Puhkemajaga peab kaasa andma kliendid

Kui elamispinna soetamisel lähtub ostja emotsioonidest, siis ärilisel eesmärgil soetatakse kinnisvara majanduslikust aspektist lähtuvalt ja rangelt kalkuleeritult. Sarnaste objektide ostutehingu aluseks on jääkasendusmaksumus või nägemus potentsiaalsest äritegevusest tulenevatest rahavoogudest. Firma müügi puhul, kus ostetakse ka olemasolev kliendibaas ja oskusteave, on tehinguhind vahel ka kõrgem.

Arusaadavalt on nii tehtud tehinguid kui ka müügipakkumisi vähe, sest tegemist on kitsa tegevusvaldkonnaga. Tegemist on ühe vähese kinnisvarasektoriga, kus Tallinnast kaugemal hinnad mitte ei lange, vaid pigem tõusevad. Hinnatumad kohad on Lõuna-Eesti ja saared.

Nii turismitalude kui ka puhkekeskuste puhul on märgata, et praegustes kallinenud ehituse tingimustes uusi asutusi ei rajata. Otsitakse juba töötavaid või väheseid investeeringuid vajavaid komplekse.

Hinna kujunemise aluseks on sarnaste objektide puhul praegused või siis potentsiaalsed tulevased rahavood. Oluline on koostada äriplaan, mille alusel äritegevust alustada. Pärast soetamist on vaja arendada ka teenuse kvaliteeti ja mitmekesisust. Turusituatsioonis, kus eraisikud, firmad ja avaliku sektori institutsioonid on hakanud oma kulusid piirama, võidavad majutusasutused, kes on panustanud just arendustegevusele. Seetõttu ei saa igast suuremast hoonest või kompleksist veel hästi toimivat puhkeasutust. Puhkaja silmis on oluline nii asukoht kui ka pakutav teenus. Järjest määravamaks saab puhkekeskuse stiil/omapära.

Lähiperspektiivis on oodata sarnaselt teiste turgudega ka majutusturu edasist jahtumist. Praegune turusituatsioon sõelub ka majutusasutuste turul välja laisemad ja ebakvaliteetsed ettevõtted. Ettevõte, mis on kaotanud puhkaja usalduse ja oma hea nime, on kahandanud sellega ka oma kinnisvara turuväärtust. Uus omanik ei saa ostmisel mitte toimivat ettevõtet, vaid mahakäinud asutuse, mille elustamiseks läheb vaja suuri investeeringuid.

Turul müüdud objektidest ongi valdav enamik põhjakäinud asutused, mis omaniku saamatuse või siis halva asukoha tõttu ennast ära ei suuda majandada. Toimivate ja kasumlikult majandavate majutusasutuste omanikel puudub huvi oma kinnisvara realiseerida. Seetõttu tuleb potentsiaalsel ostjal põhjalikult süveneda pakutava kauba müügieesmärgi tagamaadesse.

Võimalike pankrottide ja loobujate tingimustes võib oodata suurenevat pakkumist. Paraku ei vasta sellele nõudlus, sest pankade jaoks on valdavalt tegemist riskantse maiguga investeeringutega, mistõttu on võõrkapitali kaasamise võimalikkus küsitav. Omafinantseeringud on aga üldjuhul puudulikud või ei taheta isikliku rahaga riskida.

Seetõttu on majutusasutuste puhul tegemist vähelikviidse varaga. Isegi juhul, kui ostetav objekt on hea asukohaga ja heas seisukorras on teadmata ettevõtte tegelik potentsiaal, sest ostja ja ka krediidiasutuse nägemus võimalikest kuludest ja tuludest võib olla väär. Põhjuseks on valdkonna ühiste hindamiskriteeriumite puudumine ja sageli ka läbipaistmatud rahavood.

Toimunud tehingute taustal võib öelda, et väiksemate puhkekeskuste (hooned pinnaga alla 1000 m2), mõnekümne ööbimiskohaga majutusasutuste tehingud on toimunud vahemikus 2-5 miljonit krooni. Mõnevõrra kõrgemal hinnatasemel on müüdud komplekse, mis on hea asukohaga või paiknevad veekogu ääres. Suuremate keskuste (majutuskohti üle 100) tehingud on toimunud 10 miljoni krooni piirimail.

Hinda ei määra mitte ainult asukoht, majutuskohtade arv ja veekogu olemasolu, vaid ka eespool mainitud asjaolu - kas tegemist on töötava ja eduka ettevõttega. Viimane argument määrabki peamiselt konkreetse objekti hinna, sest sellest sõltub tehtud investeeringu tootlus.

Autor: Priit Rauk