EfTEN ampsab tüki logistikakinnisvara

“Tootluse kohta saan kommenteerida ainult seda, et see jääb EfTEN Kinnisvarafondi portfelli keskmisele tasemele ehk ca 8,5% puhastootluse juurde. Tehingu rahaline maht on konfidentsiaalne. Meie jaoks on tehingu maht kaheosaline – esialgne investeering ja sellele lisandub juurdeehitusse investeeritav kapital,” rääkis Arakas.

EfTEN Kinnisvarafond ostab DHLi logistikakeskuse ja Onnineni kaupluse koos büroomaja ja Est-Transi jahelaoga. Tehing jõustub pärast konkurentsiameti heakskiitu.

Kinnistute müüja on kinnisvaraarendaja ­Varasto Estonia OÜ. Ettevõtte Eesti esindaja sõnul firma kommentaari anda ei soovi, samuti ei soovinud esindaja oma nime avaldada, kuid ta lisas, et Varasto Estonia müüs selle tehinguga maha kogu oma kinnisvaraportfelli.

Omandatavad kinnistud asuvad Tallinnas aadressidel Betooni 1A ja Betooni 6. Maaüksuse kogusuurus on 70 793 ruutmeetrit, millest 24 100 ruutmeetrit moodustavad logistika- ja kontoriruumid ning külmhoone. Müüja hindab oma majandusaastaaruandes kinnistute hinnaks kokku 17,4 miljonit eurot. Varasto Estonia OÜ kinnisvara­investeeringutelt teenitud renditulu oli mullu 1,3 miljonit eurot.

Olukorras, kus intressid on ajalooliselt rekordmadalad ning alternatiivvarade tootlus kesine, tundub paljudele investoritele kinnisvara üha ­atraktiivsem, märkis EfTEN Kinnisvarafondi juht Viljar Arakas.

Miks teid just see logistikakinnisvara huvitas? Kolm põhjust: asukoht, üürnikud ja projekti tootlus. Betooni tänav on logistika- ja väiketootmise jaoks Tallinna linnas väga heas asukohas. Meil on juba Betooni tänaval üks investeering, Premia Foodsi keskladu. Nende kinnistute suurimad üürnikud on oma ala tippfirmad: DHL, Onninen, Est-Trans, Transpoint International jt. Antud tehingu tegemise eel moodustasid meie portfellist 45% kaubanduspinnad. Soov oli investeerida pigem teistesse sektoritesse, et portfelli sektorite vahel tasakaalustada. Tehingu järel on EfTEN Kinnisvarafondi kogu varade maht üle 175 miljoni euro.

Mis plaanid on selle objektiga? Plaanime hooneid kinnistu piires laiendada vastavalt üürnike vajadustele.

Kui palju kavatsete sinna täiendavalt investeerida? Täpseid projekte ja kalkulatsioone pole veel paigas. Praegu saan seda väljendada umbkaudse suurusjärguna nagu “mõned miljonid” eurod. Täpsemad numbrid saavad paika paari kuu jooksul.

Kui suures mahus plaanite sel aastal investeerida ja kui palju olete juba investeerinud? Hoolimata asjaolust, et lisaks elukondlikule varale on tõusnud ka ärikinnisvara hinnad, on meil plaan oma investeerimistegevust jätkata. Pigem kaldub meie fookus lisaarenduste poole, kuna valmis hoonete tootlus kipub jääma meie jaoks liiga madalaks. Samas ei soovi me oma riskiprofiili oluliselt muuta ja jääme kindlasti puhtakujuliseks kinnisvarainvestoriks. Parandame fondi tootlust lisaarendustega. Praegu on pooleli kaks arendust: täielikult uuenevasse hotell Palace’i saabub esimene külastaja 26. juunil ning Jelgavas valmib RAF Centrsi nimeline kaubanduskeskus juuli lõpuks. Seejärel on meie aktiivne arendusportfell ammendunud ja aeg vaadata uusi projekte. Läti suhtes olen jätkuvalt optimistlikum kui Eesti suhtes. Seega soov on Läti investeeringuid suurendada.

Milline on Efteni selle aasta käibe ja kasumi prognoos? Kindlasti meie tulemused kasvavad jõudsalt. Kui suurelt täpselt, ei julge veel ennustada. Aasta esimese nelja kuuga on meie müügitulu kasvanud 57%, brutokasum 66% ja puhaskasum ilma tulumaksukuluta 72%.

On öeldud, et sel aastal liigub ärikinnisvarasse vähem raha. Kuidas kommenteerite? Balti riikide ärikinnisvaraturg on sedavõrd õhuke, et paar suuremat tehingut mõjutavad numbreid väga olulisel määral. Turul on kuulda nii mõnegi suurema tehingu ettevalmistamisest, kus meie ise ei osale. Seega ma tahan uskuda, et see aasta ei tule madalama likviidsusega kui möödunud aasta.

Nelja kuu pealt on veel vara mingeid järeldusi teha. Olukorras, kus intressid on ajalooliselt rekordmadalad ning alternatiivvarade tootlus kesine, tundub paljudele investoritele kinnisvara üha atraktiivsem. Eks selline karjas liikumine kätkeb endas omajagu ohtusid, millega tuleb kõigil kinnisvaras tegutsejatel arvestada.

Millised varad Teie hinnangul tänavu turul omanikku vahetavad ja miks? Tehinguid toimub igas varaklassis. Usun, et mõnevõrra vähem kaubanduses, kuna keskusi omavad institutsionaalsed investorid, kes ei kipu müüma.

Tarum: büroode nõudlus jääb seisma

Eesti majanduskasvu pöördu­mine languseks toob kaasa korrektuurid büroopindade turul. Kui majandus ei kasva, väheneb ettevõtete liikumisvalmidus ja vajadus uute büroopindade järele, kommenteeris 1Partner Kommertskinnisvara juhatuse liige Tanel Tarum.

“Majanduslangus annab vihje, et kontoripindade nõudlusel on vähe võimalust kasvada. Majanduslangus 1,9% annab ettevõtetele signaali olla äraootaval seisukohal ja panna laienemisplaanid ootele,” märkis Tarum. “Seejuures on mitme uue büroo ehitus juba käiku pandud, mitu hoonet on valmimas. Neid projekte on võimatu seisma panna.”

Nii kasvab Tarumi hinnangul kinnisvarapakkumine tänavu Tallinnas üle 40 000 ruutmeetri. “Kasvav pakkumine ja konservatiivne nõudlus annab turu juhtohjad üürnike kätte, kel on vabam voli lepingutingimusi ja hindu dikteerida. Uute pindade pakkumise kasv ei ole siiski sedavõrd üüratu, et üürile andjad peaksid kõigega vastuvaidlemata nõus olema,” lisas Tarum.

Nii võib prognoosida büroopindade hindade püsimist eelmise aasta tasemel.

 

 

Millised varad sel aastal omanikku vahetavad?

Olev Mait Makk, Seven Real Estate Advisorsi partner, investeeringute ja nõustamisvaldkonna juhtÜle 10 miljoni euroseid tehinguid 2014. aastal napib. Takistuseks on investeerimisobjektide puudus, mitte napp nõudlus. Oodata on paari suurt logistika valdkonna tehingut, mitu marketit leiab ostja. Lisaks on meil töös ühe suurema büroomaja müügi­tehing, mis peaks omanikku vahetama mais. Aktiivsemad müüjad on investeerimisportfellide omanikud, kes pööravad oma investeeringuid ringi, osaliselt ka investeerimistähtaja möödumise tõttu. Näiteks lõpetame lähikuul Eastern European REIT varade müügi.

Margus Tinno, Colliers International Advisorsi partner,  investeeringute ja hindamise juhtKlassikalised rahavoo­investorid otsivad tugeva rahavooga objekte. Millisest kinnisvarasektorist objekte otsitakse, sõltub investori strateegiast ja võimalustest turul. Colliersi 2013. aasta lõpus tehtud küsitluse alusel eelistavad investorid  2014. aastal büroopindade sektorit, järgnevad kaubandus- ja tööstuspinnad.Investoritele pole objektide ostmine pelk tehingu tegemine, arvestada tuleb hilisema objekti majandamisega. See nõuab nii kinnisvarasektori kui ka seda kasutava majandussektori (nt logistikaettevõtted) hingeelu mõistmist. Tänavu ootame tehinguid kõikidest põhilistest kinnisvaraturu sektoritest. Milline sektor kokkuvõttes prevaleerib, sõltub objektide kättesaadavusest, st omanike müügisoovist,  ja hinnastamise reaalsusastmest. Kui tuua võrdluseks 2013. aasta, siis oli Eesti 210 miljoni ­eurose turu juures tehinguid büroo-, kaubandus- ja tööstuskinnisvara sektoris tehingumahu järgi võrdselt (kõik 29%), kuid arvuliselt oli tehinguid selgelt enam tööstuskinnisvara sektoris – 39% (kaubandus 23%, büroo 22%).

 

 

 

Tallinna büroode üürihinnad, €/m²

Kesklinnasuued hooned 12–14vanemad hooned 10–13

Kesklinna lähedaluued hooned 10–13

Äärelinnasvanemad, kuid hea kvaliteediga hooned 6–10