Ülehinnatud Mustamäe korterid paisatakse massiliselt müüki

Uus kinnisvarapakkumistel põhinev hinnaindeks näitab, et äärelinnas, eriti Mustamäel, on viimase kuuga pakkumiste hulk tublisti suurenenud, samas kui pakkumiste keskmine hind tõuseb endiselt.

City24 kinnisvaraindeksi järgi oli 14. märtsil pakkumises 182 Mustamäe korterit, samas kui 13. aprillil oli pakkumises 245 korterit. Pakkumisi on lisandunud seega 26% võrra.

Uus Maa Kinnisvara analüütiku Ain Kivisaare sõnul oli pakkumise kasvu oodata ning see on igati loogiline samm.

?Päris palju müüjaid sättis teadlikult korterimüügi oodatavale kõrgajale ? ELiga liitumise hetkele. Usun, et lähima kuu jooksul pakkumine suureneb jätkuvalt ning mais on oodata uute müüjate lisandumist,? ennustab Kivisaar. Tema sõnul on korterite hinnatõus on täna sajaprotsendiliselt müüjate otsus, kes hinnatõusu ennetades on automaatselt ka hindu kergitanud. ?Müüjad teevad turul hinna. Usun, et pakkumise kasvades hakkavad esialgu venima pikemaks müügiperioodid ning seejärel pole välistatud ka kiiret müüki vajavate korterite eestvedamisel väike hinnakorrektsioon. Täna on hinnad erinevate linnaosade vahel selgelt proportsionist väljas ja minu soovitus on investeerida kesklinna kinnisvarasse, mis on alahinnatud,? sõnab ta.

ERI Elamispindade Kinnisvara tegevjuht Mart Saa arvab, et tegemist on kevadise kinnisvaraturu aktiivsuse kasvuga, mis on iga-aastane. ?Samas on praegu kõik hinnad minemas pigem üles kui alla ja seega ei usu, et midagi juhtub, ehk väike seisak hindade osas seoses pakkumiste valiku suurenemisega,? sõnab ta. Tema sõnul müüvad aga reaalselt ikkagi need, kellel hinna, asukoha ja kvaliteedi suhe paigas. ?Küsida võib ju alati, aga kui ostjat ei ole, siis see pigem rikub selle objekti pakkumise väärtust, kuna ostuhuvilised vaatavad, et pakkumine kaua üleval ja ju siis midagi viga, kui keegi ei taha,? räägib ta. ?Mõned isegi loobuvad üldse vaatamisest ka siis, kui hind allapoole lasta, kuna asjal halb maik küljes. ?Paraku on ka nii, et mõned maaklerid ei viitsi süveneda kliendiga hinnaläbirääkimistesse ja nõustuvad iga hinnaga, mis müüja välja ütleb, ning see on tuleviku suhtes kahjulik nii müüjale kui ka maaklerile, kes oma ebapädevuse osas ei teavitanud klienti reaalsest hinnast. See omakorda võib aga rikkuda müüja enda tulevikuplaane uue planeeritava ostul,? räägib Saa.

Haabersti Maja nõukogu esimees Ronald Nermann Mustamäe korterite äkilist ülepakkumise trendi ei tähelda.

?Ostjaskond on aktiivne ja paremad (nt soodsamad, paremas asukohas) korterid müüakse Mustamäel lühikese ajaperioodiga. Ühetoaliste Mustamäe korterite müügiperiood on kõige lühem ja korterite järele nõudlus suur. Mustamäel on ühetoaliseid kortereid vähem pakkumises, kuna Mustamäe planeeringutes on ühetoaliseid kortereid arvuliselt vähem kui teistes sarnastes magalapiirkondades,? sõnab ta.

Pindi Kinnisvara turundusjuhi Peep Soomani sõnul on selge, et Mustamäe korterid on ülehinnatud. Põhjuseks peab Sooman eelkõige seda, et ostjad vaatavad kuumakset, mitte lõpphinda. Kas hinnatõus jätkub või tuleb korrektsioon, pole tema sõnul praegu veel võimalik ennustada. Soomani sõnul selgub alles mais või juunis, kui palju korteriturul spekulatiivset raha oli. Korteripakkumiste kasv on tema arvates tingitud ka tavapärasest kevadisest kinnisvaraturu aktiivsuse suurenemisest.

Karin Noppel, City24:

Kinnisvara hinnaindeksitega on Eesti olukord olnud veidi segane, kuna usaldusväärset ja ühte kohta koondunud tehinguinfot tegelikkuses päris olemas ei ole.

Praegu on olemas Uus Maa indeksid, mis kajastavad õiglaselt hindade trende, kuid tehingute hulk, mille baasil need indeksid arvutatakse, on piiratud. Samuti on need indeksid tavainimestele raskesti mõistetavad, kuna neid väljendatakse suhtelise arvuna ? indeks algab sajast ning siis saab näha, mis suunas hinnad on liikunud.

Neid aspekte silmas pidades töötas City24 välja indeksilahenduse oma andmebaasi põhjal. Meie andmebaasis ei ole tehinguinfot, kuid on see-eest täiesti reaalne pakkumisinfo koos pakkumishindadega. Indeks koostataksegi nende pakkumiste baasil. Kogu info on avalik ning põhimõtteliselt on võimalik igaühel needsamad arvutused teha, mis meie indeksi mootor teeb, ainult et see võtaks väga palju aega, kuna pakkumiste hulk on suur.

Kõige lihtsam on teha arvutusi korterite ruutmeetrihindade kohta. Need on kõige standardiseeritumad ning kõige paremini võrreldavamad. Kortereid on ka kõige rohkem ning nendega tehtavaid tehinguid on turul kõige rohkem. Seega olemegi alustanud korterite ruutmeetrihinna indeksitega.

Indeksi arvutamisel kasutame suhteliselt lihtsat meetodit: jätame välja ekstreemumid väga madalate ja väga kõrgete hindadega ning samuti jätame välja loomulikult tühjad või nullväärtusega hinnad. Järelejäänud andmete baasil arvutame keskmise ruutmeetrihinna.

Indeksi väärtus on vägagi informatiivne ning selle muutumist ajas on huvitav jälgida kindlasti nii korteriomanikel, kes tahavad teada, kuidas nende korteri väärtus muutub, kui ka korteri ostmist kaaluvatel inimestel. Tuleb muidugi arvestada, et tegemist on pakkumishindadega ning tegelikud tehingu tegemise hinnad võivad veidi madalamad olla, sest tavaliselt ikka räägitakse neid asju veidi läbi.

Teine aspekt, millest peaks numbrite interpreteerimisel teadlik olema, on see, et teatud objekte müüvad mitu maaklerit ning seetõttu võidakse ühte ja sama pakkumist üles panna mitu korda. See on rohkem levinud odavamate objektide puhul, kus maaklerid omavahel konkureerivad kliendi leidmise pärast. Selliseid korduvaid pakkumisi automaatselt elimineerida ei saa. See nüanss tõenäoliselt vähendab keskmist hinda veidi.