Kinnisvara. Juustuäri juht loeb uue poe ees autosid

Seda selleks, et hinnata, kui suurt potentsiaali kant ettevõttele kannab. Võimalikkuse hindamine on üks viga, mida ta ettevõtte laienemisest välja toob – näiteks Pärnu poodi luues jäi ta uskuma kinnisvarafirmade numbreid, mis tegelikkusele alla jäid.

Kanda kinnitas pood aga Tallinnas. Pärast kriisi esimese ärina Rotermanni keskuses oma poe avanud Juustukuningad kavatseb lähiaastail kümme uut kauplust avada. Koha valiku teeb seejuures ära kinnisvaraomanik – laienetakse vaid sinna, kuhu kutsutakse.

Igal pool ei pääsegi löögile. Enne Tallinna kesklinnas kaupluse avamist oldi aga valiku ees, kas Mustika keskus või Rotermanni kvartal. “Mõtlesin selle valiku üle üsna pikalt, kuid otsustasin viimaks siiski Rotermanni kasuks. Selgeks pooltargumendiks oli asjaolu, et tegemist on kesklinna piirkonna ühe ilusama ning samas soliidsema linnajaoga, teisalt komplitseeris olukorda fakt, et peale meie seal teisi üürilisi praktiliselt polnud,” märkis Wassenaar.

Kolm aastat tagasi oli Wassenaaril vaid ambitsioonikas plaan. “Plaan avada kuus kauplust kolme aastaga,” täiendas ta. Vaatamata jumekale äriideele polnud kõik sugugi nii lihtne – selliseid ruume, mis juustukauplusele sobida võiksid, ei olnud just ülemäära palju.

“On teatud piirkonnad, mis on populaarsemad kui teised ning kuhu rendipinna saamine võib kujuneda keerukaks. Väga raske on siseneda kas või hulgiäridesse, isegi kui äriplaan on muidu vettpidav. Ka Rocca al Mare keskusesse on näiteks üsna raske pinda saada,” nentis Wassenaar.

Edukas pood toob kliendid. Rotermanni ärihoone oli ehitatud buumiajal, mil ärihoonete omanikel ei olnud vähimatki raskust üüriliste leidmisega. Kriisi saabudes lahkus ärikeskusest suur osa üürnikest kas üle jõu käiva üürihinna või pankroti tõttu.

Praegu käib Juustukuningate poes vilgas sagin, inimesed tulevad siia juba teadlikult. Ometi on üürilisi endiselt vähevõitu, kuid Wassenaar loodab, et olukord paraneb. Tema äriga sarnaseid kauplusi on Rotermanni piirkonnas palju, paljud neist on toidu või toitlustamisega seotud.

Ise tuleb tänaval müümas käia. Wassenaari sõnul ei käinud Rotermanni kaupluses pärast avamist rahvast kaugeltki nii palju kui praegu. “Praegune stabiilne külastajate arv on meie pikaajalise pingutuse tulemus,” märkis ta ja lisas, et kaupluse avamise ajal käis ta ise kandikuga väljas ukse ees külastajaid meelitamas. “Eks ma peaksin seda tegema nüüdki, polegi ammu midagi taolist teinud,” ütles ta naerdes.

Wassenaari sõnul oli ta mõnevõrra üllatunud, kui kinnisvaraomanikud mõni aeg pärast Rotermanni kaupluse avamist temaga ühendust võtma hakkasid. “Mingil moel oli meil õnnestunud endale juba pisut nime teha, helistajad pakkusid erinevaid võimalikke kinnisvaralahendusi kauplusepindadeks,” ütles Wassenaar.

Tabasalus luges autosid kokku. Läbirääkimised käivad praegu veel mitme uue rendipinna üle, näiteks lähiajal on kavas avada kauplus Tabasalus. “Tabasalu kauplusepinna puhul tegelesin nüüd piirkonna analüüsiga põhjalikumalt – analüüsisin möödasõitvate autode sagedust erinevatel ajahetkedel, see andis üsna hea ettekujutuse piirkonna potentsiaalist,” rääkis Wassenaar.

Kui kõik läheb hästi, plaanib Wassenaar avada Tallinnas ühtekokku 8–10 kauplust ning Eestis 2018. aastaks kokku umbes 16 kauplust.

 

Juustukuningate kogemus ärile uue kodu valikul

1. Üürimine mõistlik, ostmine mitte. Kinnisvara ostmist oma kaupluste tarvis ei ole kaalunud. Eestis on üürihinnad muu maailmaga võrrelduna mõistlikud, samas kui kinnisvara müügihinnad seda sugugi ei ole. Kaalukausile saaks asetada siis vaid valiku, kas üürimine heas piirkonnas või ostmine halvas piirkonnas.

2. Lase haldajal end meelitada. Juustu­kuningate äri on seadnud edasiseks sihiks laieneda vaid neisse piirkondadesse, kuhu haldaja neid ise kutsub. Selline kontekst loob juba eos positiivsed eeldused ja tunneme, et meiega tahetakse koostööd teha. Siin võib tõmmata paralleeli abieluga, kus kumbki pool annab 50%. Kui suhe toimib ja teineteist väärtustatakse, saavad asjad minna vaid ülesmäge. Kui suhe toimib, kestab see kaua, kui ei, minnakse lahku.

3. Ära usalda vaid reklaami. Näiteks Port Artur 1 oli selge viga – oleksin pidanud põhjalikumalt süvenema, veetma kohapeal enam aega potentsiaali tunnetamiseks. Jäime uskuma kinnisvarahaldajate väljareklaamitud külastajate arvu, mistõttu tundus see valik hea, kuid alles hiljem selgus, et ega seal suuremat külastajaid käinudki.Nüüd veedan iga uut äripinda vaatamas-kaalumas käies kohapeal tunde. Enamasti lähen ma sinna just nimelt nädala sees, näiteks esmaspäevast kolmapäevani. Nii saan ettekujutuse seda kohta ja piirkonda külastavatest inimestest ja potentsiaalse klientuuri eripärast. Ja ma näen, kui palju seal tegelikult ja argipäeviti rahvast käib.

4. Kuula, mida kõneleb maja. Kui potentsiaalne üüriline tuleb äripinnaga tutvuma, eriti kaubanduses, mängib ümbritsev keskkond alati suurt rolli. Kui kohast huvitatud uus rentnik märkab, et suur osa rendipindadest on tühjad, hakkab ta selle koha potentsiaalis kahtlema. Pigem tasuks omanikul anda pind kas või mõneks ajaks tasuta üürile, kui et hoida seda tühjana. Kui koht võidab populaarsust juurde ja tahtjaid on kutsumatagi, küll siis jõuab raha küsida ja hinda tõsta.90% meie Rotermanni poe igapäevasest külastajaskonnast sooritab poes ostu.

 

Kiiruga kokku pandud komplekt ei tööta

Kohese maksimaalse tulu asemel peaks üürileandja alguses keskenduma koha käimasaamisele ja üürnike sünergiale. Paraku on pinna omaniku tasuvustabel tihtipeale maksimumi tuunitud, nii et kaob hinnapaindlikkus.Nii ongi olukordi, kus üürnikud vajavad kiiresti pinda, on valmis maksma küsitud hinda ja omaniku-üürileandja kiirustamise tulemusel moodustuvad komplektid, kus naabriteks on loomatoidukauplus, auto­varuosad ja beebiriided. Selline puuduliku sünergiaga kooslus ei tööta.

Varu vähemalt pool aastat

Kauplusele käidavas piirkonnas vaba pinda leida on raske. Kaubandusettevõtetel tuleb oma plaanid varakult läbi mõelda ja mitte loota sellele, et kui laienemise mõte pähe torkab, on sobiv pind kohe olemas. Võimalik, et sobiva pinna vabanemist tuleb ka oodata. Igal juhul tuleb hea kaubanduspinna otsimiseks varuda aega ja vähemalt pool aastat. Sobiva pinna leidmiseks võib kuluda aga ka paar aastat.