Ehitus. Ehitaja maksab tellija kehva projekti kinni

Küsitletud ehitusfirmad nentisid, et ehitus muutub väga sageli kallimaks, kui alguses on plaanitud – ehituseelarve ületatakse ligikaudu 25% projektides, ütles KMG Insenerehituse ASi eelarve­grupi juht Gert Kaarmann. OÜ Wesico Project omanik Anti Mölter lisas, et kõige sagedamini lähevad ehitustööd arvatust rohkem maksma riigihangetel.

OÜ Nordlin Ehitus juhatuse esimees Ülo Older aga ütles, et nende kogemuse põhjal teevad eelarves rohkem muudatusi erasektori tellijad. “Nende kliendid ja lõpptarbijad tekivad alles ehituse käigus – bürood ja kortermajad,” selgitas ta ja lisas, et klient muudab meelt peaaegu igas projektis.

Renoveerimise hind eriti umbkaudne. Ehitus­firmad on arvamusel, et ehituse maksumuse muudab plaanitust kallimaks peamiselt puudulik projekt ja selle projekti põhjal tehtud eelarve, mis ei vasta tegelikkusele.

Kõige tihem on puudulikku projekti näha vanade hoonete rekonstrueerimisel. “Ei ole harvad juhused, kus olemasolevad konstruktsioonid ei vasta projektis kirjeldatule,” nentis Older. Ohu­kohana lisas Older, et ootamatused võivad tihti tekkida hoonete maa-aluste osade ehitusega. Eelkõige ei pruugi olla geoloogia selline, nagu on märgitud projektis, rääkis Older.

Ehitaja ei otsusta muudatusi. Lembit Tampere LAAM Kinnisvarast tunnistas, et muudatusi tuleb  ikka ette ja vana maja rekonstrueerimisel sagedamini kui uue maja ehitamisel. “Plaanimuutus tuleneb tavaliselt kliendi soovist – ehitaja teeb ikka seda, mida temalt tellitakse ega ole tavaliselt muudatuste algataja,” rääkis Tampere.

Tema sõnul muutub töö kallimaks enamasti ikka kliendi soovi pärast kasutada näiteks paremaid materjale või erilahendus. “Muidugi ka puuduliku projekti pärast. Kui projektdokumentatsioon ei ole ehituse alguseks lõpuni valmis, on ka kõige paremal eelarvestajal raske väga täpselt tulistada,” leidis ta.

Seega valitseb kummaline olukord, kus tööde kallinemise taga on tellija puudulik projekt, aga kogu süü kiputakse jätma töövõtja kanda. Ehitusfirmad pole rahul. “Kahjuks on kujunenud praktikaks, et tellija keeldub vastutust võtmast isegi enda esitatud algandmete eest ning soovib kogu vastutuse lükata ehitaja kanda,” lausus Kaarmann.

Järelevalve on kreenis. Anti Mölteri hinnangul ei ole tellija ja töövõtja võrdsetel positsioonidel. Vaidluste tekkimisel peaks vahemeheks olema ehituse järelevalve, aga Mölteri ütlusel kaldub see üha rohkem kreeni tellija poole.

“Sisuliselt kaitseb omaniku järelevalve 80% ulatuses tellijat,” selgitas Mölter. “See viib sinnamaani, et enamiku hangetes tehtud projektivigadest peaks justkui kinni maksma töövõtja.”

Tampere soovitab tavapäraseks kaitseks ehitusmaksumuse ülekulu vastu täitmistagatist ehk panga­garantiid tööde ajaks.

See annab tellijale kindluse lepingu tähtaja ja rahalise mahu kehtimiseks.

Võta täitmistagatis või reserv eelarvesse. Kaarmann kinnitas, et täitmistagatis on ehituslepingutes tavapraktika ning 90% hangetes ja lepingutes tellija seda ka nõuab. Tavaliselt on see ligikaudu 5–10% lepingu maksumusest. “Meie oleme ka alati soostunud seda andma,” kinnitas Kaarmann.

Kaarmann lisas, et paljudel juhtudel nõutakse just panga väljastatud tagatist, kuid finants­tagatisi annavad ka kindlustusandjad ja oluliselt parematel tingimustel.

Ülo Older ütles, et ehitustööde eelarvetes on sageli ette nähtud reserv, mis peaks vajadusel katma tekkivad lisakulud.

Kõik lisatööd leppige kokku kirjalikult

Leho Pihkva, Advokaadibüroo GLIMSTEDT vandeadvokaatVaidlused ehituse maksumuse üle tekivad peamiselt seetõttu, et lisa- või muudatustööd jäetakse korrektselt dokumenteerimata. Siit kõik hädad alguse saavadki.

Ehituslepingutega ei ole üldiselt probleeme. Nendes on enamasti kirjas, et tööde eelarve on fikseeritud ning sisaldab kõiki soovitud tulemuse saavutamiseks tavapäraselt vajalikke töid. Samuti, et lisatööde kokkulepped tuleb fikseerida kirjalikult. Vigu tehakse töö käigus, kui jäetakse suulised kokkulepped kirjalikult vormistamata.

Fikseeritud eelarve ja lisa- ning muudatustööde kirjaliku vormistamise kokkulepped on ehituslepingutes just selleks, et takistada tööde üllatuslikku kallinemist tellija jaoks. Selline on tavapraktika, et ei peaks hakkama hiljem kellegagi vaidlema. Tegelikkuses juhtub tihti, et lisa- või muudatustööd jäetakse korrektselt dokumenteerimata ja see on viga. Ei piisa sellest, et tingimustes on kunagi kokku lepitud – oluline on lisa- ja muudatustööde korrektne ja täpne dokumenteerimine. Just siin eksitakse sageli. Põhjused samas hästi inimlikud: parasjagu käsil olevate tööde suur hulk ühelt poolt ning teiselt poolt tähtajad, mis suruvad peale.

Olen üle 10 aasta tegelenud ehitusvaidlustega ja enamasti pole tülide ning vaidluste põhjuseks olnud kehvad lepingud, vaid korrektselt dokumenteerimata jäetud lisa- või muudatustööd või muud suulised kokkulepped.

Soovitus tellijatele ja ehitajatele: dokumenteerige alati kirjalikult kõik olulised kokkulepped, sh eriti nende mõju tööde tähtajale ja eelarvele.

 

Kuidas vältida ebatäpseid ehituseelarveid ja vaidlusi

1. Tellija ei tohi ­ehituspakkumiste faasis juhinduda pakkumuse ettevalmistamise miinimum­ajast, vaid vaatama töömahtu ja vastavalt sellele määrama pakkumiste esitamise tähtaja.

2. Enne ­pakkumise välja­kuulutamist peaks tellija kaasama inseneri, kes teeb projektile ekspertiisi ning kontrollib lahendusi ja mahtu.

3. Tellijal peab olema Üheselt mõistetav info maa-aluste kommunikatsioonide ja tingimuste kohta. Vajadusel tuleb teha geotehniline uurimus puuraukude tegemise ja proovi­kehade analüüsiga. See võimaldab ka kõigil pakkujatel esitada pakkumisi võrdsetel tingimustel.

4. Puuduliku projekti selgumisel tuleb ehitajal koos tellijaga vead ja puudused välja selgitada ja koostada lisatööde eelarved.

5. Ehituse käigus tekkivate muudatustööde kohta tuleb kokkulepped vormistada kirjalikult ja dokumenteerida, mitte piirduda suuliste kokkulepetega.

 

Ehitajal tuleks vältida siduva eelarvega lepingut

Leho Pihkva, Advokaadibüroo GLIMSTEDT vandeadvokaatEhitajatel soovitan välistada siduva eelarve alt tööd, mille kohta on juba ette teada, et kallinemise risk on suur. See puudutab näiteks renoveerimistöid, aga samuti olukordi, kus tellija projekt ei ole lõplik või piisavalt ­detailne.

Tellijale on mittesiduva eelarvega leping ohtlik

Taivo Ruus, Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets partner/vandeadvokaatEeldatakse, et ehitusleping on ehitajale siduva eelarvega. Kui siduva eelarvega lepingu korral kujuneb ehitus kallimaks, kannab ehitaja kahjumit.Ehitaja saab end kaitsta, kui lepib kokku mittesiduva eelarve või näeb lepingus ette võimaluse siduvat eelarvet korrigeerida, mis sisuliselt tähendab sedasama, mis mittesiduv eelarve.Praktikast ei ole teada väga palju juhtumeid mittesiduva eelarvega ehituslepingute kohta. Tellija jaoks kujutab mittesiduv eelarve olukorda “läheb, palju läheb”, mida mõistlik tellija reeglina aktsepteerida ei taha, sest sellise lepingu tagajärjeks võib olla pankrot. Hoiatavaks näiteks peaks olema Arigato spordiklubi ja Indrek Pertelsoni saatus.