Ärikinnisvara kui investeering tulevikku?

„Baltic Horizon Fundi noteerimine on esimene investeerimisfondi kauplemisele võtmine Eesti turul ja seega peaks investorite jaoks tegemist olema väga rõõmustava uudisega,“ oli Nasdaq Balti börsiteenuste juht Daiga Auzina-Melalksne 6. juulil, mil BH esimese kinnisvarafondina Tallinna börsil noteeriti, positiivne. Baltic Horizon defineeris end kohe professionaalselt juhitud ning dividendidele orienteeritud ärikinnisvara fondina, millel on ette valmistatud rida atraktiivseid investeeringuid nii Eestis, Lätis kui Leedus.

Esimese börsil oldud kuu jooksul asuti hoogsalt oma eesmärke täitma ning investeeringutena soetati nii G4Si peahoone Tallinnas kui Upmala Biroji Riias. Upmala renditootluseks ennustatakse 7,25 protsenti aastas ning turvafirmalt loodetakse teenida 7,5protsendilist aastatootlust. „BHF lubas emissiooni ajal, et kaasatav raha suudetakse kiiresti investeerida, seega võib esimese kuu tegevuse põhjal nendega rahul olla,“ leidis Trigon Capitali Balti fondi juht Veiko Visnapuu.

Visnapuu toonitas, et seda tüüpi fondi puhul on investori seisukohast väga oluline, et raha ei jääks niisama seisma, vaid hakkaks ennast võimalikult kiiresti tootma. Baltic Horizon Fundi juht Tarmo Karotami sõnul suudeti aga eelmise kuu tehingute abil lisaks raha ringlusesse paiskamisele hajutada rohkem ka portfelli riski. „Seda nii geograafiliselt kui ka büroosegmendi lõikes,“ selgitas ta, lisades et mõlemad investeeringud on kaetud pikaajaliste rendilepingutega.

Hästi läheb ka Baltic Horizoni fondiosakutega kauplemine. Nasdaq Tallinna kommunikatsiooni- ja turundusjuht Ott Raidla tõi välja, et alates noteerimisest kuni tänaseni on nendega tehtud 20 tehingut. „Sama aja jooksul on Balti börsil noteeritud fondidega kokku tehtud 42 tehingut, mis tähendab, et pea pooled tehingutest on seotud Baltic Horizon Fundi osakutega,“ kirjeldas ta uustulnuka edukust. Raidla sõnul laienes tänu BHFile ka turul kaubeldavate finantsinstrumentide valik. „Varem Balti turul kinnisvarasse investeerimise võimalus puudus,“ sõnas ta.

Ka Karotam on saavutatuga rahul. „Arvestades juulit kui puhkustekuud ning seda, et osak kaupleb hetkel NAVi (puhasväärtus. toim) suhtes kerge premiumiga, peame oma esimest tegevuskuud edukaks,“ märkis ta. „Lisandunud on ka mõned Eesti jaeinvestorid, kes sisenesid peale IPO-t järelturul ning see näitab investorite jätkuvat usku meie kvaliteetportfelli rahavoopotentsiaali,“ rõõmustas Karotam.

Visnapuu hinnangul sõltub nii Baltic Horizon Fundi kui ka kogu kinnisvarasektori tulevik pankade valmidusest kohalikul tasandil valdkonda tehtavaid investeeringuid finantseerida. „Peamiselt tuleb jälgida globaalset intressikeskkonda,“ märkis Visnapuu. „Niikaua, kuni keskpangad jätkavad tänast äärmiselt lõtva rahapoliitikat, on ka ärikinnisvaral pigem positiivne väljavaade,“ lisas ekspert.

Praegustes tingimustes aitab kinnisvarasektorit peamiselt see, et paljud suured institutsionaalsed investorid, näiteks pensionifondid ja kindlustusportfellid, otsivad võlakirjadele asendust. „Kinnisvara on sellistele rahapaigutajatele üks väga väheseid alternatiive, mistõttu ollakse stabiilsete kinnisvaraportfellide eest valmis pakkuma järjest kõrgemat hinda,“ selgitas Visnapuu.

Karotami arvates iseloomustavad praegust olukorda langevad laenukulud ning stabiilselt kasvav majandus. „See väljendub suurenevates rendihindades, eriti uusehitiste puhul,“ sõnas ta. Optimismi jagub tal uute hoonete ning ärikinnisvara suhtes. „Keerulisemaks läheb vanadel ehitistel oma konkurentsivõimelisuse ning alternatiivkasutuse leidmisega,“ lisas BHFi juht.

Trigon Capitali Balti fondi juht leiab ka, et kuigi praegu on ärikinnisvaral positiivne väljavaade, võib tulevikus ka probleeme tekkida. „Pankade valmidus kinnisvaraostude rahastamiseks võib väheneda, sest ei soovita liiga suurt laenuportfelli kontsentratsiooni ühte sektorisse,“ selgitas Visnapuu. „See mõjuks tervele kinnisvarasektorile negatiivselt, kuna lõppinvestori tootlus jääb väiksema võimenduse tõttu madalamaks,“ lisas ekspert, soovitades investoritel jälgida teraselt keskpankade intressikeskkonda puudutavat tegevust.

Äsja Tallinna börsil noteeritud fond tahab ärikinnisvara turu kasvades jõuda miljardi euro suuruse portfellini, ning seejuures loodetakse koostöö suurenemisele teiste riikidega. „Väikeinvestorite investeeringud koonduvad üha rohkem pealinnadesse ning eeldus on, et Baltikumi majanduslik koostöö Põhjamaadega suureneb aastate jooksul veelgi,“ viitas Karotam erinevatele võimalustele.

Samuti muutub fond tulevikus ligipääsetavamaks ka suuremale investorite ringile. „Kui senini valitsesime mitte-avalikku kinnisvarafondi, mis on üpris kinnine klubi, siis edaspidi saavad börsil ärikinnisvara investeerimispositsiooni läbi Baltic Horizoni võtta kõik soovijad,“ kinnitas Karotam. „Seepärast soovime edaspidi avalikkuse ees veel rohkem tutvustada oma varade potentsiaali, tegevusmudelit, meeskonda ning ülipikaajalist Baltikumile suunatud investeerimisfilosoofiat,“ rääkis fondijuht tulevikuplaanidest.

Baltic Horizon on Karotami sõnul seadnud eesmärgiks jätkusuutliku kasvu. „Ostame uusi kvaliteetvarasid Tallinnas, Riias ja Vilniuses, kuni turu hinnastamine seda lubab,“ ütles ta. „Meie investeerimisstrateegia on väga pikaajaline, madala laenukoormusega ning orienteeritud headele pikaajalistele suhetele tugevate rentnikega,“ märkis Karotam, lisades et prioriteet on positiivse rahavoo pealt dividendide maksmine ka volatiilsematel aastatel.

Fondijuhi sõnul arvestatakse ka sellega, et tulevikus võib tekkida globaalseid ootamatusi, mis mõjutavad Baltikumi erinevaid majandussektoreid. „Seega peab ka meie portfell olema maksimaalselt hajutatud, nii geograafiliselt kui rentnike lõikes,“ tõdes Karotam.

Ka Visnapuu on BHFi tulevikuväljavaadetes positiivne. „Usun, et neil on huvitavad ja kvaliteetsed objektid ning pikaajalised lepingud tugevate rentnikega,“ põhjendas ta oma optimismi. „Samuti on neil võimalus osasid objekte laiendada ehk fondi tulubaasi laiendada,“ lisas ta.

Lisaks on Visnapuu hinnangul Baltic Horizonil mõneks ajaks maandatud ka intressimuutuste risk. „Kui intressikeskkond püsib tänasel tasemel, usun et nende kinnisvara vastu on huvi ka teistel investoritel ja fondi vara väärtus võib tõusta,“ ütles ta. „Investori seisukohast tuleb aga loota, et fond liiga ahneks ei läheks – see tähendab, et enda investeerimisprotsessis jäädaks äärmiselt selektiivseks ning ohverdataks sellele ka kiire kasv,“ lõpetas ta hoiatava noodiga.