasi kirjutati meedias, et hinnalangus on peatunud ja tõus alanud. Need kommetaarid tulidki lühiajalist statistikat vaadates, kus juhtusid sisse mõned kõrgema hinnaga tehingud, mis ei pruukinud olla vabaturu tehingud ja mille pealt kaugemale ulatuvaid järeldusi on vale teha," märkis Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.

Uus Maa Kinnisvarakonsultantide kinnisvara analüütik Annika Jakobson on juhtinud tähelepanu sellele, et kuna viimasel ajal on sagenenud kohtutäiturite ja pankrotihaldurite poolt müüdavate kinnisvaraobjektide arv, ei kajastu kõik tehingud maa-ameti andmebaasis ning seetõttu on statistika viimase aasta jooksul varasemast ebatäpsem.

"Kuna kohtutäiturite poolt müüdud kinnisvara on reeglina turuväärtusest madalam, võib eeldada, et keskmine hinnalangus on olnud arvatust suurem, samuti on olnud suurem kinnisvaratehingute arv. Kui palju kohtutäiturid igal kuul tehinguid teevad, on keeruline hinnata, kuna see info ei kajastu üheski andmebaasis," märkis Jakobson.

BPE Kinnisvaraeksperdi vahenduse osakonna juhataja Katrin Kurm-Valojää peab aga maa-ameti peetavat tehinguregistrit usaldusväärseks allikaks. "Muidugi mängib siin rolli oskus analüüsida tehingutest saadavat infot ja numbreid. Praeguses turusituatsioonis, kus tehingute arv on väike, omab iga toimunud tehing kogu turu kontekstis suuremat kaalu," märkis ta.

"Kinnisvara hinnastatistika päringu aruannetes on esitatud nii aritmeetiline keskmine tehinguhind kui ka mediaanhind. Kui andmerida sisaldab ekstreemsete hindadega tehinguid, võivad need oluliselt mõjutada aritmeetilist keskmist, kuna see arvestab võrdsel määral statistilise rea iga liikme väärtust," selgitas maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna juhataja kt Andres Juss. Kuna mediaanhind näitab aga tehingute enda jaotuse keskpunkti, siis mõjutavad üksikud madala või kõrge hinnaga tehingud mediaanhinna väärtust oluliselt vähem.

"Anomaaliate kõrvaldamiseks statistikast aitab näiteks meetod lõigata maha 10% kõige madalama ja kõige kõrgema hinnaga tehinguid," märkis kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

"Mediaanhind ja keskmine hind on laias laastus samad asjad, mille leidmise metoodika pisut erineb. Ega siin tegelikult vahet ei ole, kumba kasutada. Mina isiklikult kasutan enamasti keskmist hinda," lisas Toompark, kelle sõnul on pigem tegemist n-ö koolkonna vahega.

Tema sõnul on oluline, et tehtaks vahet tehingu hinnal ja väärtusel. "Keskmine tehingu hind on hind, mis peegeldab antud valimi keskmist hinda, kuid kas see valim vastab turu üldisele struktuurile?" küsib Toompark retooriliselt. Näiteks kui ühel kuul tehakse tehinguid odava varaga, siis on keskmine tehingu hind madal, järgmisel kuul aga tehakse tehinguid pigem kallima varaga. "Statistika näitab sellisel juhul, et keskmine tehingu hind on oluliselt tõusnud, samas aga ei pruugi olla turul midagi muud toimunud, kui vaid nihe tehingute struktuuris," selgitas ta.

"Statistikat kasutades peab alati vaatama, mis peitub numbrite taga. Turust tervikliku pildi saamiseks ei saa vaadata ainult tehingute arvu või keskmist hinda või mediaanhinda, vaid vaadelda ja analüüsida tuleb ikka andmete kompleksi, mis kajastab turgu laiemalt. Muidu ongi oht, et ühekordne anomaalia petab ära, ja sel põhjusel langetatakse valed otsused," hoiatas Toompark.

Kadrioru piirkonna tehingute kasutamine turu analüüsiks on ebausaldusväärne, sest turu mõttes pole tegemist likviidse ja kiire käibega piirkonnaga. See on sama hea kui väita, et autoturu põhi on käes, sest Ferraride ja Maseratide hind tõuseb.

Kõige parema ülevaate annab turuolukorrast "mägede" tehingute analüüs. Kui "mägedes" toimub liikumine, siis liigub ka ülejäänud turg. Nagu börsil: kui põhinimekiri liigub, siis liigub ka muu.

Turul on surnud punkt ületatud, sest mida rohkem positiivseid signaale, seda tõenäolisemalt on põhi maha magatud. Põhi on siis, kui keegi veel ei usu. Eitamise faasist oleme sujuvalt üle läinud jaatamise faasi, järelikult rong juba liigub.