Piiratud turuga vara madal likviidsus pärsib laenusaamist

Kinnisvara põhilisteks tunnusteks on teadaolevalt unikaalsus, mitte-homogeensus ja koguse piiratus. Nende niigi piiratud näitajatega vara hulgas leidub tegelikkuses veel enamgi piiratud näitajatega vara, mida rahvusvaheliste standardite (IVS) kohaselt nimetatakse eriotstarbelisteks varadeks.

Eri-, eriotstarbelised või eriprojektiga varad (inglise keeles specialised, special purpose, specially designed property) on varad, mille kasutus nende erilise iseloomu tõttu piirneb mingit konkreetset liiki kasutusala või kasutajatega ning mida väga harva kui üldse müüakse vabal turul, välja arvatud juhul kui toimub asustava ettevõtte müük.

Toodud definitsiooni sõna-sõnalt lugedes võiks ju pidada ka kortereid ja eriti eramuid eriotstarbelisteks varadeks, kuid siiski on siin silmas peetud piiratud turuga või ilma turuta varasid. Piiratud turuga varade (limited market property) puhul ei seisne erinevalt eriotstarbelistest varadest nende olemus selles, et neid pole võimalik vabal turu müüa, vaid selles, et nende müük nõuab tavalisest pikemat turustusperioodi (turusituatsiooni või omaduste tõttu äratavad konkreetsel hetkel vähe huvi).

Tüüpilised eriotstarbelised varad on näiteks väga spetsiifilised tootmisettevõtted (kus on sisuliselt ehitatud seinad ümber seadmete), kütuseterminalid, elektrijaamad, dokid, teatrid, kirikud, muuseumid jne. Samuti kuuluvad eriotstarbeliste varade hulka tegevuse või äriliste põhjuste tõttu erilise geograafilise asukohaga varad (näiteks naftapuurtornid, kaevandused). Eriliste näitajate poolest ?leebemate? piiratud turuga varade hulka kuuluvad näiteks tanklad (võivad teatud juhtudel olla ka eriotstarbelised), väga suured tootmisobjektid, kõrge hinnaga unikaalsed objektid (nt teatud arhitektuurse väärtusega objektid) jne.

Kuidas käituda, kui tekib vajadus laenu võtmiseks ning tagatiseks on vaid eriotstarbelist tüüpi varad?

Eriotstarbeliste varade puhul tuleb arvestada sellega, et nende olemuse tõttu ei ole võimalik neile turuväärtust määrata ning seega ei sobi need ka laenutagatisteks. Sellises situatsioonis on olulisem eelkõige laenuandja ja laenuvõtja kompromiss ja vajadusel muude võimalike tagatiste leidmine. Juhul kui osapooled ei suuda konkreetset vara klassifitseerida, siis on soovitatav pöörduda atesteeritud kinnisvarahindaja poole, kelle abiga peaks asjasse selguse saama.

Piiratud turuga varade puhul on üldjuhul võimalik määrata nende turuväärtus ning seega on laenutagatise aspektist lähtudes olulisem nende varade likviidsus. Piiratud turuga varade likviidsus on nende olemusest tulenevalt madal või ei ole võimalik nende likviidsust adekvaatselt määrata (turu seisukohalt suur teadmatus). Seega taandub iga konkreetse juhtumi üle otsuse langetamine laenuandjale. Juhul kui otsuse langetamisel on takistuseks kinnisvaraga seonduvad aspektid on soovitatav pöörduda atesteeritud kinnisvarahindaja poole.

Aja ja raha kokkuhoiu mõttes on soovitatav situatsioonides, kui on kahtlus, et vara võib kuuluda eelpool käsitletud kategooriatesse, konsulteerida enne pankadega suhtlemist atesteeritud kinnisvarahindajatega.

Samas peab hindaja juhul, kui klient tellib eriotstarbelise või piiratud turuga vara hindamise, hinnangus selgelt ja üheselt mõistetavalt viitama vara erilisele iseloomule ning andma soovituse nende käsitlemisel laenutagatisena.

Kokkuvõtlikult võib nentida, et nii eriotstarbeliste kui ka piiratud turuga varade puhul on eriti oluline hindaja, kliendi ja pangaesindaja kolmepoolne suhtlemine hoidmaks ära teadmatusest tekkida võivaid probleeme.