Kinnisvarahindade lagi on käes, aga liugu ei tule

Kinnisvarahinnad erutavad meist pea igaühe meeli. Tänase Äripäeva uudise järgi on Eesti kinnisvaraturg ohtlikult kordamas Soome, Hollandi ja Suurbritannia mustrit erinevatel aegadel. Seda iseloomustavad ruutmeetri hinna järsk tõus, samas rendihindade suhteline mahajäämus selles rallis - mis näitab, et uut kinnisvara enda tarbeks ei vajata, vaid oodatakUse üksnes hinnatõusu jätkumist -, ja laenuintresside tõus. Kas geograafia kordub?

Äripäeva arvates on kinnisvarahindade lagi käes, kuid see ei tähenda krahhi saabumist. Krahh tähendaks kiiret, ca 25protsendilist langust; mis aga meid ees ootab, on pigem turu küllastumine ja praeguse hinnataseme konserveerumine pikemaks ajaks.

Kinnisvaraturgu on hoidnud ja hoiavad krahhi eest oma kodu ehitajad, kes loobuksid eluasemest viimase häda sunnil. Selleks võib olla näiteks töökoha kaotus, mitte aga intresside tõus, mida püütakse püksirihma pingutades üle elada. Suurenenud laenumaksete teenindamiseks läheb esimeses järjekorras näiteks palgatõus. Tööpuudus näitab õnneks meil vähenemist, palku ja tööjõupuudust toetab Eesti tugev kümneprotsendiline majanduskasv. Samas võtavad kõrgemad intressid noortelt peredelt laenuvõtmise isu, uusi laenajaid tuleb peale vähem.

Krahhi võivad esile kutsuda eelkõige kinnisvaraspekulandid, näiteks kui rendihinnad ei kata enam laenu tagasimakseid ja kinnisvarahinnad enam ei tõuse. Siis hakkab müügiga kiire - et jõuda enne teisi. Arvame, et spekulante on kogumassist siiski vähem kui "tõsiseid" omanikke.

Palju sõltub sellest, kuidas käituvad siinsed välismaalastest kinnisvaraomanikud. Praegu võib täheldada vara müükipanekut, hinnavõidu realiseerimist. Polegi imestada, kui Tallinna kesklinna korterite hinnad on jõudnud välja Helsingi ja Berliini tasemele, eriti kui välismaalased omandasid kinnisvara ettenägelikult ammu, kui odav laenuraha polnud meie inimestele veel kättesaadav. Nagu 1997. aastal, kui aktsiatest väljusid kõigepealt välisinvestorid, ent kohalikud püüdsid veel viimasel hetkel rongile hüpata, ostes aktsiaid absoluutsest tipust. Samas võib euro kasutuselevõtt tekitada uue huvipuhangu siinse kinnisvara vastu.

Ohutunnet sisendab eelkõige korterite ja ridaelamubokside hinnatase, mis on tõusnud üle mõistuse kõrgele, need objektid on kõige rohkem langenud spekulantide küüsi. Ent kinnisvaraarendajad on võimaliku languse vältimiseks oma meetmed kasutusele võtnud: kinnisvara ei saa broneerida pikaks ajaks ette, broneerimistasu on tõstetud, müüki läheb kinnisvara väiksemate tükkidena.

Rahustab veel see, et majade ja kruntide ruutmeetri hinnatõus on olnud märksa tagasihoidlikum, samuti tootmis- ja büroohoonetel. Taas börsiga võrreldes: kui üks sektor on tugevalt üle hinnatud - korterite "aktsiad" - ei tarvitse see teisi aktsiaid alla tuua.

Pindi Kinnisvara juhatuse esimehe Peep Soomani sõnul on üks ohu märke see, et taksojuhid arutavad elavalt kinnisvarasse investeerimist. Nagu oleks see kiire ots Lasnamäele ja tagasi.

Autor: ÄP