Pealinna kinnisvarabuum ääremaid (veel) ei aita

08. jaanuar 2014, 08:01

Kui Tallinnas on uus kinnisvarabuum hoogu sisse saamas, siis mujal Eesti regioonides elab kinnisvaraturg veel masuaegses tempos. Erandiks on vaid Tartu. Seega liiguvad Tallinna ja muu Eesti kinnisvaraturud erinevas tempos, nagu muudki elualad, ja hinnavahe Tallinna ning väikelinnade ja asulate vahel võib olla kümnekordne ja suuremgi, kirjutab ERI Kinnisvara juhatuse liige Andres Teder.

Kui Tallinnas kallinesid korterid aastaga 15-20% ja Tartus kuni 15%, siis teistes linnades jäi tõus tagasihoidlikuks, ca 5% piiresse või puudus tõus hoopis. Samas ei saa öelda, et proportsioonis oleks kümnendiga midagi oluliselt muutunud. Näiteks 2003. aastal oli pealinna korteri keskmine hind 621 €/m2 ja maakonnakeskuses Rakveres 235 €/m2. 2013. aastal olid need vastavalt 1333 €/m2 ja 464 €/m2. Hindade suhe on justkui sama, aga rahaline mõõde nii erinev.

Ei saa ka öelda, et nõudlust korterite järele teistes Eesti linnades või asumites ei ole või oleks see just viimasel ajal järsult langenud. Madalate tehinguhindade ja -aktiivsuse taga on pikaajalised, kümnendeid kestnud protsessid. Nende põhjuseks on infrastruktuuri halvenemine ja töökohtade vähenemine ning lõpptulemuseks elanike lahkumine (liikumine Tallinna või veel kaugemale). Lisaks väiksemate linnade elanikkonna vananemine. Kui rahvaloenduse andmetel oli Eesti elanike keskmine vanus 40,8 aastat ning suuremates linnades Tallinnas 37 ja Tartus 34 aastat, siis suurimalt elanikke kaotanud Narvas ja Kohtla-Järvel 45 aastat ning Mõisakülas isegi 53. Noored tulevad ära, kohale jäävate vanemaealiste elamispinna uuendamise vajadus on aga väike.

Oma osa mängivad ka kõrged kommunaalkulud, eelkõige küttekulud. Seda eriti väikeasulates.

Piirkondades, kus olemasolev elamufond on kasutuses, toob riiklikult kavandatud ja eurodirektiividest tulenev energiasäästumeetmete järgimine (majade rekonstrueerimine) edaspidi kindlasti kaasa kinnisvaraturu (sh üürituru) elavnemise. Eriti kui suudetakse saavutada märgatav küttekulude kokkuhoid.

Kuid piirkondades, kus juba on mitmeid tühjalt seisvalt maju või on neid juurde tekkimas, tuleb paratamatult enne seda hakata tühje elamuid lammutama. See on ainus võimalus mitmes linnas normaalse korterituru taastamiseks. Näiteks Kohtla-Järve linnas, mis on rahvaloenduse järgi nii arvuliselt (-10 478) kui ka protsentuaalselt (-22%) suurimal määral elanikke kaotanud linnu, on juba tekkinud kriitiline arvu tühje kortereid. Varasemast ajast saab näiteks tuua tühjade majade omaaegse õhkamise Paldiski linnas, misjärel piirkonnas normaalne kinnisvaraturg taastus.

Ka maa-asulates tuleks kinnisvaraturu paremaks toimimiseks asuda tühje maju likvideerima. Seal on aga võimalik ka olemasolevate hoonete osaline ümberehitus, nt ridaelamuteks, mis koos väikse krundiosaga on ennast maapiirkonnaski edukalt õigustanud. Sellised hooned tühjad ei seisa.

Loomulikult vajab kogu protsess riiklikku programmi, sest kohalikel omavalitsustel selleks võimalused puuduvad. Koos ettevõtetele regiooni asumise toetuse, maale elama asumise toetuse ja teiste sarnaste algatustega võiksid regionaalne areng ja kinnisvaraturg taas elule ärgata.

Eestis võib leida positiivseid näiteid, kus omavalitsus või kogukond on suutnud kas või ühe maja või piirkonna osas positiivseid muutusi tekitada. Sest vaatamata eeltoodud liikumistele tuleb inimesi linnast ka maale. Sellele protsessile tuleb Tallinna kinnisvara kallinemine isegi kasuks, kuna võimaldab Tallinnas vara müües julgemalt ja parema materiaalse baasiga maal alustada. Palju sõltub siin ka kohalike elanike hoiakutest uusi elanikke vastu ja omaks võtta.

Lisaks peab märkima, et kuigi korteriturg on Tallinna mõjupiirkonnast väljaspool väheaktiivne, siis näiteks maaturg näitas üle Eesti aktiivsuse märke ning eriti just haritava maa tehingud vedasid mitmes piirkonnas hinnatõusu 20% peale, seda tulevaste eurotoetuste tõusu ootuses. Seega kasutuses olev maa hakkab kogu Eestis siiski väärtustuma, vaatamata elanike lahkumisele.

Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
08. January 2014, 08:01
Otsi:

Ava täpsem otsing