Eesti Ehituse nuhtlus nimega Arealis

Hannes Sarv 24. aprill 2009, 00:00

Arealis on firma, mille kaudu tegelevad Toomas Luman ja tema äripartner Egon Mats kinnisvaraarendusega. Ettevõttel on suur võlakoorem ja tühjalt seisvad elamispinnad.

Arealise suutlikkus oma võlakohustusi teenindada on oluline küsimus Nordecon Internationali (endine Eesti Ehitus) väikeinvestoritele. Arealise äriseis võib sundida börsifirma tuumikomanikku langetama otsuseid, mis mõjutavad väikeomanike rahakotti.

"Paekalda tehing näitab, et kriis on jõudnud raskusastmelt järgmisse faasi, valged kindad on käest heidetud. Ilmselt tähendab see ka seda, et Nordeconi aktsia analüüsimisel tuleb arvestada Arealise riskiga," märgib analüütik ja tarkinvestor.ee asutaja Kristjan Lepik.

Investoritele positiivseks sõnumiks oli Nordeconi ettepanek maksta omanikele sel aastal dividende. Suurimaks võitjaks on aga loomulikult suuromanikud Luman ja Mats, kel on võimalik dividenditulu kasutada Arealise võlakoorma kergendamiseks.

Teine, väikeaktsionäride seisukohast küsitav tehing, oli selle sama Paekalda arenduse ostmine, mille puhul tekib kahtlus, et tehingu peamiseks eesmärgiks oli tõsta 20 miljonit krooni börsifirmast Lumani kureeritavasse kinnisvaraarendusfirmasse.

"Te võite ju seda skandaali üritada otsida sealt, kus seda ei ole, aga ega seda seal ei ole," ütleb Toomas Luman telefonis, kui on Äripäeva saadetud küsimustele kirjalikult vastanud. Samuti palub ta käesolev artikkel ehk tema enda sõnu kasutades "solgiämber" enne ilmumist faktivigade kontrolliks tema kätte läkitada. Saatsime Lumanile ülevaatamiseks need faktid, mis puudutavad Arealist.

Kogu teemaarendust - küsimusi, kas Nordic Contractosi (Eesti Ehituse tuumikaktsionär) tütrel Arealisel napib suurte laenukohustuste juures soikunud kinnisvaraturul vahendeid, peab Luman ühe konkurendi PR-kampaaniaks. "Ma vaatan, et meie head sõbrad "rohelisest majast" hoolega töötavad, aga las nad töötavad. Nad muudkui informeerivad teid," sõnab ta.

Selle "rohelise maja" all saab Luman mõelda vaid Merko Ehitust, kelle juhtidega pole tema suhted viimase aja üliteravas konkurentsis olnud just kõige soojemad.

Merko Ehitusega seostub käesolevas loos see sama Paekalda arendusega tehtud vangerdus. Nordecon International otsustas osta siis veel Linnaehitus ASi nime kandnud tütarettevõtte kaudu 50% suuruse osaluse Paekalda projektis. Osaluse müüjaks Arealis.

Teine pool arendusest kuulub Merkole. Partnerid alustasid ühiselt Tallinnas Lauluväljaku taha elamurajooni planeerimist 2002. aastal. Projekt on erinevatel põhjustel mitu head aastat riiulil tolmu kogunud.

Pärast Paekalda arenduse liikumist ühelt Lumani kontrollitavalt firmalt teisele otsustas õli tulle valada Merko Ehitus ning pakkus sarnastel tingimustel oma osa Paekalda projektis Nordeconile müügiks. Seni pole "rohelise maja" mehed pakkumisele vastust saanud.

Pikk vaikimine suurendab kahtlust, et märtsis tehtud tehing polnud ostjale praegustes oludes kuigi soodne, kuid võis aidata Arealist.

Arealise ja tema tütarfirmade kätte olid pangad 2007. aasta konsolideeritud aruande kohaselt usaldanud kokku 811 miljonit krooni. Selle aasta lõpuks ootavad rahamajad sellest summast tagasi 435 miljonit krooni.

2008. aasta lõpuks oli Lumani enda sõnul Arealise lühiajaliste kohustuste saldo 360 miljonit krooni, mis näitab, et möödunud aastal tasus Arealis pankadele umbes 70 miljonit krooni.

Arealise valduses olevaid projekte lähemalt silmitsedes torkab silma, et hädas on eelkõige eluasemearendused. Näiteks valmis mullu Mustamäel Sipelga kvartalis kaheksakorruseline kortermaja. Praeguseks on langeval turul 70 korterist müümata veel pooled, täpsemalt 36.

Samuti ootavad endiselt ostjaid eelmise aastanumbri sees valminud ridaelamud Särje tänaval Nõmmel - 12 objektist on omaniku leidnud vaid kaks.

Lisaks ehitas Arealis ühes ASiga Restor välja 16 luksuslikku korterit Tallinna vanalinnas aadressil Lai tn 15 - Carl Engeli Majas. Üheksa neist on seni müümata. Seda projekti rahastati Lumani kinnitusel aga omavahendeist.

Järeldused, nagu võiks hiljutise Arealise-Nordeconi tehingu taga näha Arealise rahamuresid, lükkab Luman kategooriliselt ümber.

"Mis puudutab Arealise pangalaene laiemalt, siis suuremas osas on tegu nn rahavooprojektidega, mille teenindus on kaetud rendiobjektidest saadava rahavooga või siis turuhindadel müüdavate korteritega," kinnitab ta.

Arealise trumbiks võibki pidada äripindade arendust, sest neile on Lumanil õnnestunud leida tugevad partnerid ning pole ohtu, et lisaks tühjadele korteritele jääksid asukaid ootama ka Arealise arendatavad büroomajad.

Suurematest rendipinnaarendustest on valmimas Nordea Maja Liivalaia tänaval Stockmanni kaubamaja kõrval. Nagu nimigi ütleb, on selle ankurkliendiks Nordea Pank. Tehnopolise arenduses on aga tähtsamateks klientideks Skype ja Tallinna Tehnikaülikool.

Börsifirma Nordecon väikeomanikel tasub aga pöörata tähelepanu Toomas Lumani intervjuule järgmisel leheküljel, kus ta ütleb muu hulgas järgmist: "Kinnisvarainvesteeringud Nordic Contractorsi (Lumani ja Matsi kontrolli all olev firma - toim) kontsernis jaotuvad edaspidi selliselt, et eluasemearendusele keskendutakse Nordecon Internationalis (börsifirma - toim) ja ärikinnisvara arendusele Arealises (Lumani ja Matsi kontrolli all firma - toim).

Seega võib oodata veel Paekalda arendusega sarnaseid tehinguid Lumani kureeritavate erinevate firmade vahel.

Toomas Luman lükkab tagasi väite, nagu võiks Paekalda projekti müügitehing või tänavune dividendiootus Nordeconilt olla seotud likviidsusraskustega tema teises arendajas Arealises.

Järgneb intervjuu Toomas Lumaniga.

2007. aasta seisuga pidi Arealis kahe aasta jooksul tagasi maksma 434,7 miljonit krooni. Kui suure osa maksis ettevõte tagasi eelmisel aastal ja palju peab maksma tänavu?

Arealise lühiajaliste võlakohustuste saldo 2008. aasta lõpu seisuga oli 360,3 miljonit krooni, millest pikaajaliste kohustuste maksed järgmisel perioodil moodustasid 360,2 miljonit krooni.

Kõiki laene on Arealis teenindanud lepingujärgselt. Oleme laene ka vastavalt vajadusele refinantseerinud ja teeme seda ilmselgelt ka tulevikus.

Kuna Arealisel on suur laenukoormus, siis järeldame, et Nordecon Internationali otsus osta osalus Paekalda projektis ja otsus maksta dividende on ajendatud soovist Arealise võlakoormust vähendada.

Mõiste suur või väike on suhteline ja ei oma ärilises mõttes tähendust. Ärilises mõttes omab tähendust, kas laenud on teenindatavad või mitte ja Arealise laenud on nii meie, kui ka meid finantseerivate pankade arvates teenindatavad. Tõestuseks olgu meie pangalaenude keskmine kaalutud intressimäär, milleks on 2009. aasta märtsi lõpu seisuga 4,29% aastas.

Nagu nähtus Nordecon Internationali börsiteatest, jaotuvad kinnisvarainvesteeringud Nordic Contractorsi kontsernis edaspidi selliselt, et eluasemearendusele keskendutakse Nordecon Internationalis ja ärikinnisvara arendusele Arealises.

Mis puudutab Arealise pangalaene laiemalt, siis suuremas osas on tegu nn rahavooprojektidega, mille teenindus on kaetud rendiobjektidest saadava rahavooga või turuhindadel müüdavate korteritega. Kruntide ostuks võetud laenude teenindus koosneb intressimaksetest, mille eelarve on Nordic Contractorsi poolt kaetud.

Nordecon Internationali dividendide maksmise strateegia koosneb kolmest punktist: tuumikaktsionäri dividendiootus, väärtpaberituru üldine kapitalitootlus, optimaalne omakapitali ja võõrkapitali suhe ja maht. Millised nendest kolmest punktist olid teie hinnangul sel aastal täidetud?

Nordecon Internationali dividendiotsus sünnib ettevõtte juhatuse, nõukogu ja tuumikaktsionäri konsensusliku otsusena, kuigi tuumikaktsionär võiks ju oma otsustusõigust kasutada.

Käesoleval aastal 2008. aasta majandustulemuste eest makstavate dividendide osas oli tuumikaktsionäri ootus 2 EEK/aktsia, aga konsensus leiti tasemel 1 EEK/aktsia. Oleme konsensuslikkust selles asjas alati tähtsaks pidanud.

Reegel on see, et meie arusaama kohaselt peavad (väike)aktsionärid teenima oma investeeringult tulu nii läbi aktsiahinna kasvu kui ka iga-aastaste dividendide.

Eriti oluline on dividendide maksmine väikeaktsionäride vaatevinklist just olukorras, kus aktsia hinnad on langenud, sest praegu aktsiaid sunnitult müües saavad nad kahju, seega on dividend ainus võimalik teenimisallikas neile.

Me ei pea põhjendatuks piisavalt likviidsete ettevõtete otsust jätta väikeaktsionärid ilma püsivast tulust aktsiahindade suure languse tingimustes ja põhjendades seda üldsõnalise selgitusega likviidsuse hoidmise vajalikkusest.

Arealisel või Arealise osalusega firmadel valmis eelmisel aastal mitu eluasemearendust. Kui palju on korterite müük maas esialgsetest plaanidest?

Müügiperioodid on pikenenud kogu turul ja siinkohal ei ole Arealis mingi erand. Meie praegused müügihinnad tagavad pangalaenude tagasimaksete kaetuse, kuid omakapitalinvesteeringu nendel objektide peame tõepoolest suuremas osas kuluks kirjutama.

Käesoleva aasta alguseks oli Sipelga 3a-s müüdud 21 korterit, millele käesoleval aastal on lisandunud 13. Ülejäänud 36 puhul usume, et müüme enamiku selle aasta jooksul, kuna müüme hinnatasemelt, mis on turule vastuvõetav.

Särje ridaelamutest on müümata 10 boksi ning Lai 15 9 korterit ehk ligikaudu 50% pinnast, kusjuures viimast ei ole finantseeritud pangalaenuga, vaid ainult omakapitaliga. Viimase kahe projekti müügiperiood on meie hinnangul kuni kaks aastat.

OÜ Sipelga Maja kaasomanik on Arealise kõrval OÜ Kraft ja pojad, mis kuulub Jüri, Gunnar ja Märt Kraftile. Samal ajal on mitmeid teie arendusi finantseerinud Nordea pank. Kas see on kokkusattumus, et Arealise kinnisvaraprojekte on suures osas finantseerinud Nordea, mille Eesti haru juhi Vahur Krafti sugulased on Arealise partnerid?

Nordic Contractorsi ja Arealise suurim laenuandja on siiani siiski veel meie põhipank Swedbank erinevalt teie arvamusest. Teie toodud seosele Sipelga Maja osas pole ausalt öeldes ise tulnudki, aga eks igaüks mõtleb oma rikutuse kriteeriumite järgi või äkki pole see teie originaalmõte?

Faktid on aga järgmised: Sipelga Majas algas meie koostöö Gunnar ja Jüri Kraftiga 2004. aasta detsembris, mil mainitud ettevõte kanti kinnistusregistrisse kinnistu omanikuna. Siiani ei ole meist mitteolenenud põhjustel sellele krundile õnnestunud kehtestada detailplaneeringut ja pangalaene seal ei ole. Nii et projekt on olnud siiani ooterežiimil. Vahur Kraft alustas tööd aga Nordea Pangas septembris 2005.

Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
24. November 2011, 18:03
Otsi:

Ava täpsem otsing