Vanalinn kaotab ärisid keskustele

"Meile pakuti Solarise keskusesse väga soodsatel tingimustel rendipinda ja kuna vanalinn ei ole enam väga atraktiivne koht, siis kolisime sealt ära," rääkis Fotoluks ASi juhataja Assar Jõepera, kes hiljuti 15 aastat Tallinna vanalinnas toiminud kaupluse uude keskusesse üle viis.

Enamus Fotoluksi kauplustest asub kaubanduskeskustes, sest Jõepera sõnul ei saa ju loota, et need kolm kuud, mil turistid vanalinna külastavad, aitaks kauplusel talve üle elada.

1Partner Kinnisvara tegevjuht Martin Vahter kinnitas, et kaubanduspindade väljakolimine Tallinna vanalinnast kaubamajadesse ja äärelinna kaubanduskeskustesse on jätkuv protsess. Viimase poole aasta jooksul on aga märgata, et vahepeal suletud pindadel alustavad tegevust toitlustus- ja lõbustusasutused ning suveniirikauplused.

Vahteri sõnul tehakse enim päringuid kuni 100 m2 suuruste kohvikupindade rentimiseks. "Osa üürnikke hindab endiselt ajaloolist miljööväärtuslikku keskkonda ning on nõus taluma ebamugavusi ligipääsu ja parkimise osas," märkis Vahter.

Pindi Kinnisvara äripindade vanemmaakler Rein Ruusmanni sõnul peletab büroosid ja kaubandusettevõtteid vanalinnast tülikas planeering: tänavad kitsad, lisaks suured liiklus- ja ehituspiirangud. "Omanikel pole praeguses majandusolukorras ideid, mida peale hakata, kuna ehitamine on muinsuskaitsetingimuste tõttu äärmisel kallis. Peatänavatel on rohkelt vabu ruume, eriti kõrgematel korrustel. Mõni maja on täiesti tühi," rääkis Ruusmann.

Vanalinn on ärikinnisvara mõttes suurte kontrastidega: peatänavate ja Raekoja platsi äärsed hooned on leidnud kasutuse, ent kõrvaltänavad sobivad väikese turistivoo tõttu vaid elamiseks. Kohalikule elanikkonnale mõeldud äritegevus piirdub restoranide, muuseumide ja teatritega, suurem osa aktiivsest ärikinnisvarast on suunatud turistide teenindamisele.

"Pindade üürimise vastu tunnevad huvi peamiselt lõbustusasutused, suveniiri- ja antiigimüüjad ning rahavahetajad. Nii see jääb ka lähemas tulevikus," märkis Ruusmann.

Uus Maa/Seven konsultant Marko Kiviranna sõnul kolivad vanalinna vaid ettevõtted, kellele parkimine ei ole olulisim lisaväärtus, näiteks arhitektuuri, reklaami ja üritusturundusega seotud ettevõtted. "Nõudlus on küll oluliselt kahanenud, kuna mainitud ettevõtlusvaldkondades ei ole kõige paremad ajad," märkis ta.

"Tulevikus näeme, et restoranid ja kohvikud on jätkuvalt huvitatud headest asukohtadest ja see hoiab üüritaseme stabiilsena ning büroode osas taastub nõudlus samuti, kui majandus keerab tõusujoonele," lisas Kivirand.

Suhtekorraldusfirma Alfa-Omega Communications on vanalinna kontoris aastast 2003, mil sinna ruumid osteti. "See oli tark otsus. Kui kriis aasta eest algas, helistasid maaklerid ja pakkusid ka meile odavaid pindu keskustesse, aga meie jaoks on hea keskkond väga oluline," väljendas Alfa-Omega juhtaja Viive Aasma oma rahulolu.

Ehkki parkimine on probleemne ka nende klientide jaoks, on Aasma sõnul inimesed teisalt rahul, et neil on olnud põhjust vanalinna tulla. Samuti hindab ta vanalinna hubasust ja erilisust firma loomingulisi töötajaid silmas pidades ning peab seda üheks motivatsiooniallikaks.

"Perspektiivis võiks vanalinnast saada koht, kuhu bürood tagasi tulevad. Eelkõige just need ettevõtted, kelle kliendid võib-olla nii palju kohal ei käi, näiteks konsultatsiooni- ja advokaadibürood, kellele maine ja oma nägu olulised," märkis Aasma.

Kommunikatsioonifirmasid on vanalinnas teisigi, näiteks Powerhouse ja hiljuti kolinud Hill & Knowlton. "Meil ärakolimise mõtteid pole olnud. Praegune vanalinna on luksuspiirkond ja siin kontorit omada on prestiižikas. Eesti inimesed ise rohkem vanalinnas käia. Paljud külalised on tänulikult tunnistanud, et näed, ei olnudki ammu vanalinnas käinud, ei ole lihtsalt põhjust olnud turistide alale tulla. Eesti inimesed võiksid rohkem vanalinnas käia. Paljud meie kliendid on tänulikud, et neil on olnud põhjus nn turistide alale tulla," lisas ta.

Büroopindade turul on poolteise aasta jooksul toimunud intensiivne hindade alandamine. Üürihinnad on kukkunud ligi poole võrra, lisaks peibutatakse kliente oma majja erinevate turundusnippidega.

Kesklinna büroode ruutmeetri üürihind on kukkunud 300 kroonilt 130-le. Näiteks tippbüroode kompleksis Rotermanni keskuses pakutakse ruume hinnaga 180 kr/m2, Triumph Plazas on pakkumises pinnad isegi hinnaga 130 kr/m2.

Samas on ettevõtjaid, kes põhimõtteliselt hinda hoiavad. Narva maanteel asuvas Foorumi ärimajas pakutakse siiani pindu hinnaga 260-280 kr/m2. Äärelinnade büroohoones on olukord sama: kui näiteks Tammsaare ärimajas on jätkuvalt pakkumishinnaks City24 andmetel 165 kr/m2, siis analoogses hoones Mustamäe teel Marienthali keskuses on hinnad pea 20% soodsamad.

Lisaks hinnaalandamisele teevad ärihoonete omanikud suuri pingutusi, et muuta majad või nende ümbrus inimestele atraktiivsemaks. Rotermanni kvartalis korraldatakse erinevaid üritusi tervele linnarahvale. Marienthali keskus on välja töötanud üürnikevahelise ristsoodustussüsteemi, mille kohaselt saavad majas töötavad inimesed teistelt üürnikelt märkimisväärseid soodustusi.

Üüri sooduspakkumiste puhul tasub jälgida, millised need tingimused täpselt on. Vahel pakutakse head üürihinda tähtajaliselt, teisalt peab üürnik arvestama, et lisatööde tellimisel (näiteks kööginurga või duširuumi ehitus, siseseinte paigaldus vms) kajastuvad need ka üürihinnas. Majaomanik on valmis esialgu kulu enda kanda võtma, ent see jagatakse siiski igakuistesse üürimaksetesse laiali.

Üürihuvilised on muutunud äärmiselt valivaks ja nõudlikuks. Ka äärelinnas asuvate büroopindade puhul on nõutud hea ligipääsetavus ühistranspordiga, sest "igal pereliikmel oma auto" suhtumine on enamustes leibkondades unustatud. Firmade töötajaskonnale on tähtsaks muutunud toitlustusasutuste ja kaubanduskeskuse olemasolu, mis säästab oluliselt töövälist aega.

Üüripinna valikul lisaks üürihinnale ja muudele soodustustele on oluline ka kommunaalkulude suurus. Kui näiteks kesklinnas asuvates majades küünib kõrvalkulu ruutmeetri kohta 50 kroonini kuus, siis energiasäästlikult projekteeritud hoonetes (nt Marienthali keskus, Ülemiste City) ei ületa need 30 kr/m2 kohta kuus, mis ainuüksi 100 ruutmeetri suuruse pinna puhul annab paarikümne tuhande kroonise aastasäästu.

Autor: Tea Taruste