Indrek Toome: laenajad ja arendajad peaksid streikima

Mõne aasta eest maksis korter Mustamäel paarsada tuhat krooni, täna läheneb hind miljonile. Kas paari aasta pärast on hind kaks miljonit krooni? Tegelikult kehtib igal pool üks selline kena ütlemine: loll ei ole mitte see, kes küsib, vaid see, kes maksab. Kinnisvaras on kindlasti arenguruumi küsida. Täna oleme elamuehituses päris kehvas seisus. Elamufondi rohkem amortiseerub, kui tuleb juurde. Sektor, kuhu võiks praegu raudselt minna ja kuhu meie näiteks läheme, on elamuehitus. Sest inimesed tahavad sinna raha panna. Eluasemelaenude mahud on kasvanud aastas 50 protsenti.

Kuidas äri käib kinnisvaras? Kui inimesed näiteks Osten Tori sisse kolivad, siis sa küsid neilt 15 000 krooni ruutmeetrist? Jah.

Aga mis ehituse hind on, kas 10 000 krooni ruutmeeter? Ma ei tahaks otse vastata. Ütleksin nii, et meie kasumlikkus on 25?30 protsenti. Oleneb asukohast, aga igal juhul oleks võimalik hinnad alla lüüa.

Kui rohkem ehitada, lähevad hinnad alla? Jah, loomulikult. Aga kasumlikkus võiks olla natuke allpool ka. Selleks oleks vaja kahte streiki. Kõigepealt eluasemelaenu võtjad peaks streikima ja mitte võtma pankadest raha.

Kustkohast siis? No lihtsalt streigivad. Pangad lähevad väga raskesse olukorda, kuna neil on niigi raha üle ja siis pole neil enam kuskile raha panna. Teine asi on arendajad, nende suhtes peaks ka streikima, et nad hinnad alla laseksid.

Aga ehitajate suhtes? Ja ehitajate suhtes peame meie püüdma seda ehituse hinda alla lüüa. Ka ehitajate suhtes kehtib sama mis pankade suhtes, neil on liiga hea kasumlikkus, kadedaks teeb.

Kuidas on kinnisvaras võimalik teenida? Kas see on nii, et ostad head asukohad kokku, ootad natuke, arendad ja siis müüd maha? Tegelikult on see üks komponent. Teatud mõttes ülikasumlik. Mina isiklikult arvan, et suundumus peaks sinnapoole minema, et tekiks arendajaid, kes ei peta, kes poleks sulid. Praegu on palju pisikesi arendajaid ja maaklereid, kes on puhtad sulid. Nad ei anna mingit garantiid. Meie näiteks anname garantii. Selles mõttes võiks karmistada seadusandlust. Just selle inimese huvides, kes tahab rajada kodu.

SRV Kinnisvara äri kasvab tuleval aastal mitukümmend protsenti. Investeeringud samas vähenevad, miks? Meie oleme selline eripärane firma, arendamise suunaga, oleme suured objektid ette võtnud ja see aasta mõjutas.

Viru Keskus oli siis tänavu see suur tegija? See mõjutas meie käivet.

Kuidas sul endal tunne on, kas Viru Keskus sai hästi tehtud? Mul on kaksipidised tunded. Kui ma vaatan, siis ehmatab. Ta oleks nagu üüratu ese, mis on pandud sinna kohta, mida olen 61 aastat näinud Tallinna inimesena. Tundub, et ta on raskepärane. Seest pole ta saanud mingit kriitikat, seal olid Hispaania disainerid põhilised tegijad. Väljastpoolt oleme saanud kriitikat. Aga eks me maksime lõivu sellele, et arendaja tahab maksimaalselt krundist välja võtta. Ja ma vaigistan oma südant sellega, et ma olen seda väljakut näinud pisikesest poisist alates ning pole kunagi olnud paika pandud, et ta oleks jalakäijale. Ta on olnud hoonestatud, seal on olnud näiteks staadion. Viru hotelliga sai alguse selline... pornograafia. Seal oli mingisugune viinaputka ning neiud ja taksistid, kes pidevalt tülitasid möödakäijaid. See sai nüüd lõpetatud ja see vaigistab mu südant. See on aja küsimus, inimesed harjuvad tasapisi.

Kuidas arhitektidega nüüd lugu on? Te pidite kasutama Eesti arhitekte, sest välismaa arhitektid meil projekte kinnitada ei saa? See on kõigile teada asi, et kui sa tahad, et tuleks midagi tõesti ilusat, siis algul räägi hea arhitektiga ja otsi teda välismaalt. Sest kõik head arhitektid ei tööta Eestis. Me oleme pöördunud seepärast välismaa arhitektide poole, sest uued majad, mis meil on kerkinud, on inetud. Miks peaksime aastakümneteks ehitama inetuid maju keset linna?

Kas on nii, et välismaa arhitektid ei saa Eestis tegutseda? Tõesti, jah, see on kehtestatud kord. Eesti arhitektide ringkaitse. Loodetavasti varsti asi paraneb. Lisaks on probleem see, et valitsus munitsipaaltasandit ei usalda. Tallinnal on maad 160 ruutkilomeetrit, täna on sellest kusagil kaheksa protsenti munitsipaalmaad. Mingit reservi linnale ei jäeta, kõik vabad krundid võtab riik endale ja nimetab riigireserviks.

Mis on korteriostjate eelistused, kuhu nende soovid liiguvad? Enamik arendajaid on otsinud eksklusiivset pinda, et saaks suurema marginaali. Suurematel firmadel oleks tark suuta pakkuda pinda ka hinnaga 12 000 krooni ruutmeetrilt. Ja laenu kestust võiks pikendada, keskmine võiks see olla 20?30 aastat. Siis tekib uus kontingent, kel on normaalne sissetulek ja kes võiks hakata oma elu looma.

Kinnisvaraarendus tõotab järgmisel aastal tulla sama ahvatlev ja tulus nagu tänavu. Vähemasti pole kinnisvara asjatundjate positiivne meelestatus võrreldes möödunud aastaga muutunud.

Nii nagu eelmiselgi aastal, ennustatakse tänavuseks kinnisvaraturule ühtlast tõusu. Samas on piirkonniti ette näha hindade paigalpüsimist või kerget langust. Senisest veelgi kiiremale kasvule kinnisvarasektoris seab piiri kohalike omavalitsuste võimekus uusi projekte läbi töötada.

Kinnisvarafirma Uus Maa juht Urmas Laur ennustas möödunud aastal Äriplaani konverentsil esinedes kinnisvaraturu jätkuvat tõusu ja nii on see tänavu ka läinud. Nagu Laur prognoosis, oli 1. mai ehk euroliiduga ühinemise mõju peamiselt psühholoogiline. Ootuspäraselt ei toonud ELiga liitumine kaasa buumi ja turg rahunes suveks maha. ?Tänavune teine poolaasta on rahulikum kui 2003,? hindab Laur.

Tema hinnangul on järgmise aasta märksõna arendusprojektide küllastumine. ?Olukord, kus maja on müüdud enne, kui ehitus alanud, pole normaalne,? kinnitab Laur. Tema sõnul on näha, et arendustegevuse marginaalid langevad, samas hinnad kasvavad, sest ehitusteenuse hind läheb pikkamööda üles.

Turg püsib üldiselt stabiilne. Hüppeid ei näe ei üles ega alla, lisab Urmas Laur. Kindlust, et kinnisvaraturg pigem tõuseb, kui hakkab langema, sisendab ka asjaolu, et laenurahaga kinnisvaraoste finantseerivad pangad pole täna sugugi skeptilisemad kui aasta tagasi. Pigem vastupidi, tihedas konkurentsis on olnud sunnitud raha hinda langetama ka Eesti pangaturu liider Hansapank.

Äripindade renditurul prognoosib Uus Maa juhatuse esimees tõusu Tallinna kesklinna piirkonnas ja buumi vanalinnas. Hinnatõus vanalinnas on seotud Eestit külastavate turistide hulga kasvuga.

Korterite üüriturul on Lauri sõnul kallimate korterite hinnad langemas. Varem 10?15 000kroonise kuuüüriga uued korterid Tallinna kesklinnas on odavnenud 6000?8000kroonise taseme peale. Samas puudub korralik turg ka selles sektoris, sest olukorras, kus pangalaenu intressid on suhteliselt all, eelistatakse eluaseme üürimisele korter päriseks osta. ?Võti on pankade käes,? võtab Urmas Laur kokku kinnisvaraturu arengu järgmisel aastal.

Pindi Kinnisvara juht Peep Sooman on turu suhtes veidi skeptilisem. Tema sõnul on hindades toimunud korrektsioon, seda näiteks Pärnus, kus hinnad on võrreldes kevadega alla tulnud. Samuti on hinnad kümnendiku võrra langenud Lasnamäel. ?Üks on müügihind, teine, millega tehing tehakse,? selgitab Sooman. Tema sõnul on jätkuv langus tõenäoline, sest juba pikemat aega on õhus kartus, et laenuintressid hakkavad tõusma.

Samas märgib Sooman, et tervikuna turg viimase aasta jooksul langenud pole. Kevadel oli euroliiduga ühinemise ootustest tingituna suur tõus, suvel toimus rahunemine. Seoses Eesti astumisega Euroopa Liitu süttis mitmetele suurtele välisfirmadele Eesti kinnisvaraturule investeerimiseks piltlikult öeldes roheline tuli. Eesti konjunktuuriinstituudi küsitluste põhjal on sel suvel kinnisvarateenuste järele nõudlus vähenenud. Sellele vaatamata pole aga teenuste müük langusesse läinud. Instituudi prognoos näeb ette olukorra paranemist järgneva kolme kuu jooksul, nõudluse kasvule loodab iga teine ettevõte. Jätkuvalt plaanivad kinnisvarafirmad muutusi töötajate arvus, peamiselt on kavas inimesi juurde palgata. Teenuste hindu nad lähikuudel muuta ei plaani.