Mis juhtub, kui hüpoteeklaen on suurem kui turuväärtus?

Ajal, mil USA presidendivalimisteni on jäänud alla kahe kuu, keskendub tähelepanu Ameerika majanduse olukorrale ja väljakutsetele, mida see esitab järgmisele presidendile.

Oleme finantskriisi keskmes, mida põhjustab erinevate riskide tõsine alahindamine ja käesoleva kümnendi esimeses pooles toimunud kinnisvaramulli lõhkemine. Kehvade hüpoteeklaenude probleemina alanu on nüüdseks levinud kinnisvarasse üldisemalt ja teistesse varaklassidesse. Kinnisvaraprobleem süvendab finantskriisi, mis omakorda vähendab majandustegevuse säilitamiseks vajalikku krediidivaru.

Finantskriis on viimastel nädalatel tõesti halvenenud, mida näitab poolriiklike hüpoteekpankade Fannie Mae ja Freddie Maci ülevõtmine USA Föderaalreservi poolt, mis võib Ameerika maksumaksjatele maksma minna sadu miljardeid dollareid, samuti Lehman Brothersi pankrot ja Merrill Lynchi müümine. Kokkuvõttes peegeldavad need finantskrahhid kinnisvarahindade allakäiguspiraali ja nende majade suurenevat arvu, mille netoväärtus on negatiivne ehk mille hüpoteeklaen ületab turuväärtust.

Negatiivne netoväärtus on oluline, kuna hüpoteeklaenud USAs ei ole tavaliselt regresslaenud. Kui majaomanik maksetega hätta jääb, võivad kreeditorid maja ära võtta, aga nad ei saa võtta muud vara ega sissetulekut, et katta kogu tasumata jäänud summa. Isegi neis osariikides, kus hüpoteeklaenud on regresslaenud, ei püüa kreeditorid tavaliselt võlgu jäänud inimeste vara ega sissetulekut kätte saada.

Me ei saa olla kindlad selles, kui palju majahinnad veel langevad. Eksperdid ütlevad, et täiendav 15protsendiline langus on vajalik lihtsalt selleks, et naasta mullieelsele hinnakursile. Miski ei peata aga languse jätkumist, kui see sellesse punkti jõuab. Kasvav lõhe hüpoteeklaenude ja kinnisvarahindade vahel suurendab jätkuvalt maksete katkestamise määra. Paljud kinnisvaraomanikud, kes saavad endale hüpoteekmaksete tasumist lubada, valivad maksete katkestamise, kolivad üürimajadesse ja viivitavad ostmisega, kuni hinnad on veelgi langenud. Kui suure negatiivse netoväärtusega majade omanikud makseid ei tasu, soodustavad väljaostuõiguse kaotanud majad ülepakkumist, mis viib hindu veel allapoole. Madalad hinnad viivad täiendava negatiivse netoväärtuse ja seega täiendavate maksete katkestamiste ja väljaostuõiguste kaotamisteni. Mis selle end ise toitva protsessi peataks?