Suurtehingud moonutavad pilti

Kinnisvaramulli lõhkemisega tekkis kinnisvaraturule tehingute statistikat oluliselt mõjutavad plokktehingud.

Tehingu tulemusena võivad näiteks korterite statistilised mediaan ja keskmised pinnaühiku hinnad kõikuda mõne kuu jooksul ebanormaalselt palju, üle 10%, mis tuleneb meie turu väiksusest ja ebalikviidsusest.

Plokktehinguga vahetab müügiga omanikku korraga kümneid objekte. Reeglina on tehingute hinnatase turu keskmisest madalam, kuid mõningad tehingud võivad investorite profiili arvestades olla sarnased esmase turu tehingutele.

Plokktehingute põhjus võib olla soov n-ö kantida majandusraskustes oleva kinnisvaraga tegeleva firma vara teisele nn juriidilisele kehale, et vältida kohustusi võlausaldajate ees, kui võimaliku kõrgemaid riske armastava raisakotkana saabunud investoril on soov osta sobiva hinna korral probleemses kinnisvaraarenduses kümneid kortereid või krunte.

Enamik plokktehinguid toimuski likviidsema vara ehk korteritega Tallinna kesklinna piirkonnas arendusprojektides. Samas hiljuti toimus tehing ka Viimsi vallas, kus sümboolse hinna eest vahetas omanikku üle 30 elamukrundi. Samuti on plokktehinguid toimunud äärelinnas, kus näiteks suvel vahetas Haabersti piirkonnas omanikku mitukümmend korterit.

Plokktehingud kajastuvad ametlikus maa-ameti üldises tehingute arvu statistikas suuruse, rahalise mahu, pinnaühiku keskmise ja mediaanhinnaga ning annavad nende andmete tõlgendajatele suhteliselt vabad käed.

Tallinna kesklinna korterite tehingutest oli jaanuaris üle kolmandiku Kitsekülas toimunud plokktehing, mille tulemusel vahetas omanikku ca 40 korteriomandit kesklinna turu keskmisest madalama hinnaga. Vaadates statistikat, langes selle tehingu tulemusena jaanuaris kesklinna korterite pinnaühiku mediaan hind - 25%, keskmine - 17%. Kuna tehing toimus hinnatasemel ca 13 500 kr/m2, mis on äärelinna korterite keskmisest hinnatasemest kõrgem, tõstis see tehing Tallinnas tervikuna statistilist keskmist pinnaühiku hinda, kuid näitas kesklinna hindu tugevas languses. Pärast veebruarikuu andmete laekumist raporteeritakse märtsi esimestel päevadel tõenäoliselt tohutust hinnatõusust ja investorite saabumisest avalikkusele.

Kummaline oli lugeda detsembris Nõmmel asetleidnud väidetavast 22% kinnisvara hinnatõusust, kuna tänane kinnisvaraturg tervikuna on ebalikviidne. Seda eriti Nõmme piirkonnas, kus toimub vähe tehinguid ja seda iseloomustavad statistilised hinnakõikumised. Eelmise aasta IV kvartalis jätkus tegelikult kinnisvara ostu-müügitehingute vähenemine Nõmme linnaosas.

Kuigi statistika näitab Tallinnas korteritega toimunud tehingute arvu kasvu, ei tähenda see üldist kinnisvara hinnatõusu. Praegu ei tea keegi täpselt, kui suur protsentuaalselt vabaturutehingute arv.

Viimastel kuudel ei ole Tallinna olulisi hinnamuutusi kinnisvaraturul toimunud. Kinnisvaraturu hindade trendi üle otsustamiseks oleks vaja vähemalt kahe kuni kolme kvartali andmeid, veel parem - infot kogu aasta kohta.