Omavoliliste ehitiste sundlammutamine

Tänavu avaldatud riigikontroll audit tõi ilmsiks, et kinnisvarabuumi aastatel on omavoliline ehitustegevus olnud terav probleem paljudes omavalitsustes. Mis on selliste ebaseaduslike ehitiste saatus ja millised on kohalike omavalitsuste võimalused nende lammutamisele sundida.

Ebaseaduslik ehitis on eelkõige ehitis, mis tehtud ilma ehitusloata või mis ei vasta ehitusloa või detailplaneeringu nõuetele. Teisisõnu on tegu olukorraga, kus kinnistu omanik on lähtunud ehitustegevuses arusaamast "minu kinnistu, teen, mis tahan". Ehitusseaduse N 40 sätestab õigusliku aluseta ehitise korral kohalikule omavalitsusele vägagi jõulise meetme - ehitise omanikule lammutusettekirjutuse tegemise. Juhul, kui omanik lammutusettekirjutust määratud tähtajaks ei täida, võib lammutamise korraldada omavalitsus ise.

Seaduse tekst on küll jõuline, kuid reaalses praktikas on "lammutamisklausli" rakendamine sisuliselt olematu. Seda kinnitab ka nimetatud riigikontrolli audit, mille käigus tuvastati, et kaheksas auditeerimise all olnud Tallinna ja Tartu lähivallas ei olnud kohustuslikult lammutatud mitte ühtegi suuremat ehitist.

Senine kohtupraktika. Tuleb tõdeda, et olemasolev kohtupraktika ei julgusta omavalitsusi lammutamismeedet kergekäeliselt kohaldama. Nii on riigikohus lahendis 3-3-1-64-02 märkinud, et mis tahes ehitise kohustuslik likvideerimine piirab oluliselt omandiõigust ja tekitab omanikule kahju. Lammutusettekirjutust ei tohi teha karistusena omavolilise ehitamise eest ning sedavõrd intensiivse sekkumise kohaldamist peab igal juhtumil ülimalt põhjalikult kaaluma. Riigikohus leidis samuti, et isegi juhul, kui rikkumist ei olev võimalik kõrvaldada muul viisil kui lammutamise teel, tuleks seda teha osas, mis on vajalik teiste isikute õiguste või avaliku huvi kaitseks.

Madalama astme kohtud on olnud mõnevõrra jõulisemad ja mõnel juhul ka ehitise lammutamise kasuks otsustanud (näiteks Kadrioru kaasus 2004. aastast). Enamasti loetakse lammutamist siiski liialt radikaalseks meetmeks, millele tuleks võimalusel eelistada leebemaid vahendeid.

Valitsev praktika: tagantjärele seadustamine. Kohalikud omavalitsused ongi läinud seda teed, et lammutamisettekirjutust ei kohaldata. Selmet, et laskuda võimalikku kohtuvaidlusse lammutamise põhjendatuse üle, püüavad omavalitsused õigusliku aluseta ehitised tagantjärele seadustada. Enamasti toimub see tagantjärele detailplaneeringu või projekteerimistingimuste andmise ning juba olemasolevale hoonele ehitus- ja kasutusloa väljastamisega. Selline lahendus kaitseb küll omavolilise ehitaja huvisid, kuid jätab tahaplaanile naabrite õigused, avalikud huvid ning planeeringu- ja ehitusloa protsessi tegeliku eesmärgi.

Üksikjuhtum ka edaspidi. Senine praktika ja diskussioon viitavad, et kinnisvarabuumi ajal kerkinud õigusliku aluseta ehitiste laiaulatuslikum lammutamine jääb olemata. Kohustuslikud lammutamised jäävad ka edaspidi üksikjuhtumiks - seal, kus omavolilise ehitisele esineb aktiivne naabrite või avalikkuse vastuseis. Üsna sarnane on õigupoolest praktika ka Saksamaal, kus kohustuslik lammutamine on samuti harv ja kõige viimane vahend õiguspärase olukorra taastamisel.

Ülaltoodu ei tähenda, et omavalitsused peaks mis tahes omavolilisi ehitisi tolereerima ning käsitlema nende kohustuslikku lammutamist automaatselt võimatu missioonina. Eriti juhtudel, kus omavoliline ehitis rikub oluliselt naabrite õigusi ja planeeringunõudeid, tuleks aktiivselt kaaluda ehitusseaduses võimaldatud lammutusettekirjutuse meedet. Mida varasemas ehitusfaasis omavolilisele ehitusele reageeritakse, seda hõlpsam on ka lammutusmeetme kohaldamine.

Autor: Marko Mehilane