Samm oma maja poole: krundi ost ja liitumised

Proovisin selle pika protsessi alguse omal nahal ära. Leidsin ühe maatüki, kuhu võiks tulevikus eramu või vähemalt suvemaja ehitada. Häda oli ainult selles, et maatükk oli arvel mitte elamumaana, vaid hoopis maatulundusmaana ehk siis suuremalt jaolt põlluna.

Kunagi väga ammu olid seal ka hooned asunud, kuid tänaseks oli neist järel vaid põllukividest vundament. Ja kuna krunt piirnes jõega, tuli arvestada sellega, et jälgima peab piiranguid ehk siis ehituskeeluvööndit, mis ei luba ehitada hoonet veele lähemale kui viiskümmend meetrit.

Oleks maa sihtotstarve säilinud elamumaana, kus kirjas ka õuemaa, oleks olnud võimalus kasutada uue hoone rajamiseks ära vana maja asukohta. Kuna seda aga polnud, oleks tulnud kaunist jõevaatest loobuda.

Selleks et tuvastada võimalused elektriliitumiseks ja maa sihtotstarbe muutmiseks, kulus pool päeva: see sisaldas käiku Eesti Energia lähimasse klienditeenindusse, kohaliku omavalitsuse maanõuniku külastamist ning päringut keskkonnaametisse, veendumaks, kas ei ole krundiga seoses mingeid lisapiiranguid: Natura ala, kaitsevöönd jne.

Eesti Energia klienditeeninduses otsiti krundi asukoht kaardilt välja, vaadati lähima liitumispunkti olemasolu ja selgitati liitumistasu suurust, mis tavaliitumisel on 800 krooni pluss käibemaks iga ampri eest. Minimaalne liitumispunkt on 16 A ja korraliku eramu puhul on energiavajadus vähemalt 25-30 A. Liini ehitamine ja liitumine võtab aega vähemalt paar kuud. Lähemalt võib liitumisest lugeda ka Eesti Energia kodulehelt.

Maanõuniku juures selgus aga, et kuna tegemist on ühe eramu ehitusplaaniga, pole vajalik ka detailplaneeringu algatamine maa sihtotstarbe muutmiseks. Piisab avaldusest vallavolikogule taotlusega muuta vaid mingi osa sihtotstarbe muutmine. Detailplaneering on vajalik siis, kui soovitakse suurem maatükk jagada kruntideks, et neid näiteks hiljem elamukruntidena müüa.

Eelneva jutu mõte on selles, et tegelikult on krundiostu ja liitumiste planeerimisel võimalik küllaltki palju ka ise ära teha: maa-ameti kodulehelt saab näiteks hea ülevaate krundi asukohast ja sihtotstarbest, kohalikult omavalitsuse spetsialistilt aga vastuseid detailplaneeringu, juurdepääsuteede ja vajalike kooskõlastuste kohta.

Kuigi võib tekkida ka eriolukordi, saab vajalikud sammud krundiostu ja liitumiste puhul kahe kinnisvaraspetsialisti, Üllar Hinno, 1Partner Kinnisvara Investeeringute juhi ja AT Kinnisvara hindaja Margus Kruudi sõnul reastada järgmiselt.

Esiteks püüa müüja/maakleri käest saada maksimaalselt informatsiooni. Tuleks kontrollida maaametist maa sihtotstarvet, jättes meelde, et äri- ja tootmismaale ei saa rajada elumaja. Sageli on ka kohaliku omavalitsuse kodulehel päris palju esialgset informatsooni.

Teiseks tasub uurida kohalikust omavalitsusest, mis on krundil üldplaneeringuga lubatud. Sageli müüakse krunte mereäärsetes kohtades, kus üldplaneeringuga on kehtestatud rannakaitseala ehk ehitamine on keelatud või lubatud ainult vanale olemasolevale vundamendile.

Esmane informatsioon saadakse kindlasti maaklerilt. Maakler peab teadma, kas vesi, kanalisatsioon, gaas jms on olemas ning milline on nendega liitumise tasu. Kui klient on esialgse informatsiooni põhjal rahul ning otsustab edasi minna, tuleks kindlasti pöörduda arendaja esindaja poole. Võivad tekkida järgmised küsimused. Kas trassid on tegelikult välja ehitatud? Sageli müüakse krunte veel välja ehitamata trassidega. Siis on oluline teada, kes välja ehitab ja millal. Kas leping väljaehitamiseks on sõlmitud? Kui, siis kellega? Kindlasti tuleb seda ka kontrollida.

Samuti unustatakse sageli ära sadeveed. Vesi ja kanalisatsioon on olemas, kuid sadeveetrassi puudumine tuleb välja alles siis, kui vesi ulatub sokli servani. Kas trassid on kasutusloa saanud ja kohalikule omavalitsusele üle antud? Kahtluste korral tuleb kindlasti paluda arendaja esindajalt arendusala detailplaneeringut. Detailplaneeringu kausta seletuskirjas on kõik tehnovõrkudega seonduv eraldi välja toodud.

Uurida kohalikust omavalitsusest - sageli on neil olemas eraldi tehnovõrkudega tegelev inimene - trasside olemasolu. Kas on võimalik teha puurkaev ja lokaalne kanalisatsioon ning kust lähevad lähimad elektriliinid?

On juhtunud, et arendaja müüb kogu arendusalas asuvad krundid maha, kuid jätab mainimata detailplaneeringus asuvad piirangud, näiteks et osa krunte saab välja ehitada lokaalse kanalisatsiooniga, kuid ülejäänutel tuleb rajada kanalisatsioon eelvooluni.

See tähendab, et ostes krundi ja arvestades, et panete maasse väikese kanalisatsioonitünni, võib juhtuda, et kohalik omavalitsus ei anna ehitusluba enne, kui olete kilomeetreid trasse ehitanud.

Samuti tuleb välja uurida teede ja tänavavalgustuse rajamise kohustus. Kõvakattega tee võib mõne arendaja jaoks tähendada paepinnaselt ära lükatud mullakihti. Tänavavalgustuse valmidus võib tähendada tänava valgustuspostide vundamentide olemasolu, halvemal juhul aga kusagil trafoalajaamas asuvat kaabliotsa.

Kui arendaja juhib tähelepanu kohaliku omavalitsuse seaduslikule kohustusele midagi rajada, tuleks see kindlasti omavalitsusest üle küsida. Omavalitsused ei ole täna veel nii rikkad, et seadusega pandud kohustusi täita, seega delegeeritakse need arendajale.

Kuna liitumistasud põhinevad suuremalt jaolt nende rajamise kulul, tekivad suured erinevused juba sellest, kas trassid kaevatakse liiva sisse või lõhutakse paekivisse.

Üldiselt võib arvestada, et kui ümber on olemas hooned, saab mõistlikult hakkama, st et läheduses on trassid, elekter jms olemas. Kui tegemist on üksikuna keset põldu asuva ilma majadeta elurajooniga, tuleb kommunikatsioonidele suurt tähelepanu pöörata. Ei ole sage juhus, kus krundi kommunikatsioonidega varustamine tuleb sama kallis kui krunt.

Eesti Energial on väga korralik ja selge süsteem, mis põhineb ampritasul. Tähelepanu juhiks sellele, et sageli on arendaja ette näinud vaid 16 A kaitse liitumiskilbis. Ent kui inimene soovib rajada oma hoone, peaks arvestama vähemalt 25 A kaitsmega ehk siis tuleb ampreid juurde osta.

Juurdepääs krundile määratakse detailplaneeringuga. Kohalik omavalitsus tagab, et detailplaneeringu menetlemise käigus saaks juurdepääsud kõikidele kruntidele, kaasa arvatud krundid, mis otseselt detailplaneeringu alasse või kontaktvööndi alasse ei kuulu.

Põhimõtteliselt võib enda krundil endale tee ehitada.

Kui tegemist on suurema mahuga kui lihtsalt juurdepääsuga oma hoonele, on mõistlik tellida projekt ning see kohaliku omavalitsusega kooskõlastada ja hankida ehitusluba.

Kui on tegemist läbipääsuteega ja see läheb hiljem avalikku kasutusse, tuleb tellida projekt, projekti ekspertiis, hankida ehitusluba ja hiljem ka kasutusluba.

Kui nüüd osta krunt kusagil metsas, peab kindlasti uurima, kas sinna krundini viib avalik või eratee. Kui tee krundile läheb läbi teise kinnistu, tuleb taotleda teeservituuti (servituut on õigus kasutada võõrast asja) ehk võimalust (rajada ja) kasutada teise krundi teed. Loomulikult vaadatakse ligipääsu, kindlasti ei saa nõuda omale teed läbi naabri õunaaia ja kasvuhoone.

Tavaliselt on ikkagi olemas juurdepääs kaugemalt ja ringiga ning siis ei saa otse läbi naabri krundi läbiminekut nõuda.