Äripinda investeerimine toob vähe tulu

Eesti kinnisvaraturu viimaste aastate arengud on toonud kaasa olukorra, kus äripindadesse investeerimise tasuvus on vähenenud kuni kaks korda.

Äripinnad on sellest hoolimata investorite jaoks ihaldusväärsed objektid raha paigutamiseks.

Kui viis aastat tagasi oli äripindadesse tehtud investeeringute tootlus keskmiselt 10-12 protsenti aastas, siis täna on see kõigest 6-7,5 protsenti. Tootluse vähenemise põhjuseid on palju: turul on palju kapitali ja suur huviliste ring, samas aga napib pakkumisi. Laiemalt on põhjus ka selles, et Eesti kinnisvaraturg on jõudnud faasi, kus lühiajaliste spekulatiivsete tehingute tasuvus ja osakaal on selgelt vähenemas.

Spekulatiivset kinnisvarainvesteeringut eristab pikaajalisest investeeringust asjaolu, et sellise investeeringu eesmärk on teenida pelgalt ostu- ja müügihinna vahelt ja spekulandil puuduvad tavaliselt plaanid oma varalt rendi- või üüritulu teenida. Maailmapraktikas on aga üüritulu üks kinnisvarainvesteeringu tulususe arvestamise lahutamatuid komponente, seda eriti äripindade puhul. Ka Eesti kinnisvaraturg on jõudmas faasi, kus kinnisvarainvesteeringute puhul tuleb järjest enam arvestada üüri- ja rendituluga.

Eestis on siiani ka äripindade puhul olnud sagedane praktika, et kinnisvarainvesteering lõpeb vara ostmisega ja siis tuleb lihtsalt oodata vara kallinemist. Kiirelt kerkivad hinnad on sellist käitumist soosinud. Turu stabiliseerudes tuleb aga oma tegevused ümber korraldada. Kinnisvara majanduslikult mõistlik omamine hakkab nõudma samamoodi aega ja energiat nagu iga teine tegevus. Sagedasti vahetuvad rentnikud, kulukad remonditööd, kommunaalmaksete kogumine, surve üüri alandamiseks - see kõik on kinnisvaraomaniku argipäev.

Tänaseks on saanud Eestis kinnisvarasse investeerimisel üheks kõige olulisemaks võtmeküsimuseks investeeringu tarvis sobiliku objekti leidmine. Soodsa investeerimisobjekti korral võib investeering olla end ära tasunud juba vahetult pärast tehingut. Samas liialt ülekuumenenud turult ostes on võimalik ka mitte kunagi enam sama hinda saada. Eesti kinnisvaraturu kiire arengu tingimustes on seda tänaseni juhtunud muidugi harva, kuid olukord võib muutuda.

Kõige vähem riske kaasneb praegu Eestis maatükkidesse investeerimisega, sest maa omamisega ei kaasne tavaliselt otseseid kulusid peale marginaalse maamaksu.

Eriti Tallinna lähiümbruses on müügis küllaltki suures koguses maad, mis kõigi eelduste kohaselt omab head potentsiaali väärtuse tõusuks. Kui vaadata kaarti, siis Tallinn on arenenud peamiselt kolme suunda: itta, läände ja lõunasse. Eeskätt tasub investeeringuteks maad osta nende harude äärealadel, sest on vaid aja küsimus, mil linn laieneb.

Autor: Piret Piirsoo