Merko maadevahetused aitasid teenida miljoneid

Kui arvestada, et Merko Ehitus teenis nii 2006. kui 2007.aastal 100 miljonit krooni kasumit maadevahetustega seotud kruntide arendamiselt ning müügilt, on need summad ligi viiendik kogu Merko Ehituse kontserni kasumist.

Äripäeva arvutuste järgi on Merko seni nn maadevahetuse maadele ehitatud kortermajade ehitamiselt ja korterite müügilt ning kinnistute müügilt teenitud 200 miljonit krooni. Lisaks on potentsiaali veel 150-300 miljoni krooni teenimiseks nn ootel olevate kinnistute täisehitamise ning korterite müügiga.

Need on tagasihoidlikud arvutused! Ja rõhuv enamus neist kortereist on tänaseks müüdud. Veelgi enam, need müüdi ajal, mil kinnisvaraturg oli absoluutses tippvormis. Tegemist on medali selle küljega, millest Merko inimesed eelistavad pigem mitte rääkida.

Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni juht Tiit Kuusik ütleb sellise pakutud numbri kohta vaid, et korterite müügilt siiski nii palju ei teenitud.

Neil päevil räägitakse Merko Ehitusest ikka kui suure kahju kannatajast. Nii tõi SEB Enskilda Merko tellimusel koostatud analüüsis enne ettevõtte veebruaris toimunud aktsionäride erakorralist koosolekut välja analüüsitulemused, mille järgi on maadevahetuse uurimisest ning ettevõtte tegevusest saadud 920 miljonit krooni kahju.

SEB Enskilda juhatuse liikme Henrik Igasta sõnul tehti see Merko Ehituse nõukogu tellimusel ning maadevahetusega seotud uurimise efekti ei ole võimalik selles väga üheselt kvantifitseerida.

"Usume, et maadevahetuse uurimine ei ole Merko Ehitusele kahju tekitanud. Kahju on tekitanud ettevõttele pooltõdede/spekulatsioonide avaldamine ning kohtueelne süüdimõistmine meedias," vastab sama küsimuse peale Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni direktor Tiit Kuusik.

Kuid Merko Ehitus on teatanud veel ühest võimalikust rahalisest väljaminekust ning eriti musta stsenaariumi korral ootab börsifirmat ka sundlõpetamine.

Nimelt ootab Merkot, firmal lasuva kahtluse altkäemaksu lubamiseks või andmiseks tõeksosutumise korral, rahaline karistus 50 000 kuni 250 miljonit krooni ning võimaliku lisakaristusena ka sundlõpetamine.

Eelmise nädala lõpus tuli teade, et lähinädalatel jaguneb Merko Ehitus kaheks ettevõtteks, ühte jääb kogu senine majandustegevus koos kõigi töötajatega ning teise kogu maadevahetuse kriminaalasi.

Teise firma ainukeseks töötajaks oleks maadevahetuse skandaalis kahtlustatav Toomas Annus ning firma arvele deponeeritaks 300 miljonit krooni.

"Meil polnud enam valikuid. Kas lasta ettevõttel hääbuda või võtta midagi ette," selgitab Annus päästeoperatsiooni tagamaid.

Kuid heidame pilgu tagasi. Looduskaitsealuseid maid ostavad kokku ning vahetavad riigiga kaks Merkoga seotud firmat - OÜ Woody ja KV Tarantel. Erinevus on selles, et kui Woody kuulub börsifirma Merko Ehitus kontserni, siis KV Tarantel on Merko Ehituse suurima omaniku Merko Grupi tütarfirma. Merko Grupp kuulub Toomas Annusele ning Tõnu Toomikule.

Kui endise keskkonnaministri Heiki Kranichiga seotud South Kinnisvara hakkas looduskaitsealuseid maid kokku ostma juba 2002. aastal, siis Woody tuleb turule 2003. aasta lõpus. Kohe soetatakse Pirita jõeoru maastikukaitsealasse jäävad kinnistud Kiviaia teel ning Pärnamäe teel, mis vahetatakse 2004. aastal elamumaa vastu Kristiines ning Tiskres.

Vahetustega teenitakse kasumit 8,7 miljonit krooni.

Hoopis suurem suutäis ampsatakse aga järgmise aasta maadevahetustest, kui riigile antakse 17,7 miljoni krooni eest ostetud maatükid ning vastusaadud kruntide väärtus hinnatakse 86,7 miljonile kroonile. Ka majandusaasta aruandes kajastub kahe aastaga maadevahetustelt teenitud kasuminumber - 77,7 miljonit krooni.

Aeg oli selline, et maa väärtus tõusis kuudega ning tehes õigel ajal õigeid tehinguid, polnud kümnete miljonite teenimine mingi ime.

Eelmise aasta alguse seisuga oli Woody'l kogunenud jaotamata kasumit 95 miljonit krooni.

Taranteli esimesed maadeostud jäävad sajandi esimesse aastasse. Hulgaliselt osteti maid kokku 2002. aastal, kui teadjamatel inimestel olid tulevase maadevahetuse äri toimumise mehhanismid selged.

Meenutame, et praegu kahtlustatakse Merkot lubaduses maa-ameti juhil Kalev Kanguril osaleda KV Taranteli juhtimises Annika Söödi kaudu ning KV Taranteli osa omandamises Kanguri nimetatud isiku poolt.

Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni juhi Tiit Kuusiku sõnul on täna kohatu rääkida kasumist, mida võiks teenida maad 10-15 aastat hoides.

Intervjuu Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni juhi Tiit Kuusikuga

"80 protsenti on pisut optimistlik suhtarv, praktikas on müüdav pind suhtarvuna pigem 72-75 protsenti. Arvesse ei lähe ju välis- ja siseseinte pinnad, šahtid, trepikojad, üldkoridorid, tehnilised ruumid, panipaigad, parkimiskohad jmt.

20protsendiline marginaal võis olla võimalik elamuarenduses parimatel päevadel, aga selline marginaal sisaldas ka kasumit maa soetushinnalt. Teie arvutustes lisandub 77,7 miljonit krooni arendustegevuse kasumile.

Meie arvates on teie hinnangud elamuehituse arendustegevusele liiga optimistlikud ning selliste eeldustega ei soovitaks me oma raha elamuarendusse investeerida."

"Teie kalkuleeritud 200 miljoni kroonine kasum eeldaks Woody tegelikkusest oluliselt suuremat realisatsiooni ning seetõttu ei ole tõene."

"Millel põhineb nn ootel kinnistute potentsiaalse 150-300 miljoni teenimise kalkulatsioon? Kas ÄP arvab endiselt, et kinnisvaraarenduses on praegu võimalik 20protsendiline rentaablus.

Meie selliseks tulemiks võimelised ei ole. Pigem genereerib iga soetatud maa ruutmeeter kulusid: maamaks, intress jne.

Rääkida kasumist, mida on võimalik teenida maad 10-15 aastat hoides, on kohatu."

"Ei, need on suurusjärgu võrra ebakorrektsed, mis on ka igati loogiline, sest Teil ei olnud ju meie enda seisukohta."

"Riigimaa nr 40 osas käib detailplaneeringu eskiisi menetlemine, detailplaneeringut veel algatatud pole."

Mis puutub senistesse projektidesse, siis julgen väita, et 20protsendiline marginaal on isegi üllatavalt tagasihoidlik. Usun, et mitmeid kinnisvaraprojekte viidi enne 2007. aastat Tallinnas läbi suurema marginaaliga. Ei pea silmas Merko projekte. Tõsi küll, suurema osa kasumist moodustab maa hinna kasv.

Kas alljärgnevatel aadressidel asuvad krundid on perspektiivikad tulevasteks arendusteks?

Riigimaa nr 40 (6,22 ha), elamumaa Harku järve kõrval

Selle headusest ei oska midagi arvata. Küsimus on selles, mis ja kui palju sinna ehitada saab. Samuti on selles piirkonnas keeruline ja kallis ehitada. Usun, et selles piirkonnas on ühe ruutmeetri ehitusõiguse maksumus 1000-2000 krooni.

Kristiina tn 12 (1246 m2) Eelmisel sügisel algatati detailplaneering kuni viiekorruselise maja ehitamiseks

Hea asukoht. Usun et maapealse osa ühe ruutmeetri ehitusõigus jääb suurusjärku 3000-5000 krooni.

Sõpruse pst 33 (6000 m2) Selle aasta jaanuari lõpus algatati detailplaneeringu koostamine viiekorruselise elamu-ja ärihoone ehitamiseks.

Samuti hea asukoht. Usun, et ehitusõigus maksab umbes 3000-4000 krooni ruutmeeter.

Räägu tn 10a (1500 m2)

Eelmise aasta suvel kehtestati detailplaneering Räägu tn 10a kinnistule ühe 4korruselise (osaliselt 3korruselise) korterelamu ehitamiseks.

Samuti hea asukoht. Samas ei ole tutvunud detailplaneeringu protsessiga. Milline on hoonestuse üldpind jne. Usun, et ehitusõigus maksab umbes 3000-5000 krooni.

Räägu tn 10/ Vuti tn 89/ Varese tn 10a (4611 m2) Eelmise aasta suvel kehtestati detailplaneering kahe neljakorruselise korterelamu rajamiseks.

Usun, et ehitusõigus maksab 4000-5000 krooni ruutmeeter.

Juhin veel tähelepanu, et kruntide turuväärtust ei arvestata mitte krundi üldpinna alusel, vaid ehitusõiguse üldpinna alusel. See tähendab, et mida rohkem võib krundile ehitada, seda kallim on krundi hind, sõltumata krundi pinnast. On ju oluline vahe, kas krundile saab ehitada 3korruselise hoone või 30korruselise hoone. Krundi üldpinna alusel saab hinda vaadata ainult eramumaade puhul ja teatud juhul ka laohoonete puhul, mitte korrushoonete puhul.