Kellele läheb Vabaduse väljak?

Tavainimese keeles tähendab hoonestusõigus õigust omada võõral maal ehitist. Kõnesolev juriidiline nähtus on vajalik, et teha erand põhimõttest, mille kohaselt kuulub maatükil asuv ehitis alati maatüki omanikule.

Hoonestusõigusele kohaldatakse reeglina kinnisasja sätteid. St, et juriidiliselt loetakse hoonestusõigus eraldiseisvaks kinnisasjaks, mida isik, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud (hoonestaja), saab võõrandada, pärandada ja teiste asjaõigustega koormata. Nt võib hoonestusõiguse koormata ostueesõigusega. Hoonestusõigus tähendab ühtlasi, et hoonestaja on hoonestusõiguse alusel rajatud ehitise omanik. Ehitise mõiste hõlmab üldjuhul nii hooneid (büroo- ja eluhooned) kui rajatisi (parklad, sillad, tunnelid). Seega on hoonestaja ehitise omanik nagu iga teine. Erisuseks on eelkõige see, et tema õigus on tähtajaline. Hoonestusõiguse lõppedes lõpeb ka omandiõigus ehitisele. Senikaua ei ole maaomanik ehitise omanik.

Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitise alusele maale ka maatüki osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks. Seega ei piirdu hoonestaja maakasutusõigus vaid otseselt ehitise all oleva maaga, vaid tuleneb pigem ehitise kokkulepitud kasutusotstarbest. Maa-aluse rajatise (parkla) puhul sõltub paljuski rajatise ehituslikest mõõtmetest ja hoonestusõiguse seadmise kokkuleppe sisust, kas maaomaniku omand jääb praktikas sümboolseks või saab maaomanik maapealse osaga midagi veel peale hakata. Küsimusele, kas Tallinna linn saab Vabaduse väljakut peale hoonestusõiguse seadmist veel kuidagi kasutada, saab vastata alles hoonestusõiguse lepingu ja selles ettenähtud rajatise parameetrite alusel. Igal juhul on hoonestajal kõik kasutusõigused, mis tulenevad kokkulepitud ehitise olemusest ja funktsioonist. Tõenäoline on, et maaomaniku ja hoonestaja vahelise vaidluse korral tõlgendab kohus hoonestaja õigusi laiendavalt, seega maaomaniku kahjuks.

Asjaõigusseadusest tulenevalt peab maaomanik hoonestusõiguse lõppemisel maksma hoonestajale hüvitise maatükile jääva ehitise eest. Maaomanik võib hoonestusõiguse tähtaja lõpus olla raske valiku ees: kas pikendada hoonestusõiguse tähtaega või maksta hoonestajale hüvitis enda omandisse mineva ehitise eest. Hoonestusõiguse seadmisel võib kokku leppida hüvitise suuruse ja maksmise viisi, samuti hüvitise maksmise välistada.

Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus. Viimane tähendab antud juhul turuväärtust. Turuväärtus hüvitatakse vaid siis, kui muus hüvitise suuruses või selle arvutamise viisis ei ole kokku lepitud. Üks hoonestajapoolseid teenimise viise oleks kindlasti tema kui ettevõtja "heauskselt" tehtud investeeringute hüvitamine avaliku võimu (maaomaniku) poolt. Seega ei ole vähetähtsad ka hoonestusõiguse seadmise lepingus ettenähtud hüvitamistingimused, mis kohalduvad hoonestusõiguse tähtaja lõpus.

Üks keerulisemaid praktikas tõusetunud küsimusi on, millised võiks olla hoonestusõiguse tasus kokkuleppimise kriteeriumid. Kuna hoonestusõigus võidakse asjaõigusseaduse kohaselt seada kuni 99 aastaks, kerkib küsimus, kas tänased lähtealused (minimaalpalk, keskmine palk, kohalik keskmine kasutustasu vms) on aastakümnete pärast samaväärsed. Ühtlasi on Saksamaa praktika näidanud, et küllaltki keeruline on kokku leppida aastakümnete pärast üheselt tõlgendatavas tasu muutmise sõnastuses ehk inflatsiooniga kohandumise tingimustes.

Eesti hoonestusõiguse alane kohtupraktika on veel paljuski väljakujunemata. Seetõttu on enamikel hoonestusõiguse seadmise juhtudest tegemist mitme muutujaga võrrandiga. Vabaduse väljak ei ole siin mingi erand.