Majahinnad tõusuteel

Vaadeldes viimaste kvartalite kodukinnisvara hindasid, süvenemata detailselt faktidesse ja statistikasse, võiks öelda, et  korterite väärtused on kasvavas ja eramute maksumused langevas trendis.

Kinnisvarateatmik kõrvutas Uus Maa Kinnisvarabüroo 2013. aasta jaanuarikuu kinnisvaraturu ülevaates kasutatud maa-ameti arvandmeid ning tõdes, et suuremates linnades on korterite maksumused kasvanud, võttes aluseks ruutmeetri hinna. Näiteks kolmes arvestatavas linnas – Tallinnas, Tartus ja Pärnus on protsentuaalne kasv möödunud 12 kuul olnud vastavalt 10,5%, 9,7% ja 6,2%. Majade hinnad on olnud aasta lõikes endisel kursil või kergelt kahanenud.

Ober-Hausi Kinnisvara hindaja ja analüütik Rain Rätt juhib tähelepanu faktile, et statistilised andmed ei ole laiendatavad kogu korteriturule ühtlaselt. „Turu elavnemine on toimunud eelkõige suuremates linnades ja kindlasti ei ole korterite hinnad kõikjal Eestis tõusutrendis,“ lausus Rätt. Siiski arvestades keskmiseid hinnaandmeid, võib teha üheseid järeldusi ja lihtsalt tõestada, et korteriturg on tegelikkuses ka kasvusuunaga ülespoole. „Statistika põhjal võib öelda, et korterite segmendis on alates 2009. aastast kuni praeguseni hinnad tõusnud keskmiselt 20%,“ lausus Kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse liige ja maakler Elari Tamm.

Hoopis keerulisem on paigutada võrdlevatesse tabelitesse majade väärtuste muutuseid – tõusev või kahanev hinnaliikumine. Domus Kinnisvara Põhja-Eesti regiooni juht ja maakler Rando Vanaveski pole nõus, et majade hinnad tervikuna on langenud. Pigem võiks pidada olukorda stabiilseks. Vanaveski toob paar näidet toimunud tehingutest. Võrreldes aastase vahega, võimalikult sarnaseid objekte Tallinnas ja Tartus. Eramute müügihinnad olid samas suurusjärgus, pigem isegi 12. kuuga kasvanud. Kinnitades Vanaveski stabiilsete hindade seisukohta. Korralikud eramud on endiselt hinnas, keskmist hinnastatistikat viivad allapoole ebakvaliteetsed masuaegsed uusehitised, majade kehvad asukohad, näiteks põlluarendused aga ka ehitushindade ning üldiste kodukulude pidev kallinemine. Loetleb Vanaveski põhjuseid, mis võivadki viia eramuhindade skaala negatiivsele poolele. Tamm kinnitab samuti, et majade müügitehingute arv pole suur – sihtgrupp on väikene, määrava tähtusega on ka piirkond ja nimetab eramut Harjumaal ikkagi luksuskaubaks. Eluaseme objektide tehingutest 2/3 hõlmavad korterid ehk moodustavad põhiosa. Vähemus jääb personaalsetele kinnistutele. Rätt toetub ka Maa-ameti andmetele ning kinnitab, et viimastel aastatel on siiski eramute müügipakkumiste arv kasvanud. „Põhjusteks eelkõige tõusnud eluaseme sundkulutused, laenuprobleemid või lihtsalt elukoha vahetus,“ rääkis Rätt. Öeldes veel, et suurem pakkumiste arv ei pruugi tähendada hindade langust, sest majad on erinevad. Soovitades vaadata, mis peitub statistiliste numbrite taga.

Tänagi otsitakse enim eramuid, mis on eelpool loetletud negatiivsematest omadustest vabad ehk on hea funktsionaalsusega, rahuldavas asukohas ning lisaks jooksev- ja püsikuludelt säästlikud. „Enamuse müügipakkumistest moodustavad vanemad, ebafunktsionaalse planeeringu ja kõrgete püsikuludega eramud, kuid uute, heas korras ja ökonoomsete eramute pakkumised on väga piiratud – neid ehitatakse reeglina omatarbeks,“ rääkis Rätt. Öeldes veel, et arenenud infrastruktuuriga piirkond ja ökonoomsed küttesüsteemid on samuti olulised tingimused, mida arvestatakse maja ostul. „Täna on lihtsam müüa korralikku maja, mis ei vaja põhjalikku remonti ja ümberehitamist,“ täiendas Vanaveski.

Põhilised elumajade hinnatõusud on toimunud Tallinnas, kuid teistes maakondades ja pealinna ümbruses pole muutused olnud märkimisväärsed. Seetõttu näeb Tamm eramute müügihindade kasvu prognoosides kõvasti potentsiaali. Vaadeldes ette järgnevale 3-4 aastasele perioodile, peab Tamm võimalikuks ka kodumajade 10% hinnahüpet aastas. „Huvi eramajade vastu on kindlasti kasvamas. Suurenenud on trend, kus otsitakse Tallinnast eemale soodsamat maja, vaatamata vahemaale,“ sõnas Tamm. Kilomeetrite pikkuse väärtus muutub üha enam teisejärguliseks, kui on võimalik soetada tunduvalt odavamalt samaväärne objekt maale – võrreldes suurasulatele lähemal paiknevate kinnistutega, lisas Tamm. Rätt oletab, et hinnatud asukohas, madalate sundkulutustega ja korras ehitiste turuhinnad võivad lähiaastal tõusta 5-10%, kuna sarnaste objektide pakkumised on hetkel väga piiratud. „Lähiperspektiivis tõenäoliselt üldiste pakkumiste arv tõuseb ning tähtsustub veelgi asukoht ja elamispinna ökonoomsus,“ kõneles Rätt. Vanaveski prognoosib, et käesolev stabiilne hinnatendents püsib vähemalt järgneval aastal samal kursil. Kokkuvõttes määrabki ju pakkumine hinna ning kui läbipõrunud tühermaa projektmajadele klientuuri pole, kahanevad hinnad iseenesestmõistetavalt. Vastupidi on ideaalmajadega – väärtus saab vaid kasvada.