Aktiivne turg on muutnud ettemaksude tasumise tava

Kinnisvaraturu aktiviseerumine on muutnud ka ettemaksude tasumise tava - summad on vähenenud. Samas peavad mõlemad tehingupooled ettemaksu senini garantiiks tehingu toimumisele.

Kui mõned aastad tagasi olid korterite hinnatasemed veel võrdlemisi madalad, kehtis rusikareegel, et ettemaks tehingu toimumise tagamiseks moodustas 10% korteri hinnast. Näiteks maksis Mustamäe kahetoaline korter tollal keskmiselt 500 000 krooni ja ettemaksusummaks kujunes 50 000 krooni.

Tänaseks on hinnad kahekordistunud, samaväärne korter maksab ligi miljoni, saja tuhandeni küündivat ettemaksu inimestel aga reeglina kohe tasuda ei ole. Seda enam, et hindade kasvades kasutati ostul järjest vähem oma raha, normiks kujunes lisatagatise rakendamine. Omafinantseeringu nõudmisi vähendasid ka pangad, mis tähendas, et tehingu sõlmimiseks pidi järjest vähem reaalset raha olema ja raha ettemaksuks jäi ka vähemaks.

Turg kohandus oludega ja tänaseks on ettemaksude suurused oluliselt kahanenud, ulatudes mägede korterite puhul 30 000 kuni 50 000 kroonini, kesklinnas 50 000 kuni 100 000 krooni. Erandid on vaid kallimad eramud, ehk siis ettemaksu suurus on kahanenud 3-5% tasemeni. Tasude suurust otseselt protsentide alusel enam ei arvestatagi, enamasti lepitaksegi kokku konkreetne summa.

Järjest enam liigub turul ostjaid, kel aga oma ressursid sootuks puuduvad ja kogu osturaha tuleb lisatagatiste arvel pangast. Sellistel juhtudel püütakse hakkama saada ettemaksudeta. Samas on mõlemad tehingupooled siiski veendunud, et rahasummade kaasamine eelkokkulepetesse annab teatava garantii tehingu toimumiseks. Nii näiteks eelistasid müüjad veel mõned kuud tagasi neid ostuhuvilisi, kel vajalikud summad olemas, sest nõudlus ületas mitmekordselt pakkumist.

Tänaseks on olukord muutunud, pakkumisi on palju ja ostjad on vaja meelitada. Läbirääkimiste faasis ollakse sagedamini nõus rahalise sissemakseta läbi ajama. Sellega ei taha aga tihti leppida uusarenduste müüjad. Uutes majades antakse reeglina ostjatele võimalus kasutatavates siseviimistlusmaterjalides muudatusi teha.

Kui inimene otsustab kallimate materjalide kasuks ja ei tasu ettemaksu, tähendab see arendajale suurt riski. Kui ostja mingil põhjusel korterist loobub, ei ole arendajal tagatist, et kallimad materjalid järgmisele ostjale sobivad ning tehtud investeeringud ennast ära tasuvad.

Samas on ka ostjate poolel levinud arusaam, mille kohaselt annab ettemaks teatud garantii, et müüja meeldima hakanud kinnisvara enam kellelegi teisele ei paku. Harvad ei ole juhud, kus lisatagatisega ostu korral laenatakse ettemaksu raha tuttavatelt ja sugulastelt. Ehk siis tahavad mõlemad pooled ettemaksu rakendades kindlad olla, et tehing toimub.

Praktika näitab, et tehtud ettemaksed ja rahast ilmajäämise hirm mingil määral tehingupooli ka distsiplineerib, eelkokkulepetest taganejaid on vähe. Kindlasti aitab kaasa seegi, et üldiselt kinnisvaratehingusse uisapäisa ei söösteta ja otsus on varem põhjalikult läbi kaalutud.

Samas esines eelmise poolaasta buumi ajal kahetsusväärseid juhtumeid, kus müüjad, saanud ostjailt 50 000kroonise ettemaksu, suhteliselt kergekäeliselt selle tagastasid ja maksid omalt poolt ka samas suuruses leppetrahvi - samale korterile õnnestus leida ostja, kes oli valmis 100 000 krooni rohkem maksma. Ka pärast trahvide tasumist jäi müüja 50 000 krooniga võitu.

Täna enam selliseid olukordi reeglina ette ei tule, turuosalised käituvad korrektselt ja ahvatlusi lepinguid rikkuda ei ole.

Autor: Pärle Sepping