Märge üürilepingu kohta kinnistusraamatus kaitseb eelkõige üürniku huve

Kui kehtiva õiguse kohaselt on ka märkega tagamata üürileping kaitstud sundtäitmise korral, siis uue täitemenetluse seadustiku eelnõu näeb ette sundtäitmise korral kaitse ülesütlemise eest ainult nendele üürilepingutele, mille kohta on tehtud märge kinnistusraamatusse. Juhul kui üüritav äriruum või eluruum on inimese või äriühingu jaoks määrava tähtsusega, võib soovitada üürilepingu kohta märke tegemist kui head abinõu kaitseks ootamatuste eest.

Üürnikku võib oodata ebameeldiv üllatus, kui üürileandja võõrandab üürilepingu kehtivuse ajal üüritud asja või otsustab selle koormata mõne piiratud asjaõigusega (hoonestusõigus, kasutusvaldus jne). Nii võib üürnik leida end olukorrast, kus asja omandanud või selle asjaõiguse alusel saanud uus üürileandja otsustab üürilepingu üles öelda ning üürnik kaotab seeläbi võimaluse kasutada üüritud äri-või eluruumi.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg 1 sisaldab küll üürnikku kaitsvat sätet, milles nähakse ette, et kui pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist kinnisasi võõrandatakse või selle omanik vahetub sundtäitmise või pankrotimenetluse käigus, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Samamoodi lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle piiratud asjaõiguse omajale, kui asi koormatakse pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist (VÕS § 291 lg 2 ja lg 3). Samas tuleb tunnistada, et nende sätete üürnikku kaitsev mõju kahaneb olulisel määral ühe teise VÕSi sätte tõttu.

VÕSi § 323 lg 1 kohaselt kui üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused on läinud asja võõrandamise või koormamise tõttu üle uuele üürileandjale, võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul seaduses sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda.

Uue omaniku ülesütlemise õigus elu- või äriruumi üürilepingu puhul on küll piiratud sellega, et ta võib üürilepingu üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise (VÕS § 323 (1)), kuid ka selle piirangu olemasolu korral on väga tõenäoline, et üürnik võib jääda ilma üüritud ruumide kasutamisõigusest ja üürilepingust.

Märge üürilepingu kohta kantakse kinnistusraamatusse kinnistusraamatuseaduses (KRS) sätestatud korda järgides. Vastavalt KRSi § 34 lg 1 on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse.

Järelikult võib nii üürnik kui ka üürileandja esitada avalduse üürilepingu kohta käiva märke kandmiseks kinnistusraamatusse.

Märke sissekandmise avaldus peab olema notariaalselt kinnitatud (KRS § 27 (6)). Kui avalduse esitab üürnik, siis peab esitama ka kinnisasja omaniku nõusoleku, mida nõuab KRSi § 341 lg 1. Selle nõusoleku puhul kehtib seadusest tulenevalt samuti notariaalse kinnitamise nõue (KRS § 341 lg 5).

- Piret Luiga:

Märke tegemise võimalus on sätestatud VÕSi §s 324 lg-s 1 ja kinnistusraamatusse kantakse see märkuse vormis. Märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikul kasutada kinnisasja vastavalt üürilepingule ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕSi §s 323 sätestatule üles öelda. Kui üürilepingu kohta on kantud märge kinnistusraamatusse, siis on sellel märkel üürnikku kaitsev mõju iga võõrandamise liigi ja koormamise korral.

Erinevatest võõrandamise liikidest oleks eraldi vaja käsitleda üürilepingu märke mõju sundtäitmise kaudu toimunud kinnisasja omanikuvahetuse korral. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 6420 lg 2 kohaselt ei ole üürile antud varale sissenõude pööramise korral ostjal õigust ühepoolselt üürilepingut lõpetada. Järelikult puudub kehtivast TMSist tuleneva regulatsiooni kohaselt sundtäitmise kaudu uueks üürileandjaks saanud isikul üürilepingu ühepoolse lõpetamise õigus ka juhul, kui üürilepingu kohta ei ole kinnistusraamatusse märget tehtud.

- Annika Leet, Uus Maa Kinnisvara üüripindade maakler:

Kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist.

Minu praktikas seda tehtud ei ole. Tõenäoliselt on selle põhjuseks see, et tänapäeval ei üürita kortereid nii pikaks ajaks, et selline märge vajalikuks osutuks, ja erinevas hinnaklassis kortereid on piisavalt palju, nii et kui korteril omanik vahetub, leitakse lihtsalt uus korter.

Kui praegu on keskmine üürilepingu pikkus 6 kuud kuni 1 aasta, siis sellise perioodi puhul ei nõua keegi kinnistusraamatusse kandmist. Kui üürnik nõuabki kinnistusraamatusse märke kandmist, kuna soovib pikka lepingut, siis on siin tõenäoliselt mängus ka omaniku huvi, et tõesti selleks ajaks ka korterisse jäädakse.