Elu võimalikkusest sipelgapesas

"Kui kaob privaatsus või osutub piiratuks valguse sissepääs, langeb turuväärtus reaalselt. Selliste puuduste ilmnemisel ei piisa pikemast müügiperioodist, vaid langetatakse tavaliselt hinda," räägib Luks.

Miks planeeritakse ikkagi maju nii tihedalt? Martin Pedak, kes võitleb Tartus asuva Vahi 62 tiheli detailplaneeringu vastu, leiab, et see on küllaltki suunatud küsimus. "Selleks, et arendaja saaks suuremat kasumit teenida," on tema sõnul vastus ilmselge. Miks aga planeeringu algataja ehk linnavalitsus sellega nõus on, jääb tema arvates arusaamatuks.

AT Kinnisvarabüroo hindaja Margus Kruut arvab, et kortermajade ebaloomulikult lähestikku ehitamine jääb omaette mälestusmärgiks ülisuurele kinnisvaranõudluse ajajärgule. Ta toob ilmekaima näitena endise staadioni täisehitamise Kadriorus. Kadriorus Skanska arendatav Liivaoja elamurajoon algab Narva maantee trammitee tagant. Maaklerid hüüavad seda Sipelgapesaks, sest asustus on ülitihe: endisele spordiväljakule mahutatakse 15 kortermaja.

Kruut lisab, et probleemiks ei ole mitte ainult maksimaalse kasu saamise eesmärgil "sipelgapesade" ehitamine, vaid ka kortermajade rajamine äri- ja sotsiaalmaale ning nn hotelli-, külalis- ja bürookorterite ning pansionaaditubade jms nime all korterite müük.

Kui inimeste teadlikkus kasvaks ning ei ostetaks enam selliste ärimaale püstitatud majade nn eluruume, siis poleks arendajal mõtet taolisi uusi projekte käivitada. "Paistab, et meie inimeste teadlikkus selles osas jätab veel soovida. Meenub aeg, kuidas müüdi isegi kortereid, mille mõnel toal puudus aken," märgib Kruut.

"Edaspidi osatakse rohkem hinnata eluruume, mis asuvad elumajas, mitte hotellis, pansionaadis või ravikeskuses, millel on aknad, kuhu paistab ka päike ning millest võib näha enamat kui kõrvalmaja betoonseina või suures plaanis naabrite igapäevaelu," ütleb Kruut. 1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnutsi ei oska uue kodu soetaja arendusprotsessi algstaadiumis vaimusilmas tihti ettegi kujutada, milline on tema tegelik elukeskkond pärast projekti lõplikku valmimist. Sageli on tulemus alla ootuste.

"Loodetud privaatsuse asemel leiate end kiilutuna tihedalt kivikolosside vahele, aknast avanev vaade on olematu ning iga naabrimehe samm paistab kui peo peal," kirjeldab Vahter tavapärast asjade käiku.

"Kõige rohkem ilmselt saab selles protsessis ette heita kohalikele omavalitsustele, kes selliseid planeeringuid kehtestada lasevad," rõhutab Vahter.

Tartus on kaks kodanikku algatanud allkirjade kogumise tiheasustuse vastu.

AS Gray Capital on esitanud Tartu linnavalitsusele detailplaneeringu Vahi 62 krundi hoonestamiseks korterelamute, äri- või tootmishoone, kaubanduspindade ja bensiinijaamaga. 5 ha suurusele pinnale on lisaks äripindadele kokku pressitud kuni 20 meetrit kõrged 20 kortermaja kokku 420 korteriga, mis toob linnaossa juurde ligikaudu 1000 uut elanikku. "Maa-ala, mida praegu katab kasenoorendik ja rohi, saab tulevikus sama suure asustustiheduse ja tiheda liiklusega kui Annelinn," on kirjas Eda Aitseni ja Martin Pedaku üleskutses.

Eda Aitseni hinnangul, kes oli üks allkirjade kogumise aktiviste, on Vahi 62 detailplaneeringu puhul tegemist mõne linnavalitsuse otsustaja jaoks asjaga iseeneses.

"Kuna arhitektuuriline lahendus võib paberil ütlemata kaunis välja näha, ei vaevuta mõtlema, kas selle teostamiseks on piisavalt pinda, kas see sobib olemasolevasse keskkonda ja kas lõpptulemus reaalsuses ka elamiskõlblik välja näeb," ütleb Aitsen.

Arendaja poolt näeb ta projekti puudulikku emotsionaalset hindamist. "Kas valminud korterites on ikka hea elada, kui lähem maja on 10 meetri kaugusel ja naaber vaatab oma aknast sinu telekat, kui kvartalis kasvab kolm rohuliblet ja üks puu ning ülejäänud pind on parkimisplatside, teede ja majade all?" küsib Aitsen.

Selle planeerigu vastu koguti ligi 300 allkirja. Aitsen rõhutab, et need allkirjad ei ole antud uusehituste vastu põhimõtteliselt, vaid protestitakse projekti mahtude vastu.

Allkirjade kogumisega tegev olnud Martin Pedak avaldab lootust, et aktsioonist on teatav kasu ikkagi olnud.

"Tavaliselt suudab arendaja ja linnavalitsus toimetada selliselt, et inimesed kuulevad kõigest alles siis, kui kopp maasse lüüakse," märgib Pedak. Oluline kasu on see, et on algatatud diskussioon.

Rocca al Mare keskuse taga, looduslikult kaunis kohas asub Lillevälja tänav, kus väikeste hoonete vahele on kerkinud mitu ehitusmahte ületavat hoonet.

Lillevälja tänava väikeste hoonete vahel asub ka ligi 1000 ruutmeetri suurune maja. Hoone on 17,5 meetrit kõrge, planeeringu järgi on lubatud vaid 10 meetri kõrgune ehitis. Linnavalitsus on ka korduvalt trahve määranud. "Võtsin ühendust õiguskantsleriga, ta ütles, et teeb järelpärimise linnapeale. See on juba 2004. aastast ja vastust talle ei tulnudki," räägib naabermaja elanik Meelis Kaus.

Vaidlusaluse maja arhitekt on Nikolai Jakobišvili, keda Eesti Ekspress (28.05.2002) on nimetanud vene uusrikaste ihuarhitektiks.

Hoonest tuleb välja üks kaasomanikke. Silmnähtavalt endast väljas naine loodab, et varsti saabuvad kooskõlastused. "Linnaarhitekt ütles, et asjad on nii palju muutunud, et võetakse vastu uus plaan. Kõigil majadel on väikesed pisikesed vead," kinnitab ta.

Väikeste majade omanikud on tänaseks oma rahaga asfalteerinud tee, kus nüüd kortermaja elanikud pargivad.

Kõnealuse hoone kõrval asub teinegi ebaseaduslikult kerkinud majalahmakas. See hoone on ehitatud tänavaalusele pinnale. Parkimine peab olema korraldatud krundil, ent kuna maja on ligi 1000ruutmeetrine, siis vaba pinda krundil praktiliselt polegi. Samuti on probleeme kanalisatsiooni, vee ja gaasiga. Meelis Kaus räägib, et asjaajamine pole kuhugi viinud. "Kõik asjad käivad surve all," põrutab Kaus. "Ma oleks võinud ka siia viiekordse maja ehitada. Käisin taotlemas kahepereelamut, ei lubatud."

Kaus pole rahul kogu piirkonna detailplaneeringuga, kus 2,1 hektari peale on arvestatud 1200 elanikku ja sama palju autosid, lisaks peaks alale jääma looduskaitseala. Lillevälja tänava elanikud esitasid naaberkrundi planeeringu kohta palju küsimusi selle avalikul arutelul, ent linnavalitsuse teatel ei ole mingit kriitikat olnudki.

Pindi Kinnisvara hindamisakti järgi vähendab naabri koloss Kausi maja turuväärtust veerandi võrra.

"Oleme väga mures. Terve piirkond on vastu, et siia aedlinna kerkiks äkki korruselamu, nüüd võitleme ja kogume allkirju," räägib Tüve tänava elanik Sten Pertens.

"Eelmisel suvel müüs naaber krundi arendajale, kes püüab kehtestada mitmekordsete korrusmajade detailplaneeringut. Halduskogu on juba eskiisi kinnitanud vaatamata Kristiine linnaosa linnaplaneerimiskomisjoni teistsugusele seisukohale," räägib Pertens.

Ta osutab, et halduskogus otsuse läbi surumiseks ei kõheldud ka valeandmeid esitamast: "Täisehituse mahuks väideti 35% tegeliku 52% asemel. Kui hoonesse tuleks eskiisis esitletud 13 korterit, peaks ühe korteri brutopind olema 182 m". Täiesti vale on ka arhitekti kinnitus, et tal on eskiisile naabrite suusõnaline kooskõlastus."

Vahi 62 krundi detailplaneeringu menetlemine ei ole veel sugugi lõppjärgus. Toimunud on vaid planeeringu eskiislahendust tutvustav arutelu. Arutelu tulemuste põhjal on linn nõudnud hoonete korruselisuse vähendamist.

Hoonestuse osas sõltub lahendus eelkõige pakutavast arhitektuursest ideest ning linn jälgib, et kavandatav hoonestus ja sellest lähtuv inimkoormus häiriks naabruskonda võimalikult vähe.

Seega väita praegusel ajal, et linn on eiranud avalikkuse ettepanekuid ajal, mil edasisi otsused pole tehtud, ei ole päris õige.

Vaadates tänast linnapilti on näha, et linn on loonud soodsad tingimused kinnisvaraarendajatele, et ehitada korterelamuid teineteisele suhteliselt lähestikku.

Selge on ka see, et kinnisvaraarendajad kasutavad sellist võimalust ära, et saada oma investeeringutest maksimaalset kasumit.

Kaugusesse ulatuv vaade selliste elamute akendest on asendunud vaatega naabermaja akendesse, kus naabrite igapäevased askeldused selgelt näha. Pole ka võimatud sellised variandid, et võib lausa akna kaudu naabermajast soola küsida. Kui vaadata ringi ükskõik millises linnas maailma eri paigus, on lähestikku asetsevad korterelamud väga vana ja tavaline nähtus ja järjest suureneva urbaniseerumisega kerkib taolisi majade kooslusi üha enam ka meil. Sellistes elamutes paiknevate korterite nõudluse paneb paika hind, mis on soodsam kui korterite oma, mille akendest avaneb suurepärane vaade loodusele või kaunile linnasiluetile ja kus on rohkem privaatsust ning eraldatust naabritest. Kes ihkab viimast, peab selle eest ka rohkem maksma ja kindlasti säilib nende korterite turuväärtus paremini kui lähestikku asetsevates majades paiknevate korterite oma.

Hoonestuse "tihendamine" on justnagu igikestev protsess, mille vastu võideldi omaalgatuslikult juba nõukogudeaegsel Lasnamäel.

Tänased projektid, kus hooneid eraldavad teineteisest vaid minimaalsed seadusega sätestatud tuleohutuskujad ja ei tolligi rohkem, on peamiselt kantud soovist saavutada maksimaalset ehitus- ja müüdava pinna mahtu piiratud maa-alal.

Väiksemal maa-alal on ka kommunikatsioonide ja nt haljastuse rajamise kulud oluliselt madalamad. Paraku võimaldas mõne aja tagune turusituatsioon realiseerida iga uue korterelamu juba enne reaalsete ehitustööde algust, kuid tulevikus on väga raske säärastele projektidele müügiedu ennustada.

Juba täna on ostjal igas turusegmendis piisav võimalus valida erinevate pakkumiste vahel ja seetõttu saavad üha määravamaks ka "pehmed väärtused". Ehkki see pole küll universaalne indikaator, aga teatud määral siiski saab ostja väärtushinnangute muutumist hinnata teiseses müügis olevate korterite suhtarvu järgi esmapilgul kvaliteetselt teostatud projektis.