Kortermaja renoveerimisel materjalidelt kokku hoida ei tasu

Artikkel

- Uudised
- 10. märts 2015 kell 12:37
Kuula
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.
Kortermaja renoveerimisel materjalidelt kokku hoida ei tasu
Karso Ehituse juht Sergei Gladkov kinnitas, et korralik remont maksab rohkem ja seetõttu esineb siis ka probleeme vähem. Foto: Meeli Küttim, Äripäev
Sageli napib ühistutel raha, et kõik renoveerimistööd korraga ära teha. Kui ka laenu ei soovita võtta, koostatakse ehitajaga koostöös renoveerimiseks pikaajalisem plaan või tehakse kuskil järeleandmisi.
Suurem osa Eesti korterelamutest pärineb nõukogude ajast ja uusi ehitatakse juurde vähe. Seega on majade renoveerimine igati päevakohane. Võrreldes aastatetaguse ajaga on kortermajade ühistud selgusele jõudnud, milliseid remonditöid on tarvis, kirjutab 11. märtsi Äripäev ehituse rubriigis.
“Vajadus korterelamuid renoveerida on väga suur. Tuleb silmas pidada, et enamik meie elamutest pärineb nõukogude ajast ja on ehitatud absoluutselt teiste energiasäästupõhimõtete järgi kui see, mida tänapäeval õigeks peame,” ütles Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige Urmas Mardi.
Uue hoone ehitajal on võimalik kõik üsna täpselt ette planeerida, aga olemasoleva objekti renoveerimisel võib maja vanuse tõttu ette tulla palju ootamatusi, mis võivad tekitada arusaamatusi ja neist tulenevalt konflikte tööde tellijaga.
Varem oli tülisid tihti, aga viimasel paaril aastal siiski harvem, ütles OÜ Karso Ehituse juht Sergei Gladkov. Tema hinnangul on arusaamatusi vähem, sest tellija teadlikkus on märkimisväärselt paranenud. “Saadakse aru, et nii projekteerimisel kui ka remonditöödel tuleb järelevalveks palgata spetsialist. Kindlasti aitab selleks kaasa KredEx, kes seab enamasti vastavad tingimused laenu või toetuste taotlemisele,” lisas Gladkov.
Probleeme on veel lihtsamate viimistlustööde juures, kus võetakse tihti kõige odavam pakkumine, mistõttu võib viimistluse tase olla alla ootuste. Näiteks soojustustööd aga tehakse kõik projekti järgi ja omaniku järelevalvega ning selles pole Gladkovi sõnul üllatusi esinenud.
Renoveerimine kulukam kui uue ehitamine
Priit Rebane, OÜ Normandia juhatuse liige
Kui võrrelda uue hoone ehitamist ja vana renoveerimist, siis atraktiivsuse seisukohalt on uue hoone ehitamine mõnusam. Sõltuvalt hoonest on renoveerimine keerukam, ettearvamatum ja ka konfliktsem. Renoveeritaval hoonel on oma eripära, ajalugu ja see võib olla seotud tellijale teistegi emotsionaalsete aspektidega.
Hoone renoveerimine eeldab nii tellijalt kui ka töövõtjalt põhjalikumat planeerimist. Tööde organiseerimine on keerulisem, kui tööde käigus selguvad asjaolud, mida ei suudetud või osatud ette näha.
Majanduslikust aspektist lähtudes tuleb tõdeda, et renoveerimine on võrreldes uue ehitamisega kulukam. Samuti on renoveerimisel töövõtjal keerulisem hinnata tööde maksumust, millest tulenevalt ei pruugi kõik tööd ootuspäraselt lõppeda. Selleks, et välistada renoveerimistöödel suuremaid konflikte, on tellijal oluline mõista, et ehituseelne planeerimine vajab põhjalikku eeltööd.
Jättes eeltöö tegemata ning lootes eelkõige töövõtjatele, ei pruugi tööde maksumus ega tööde kvaliteet (sealhulgas korterelamute kulude kokkuhoid peale renoveerimist) olla ootuspärased.Seda ilmestab tihti asjaolu, et osa korteriühistute (sealhulgas era- ja äriklientide) poolt hinnapäringutega väljastatavad projektid ehitajatele ei sisalda üldsegi küsitavaid töid, mida teha soovitakse.
Kurvaks teeb see, et tellijat nõustab samal ajal omanikujärelevalve. Seega tuleb endiselt mõista, et kõige parem ja soodsam on ehitada või renoveerida üks kord ja korralikult. Sellele aitab kaasa põhjalik planeerimine ja arusaam, et “hea ja odav” ei ole õnnevalem pikemas perspektiivis.
Ühistu juhti aitab energiaaudit
Ühistu juhtidel on majade probleemidest ja nende lahendamise võimalustest hea ülevaade, ütles Mardi. Hea tööriist selle arusaamise arendamiseks on energiaaudit, mis annab ülevaate maja seisukorrast. Energiaauditiga saadakse teave vajalikest töödest ja esialgne hinnang energiasäästust, mille võib remondiga saavutada.
“Ühistu juht peab suutma elanikele selgitada, kui palju energiat renoveerimisega säästetakse. Tihti võib sääst olla nii suur, et koos laenuga ei tekigi lõpuks varasemate maksetega võrreldes suurt vahet,” ütles Mardi. “Kui majas elatakse, tuleb selle eest ka hoolitseda.”
Renoveerimine tõstab ka elamu hinda ja inimesed hakkavad oma maja rohkem hindama. “Omaette küsimus on, mis mahus renoveerimistöid teha ja kui põhjalikult neid planeerida. Tasub kümme korda mõõta ja üks kord lõigata, et inimesed tunneksid tehtud tööst ikka rõõmu, mitte piina,” lausus Mardi. Ta lisas, et maja renoveerimine on investeering mitmekümneks aastaks.
Tartus tegutseva ja korterühistutele spetsialiseerunud ehitusfirma Landcapital OÜ üks juhtidest Denis Tammert märkis, et nad tellivad enne iga suuremat uut tööd projekti kohta projektiekspertiisi, mis toob enamasti välja suurema osa projekti nõrkadest külgedest. See ei tähenda töövõtjale suurt kulu, aga võib samas hoida ära palju ebameeldivad üllatusi.Sageli ei ole ühistutel piisavalt ressurssi ega taheta ka laenu võtta. Sellisel juhul tuleb kas koostada pikaajalisem tegevusplaan või minna kompromissidele.
Kõige halvem variant on Tammerti hinnangul remontida ainult osa majast, arvestamata tervikuga. Selliste projektide käigus võib ilmneda ka vajadus tõsiste lisatööde järele.Kas ehitaja pressib lisatöid välja?
Lahtise kiviga seina pole mõtet soojustada – nii kirjeldas Tammert olukorda, kus soojustuse paigaldamisel avastati, et poole maja ulatuses olid telliskivid lahtised. “Sellisele seinale ei saa soojustust panna. Õnneks saime tookord ühistuga kokkuleppele. Tööd tulid mastaapsemad ja omanikele kaasnes sellega lisatasu, aga vähemasti sai hoone korda,” rääkis Tammert.Sellistel puhkudel on tema sõnul olukorra selgitamisel kõige olulisem roll järelevalvel, kes peab olema omamoodi sild ehitaja ja omaniku vahel. “Järelevalve kaitseb omaniku huve, aga räägib ka omanikuga ühist keelt,” ütles Tammert.
Mõni aasta tagasi käisid meediast läbi hirmujutud ehitajatest, kes pressivad omanikelt välja lisatöid. Tammerti sõnul on sellised olukorrad tihtipeale tingitud just järelevalve puudumisest või vajakajäämisest. “Võib muidugi olla, et seal midagi oli. Juhtumeid oli mitu ja ma ei taha siin üldistada, aga enamasti on ehitaja soovitatavad lisatööd siiski põhjendatud.”Maksmine plaani järgi
Elamu renoveerimine osade kaupa ei ole samas suur probleem, kui seda õigesti teha. Vahel võib see isegi täiesti otstarbekaks osutuda. Nii pakub Landcapital ühistutele näiteks pikaajalist investeeringuplaani, mis sobib ühistutele, kes ei taha laenu võtta. “Arendame koos tellijaga välja näiteks kolme aasta plaani, mille järgi teeme igal aastal mingi osa töödest,” rääkis Tammert.
Sellise plaani käigus koguvad inimesed näiteks sügisel raha suvise ehituse jaoks. “Eks me oleme kõik inimesed, elame samuti kortermajades ja saame aru,” märkis Tammert. Praegu on neil käsil kolm-neli plaanipõhist projekti.
Ka Gladkov kinnitas, et inimesed on hakanud korraliku remondi hinda mõistma ja tänu sellele on ka probleeme vähem. Hoonete järkjärgulises renoveerimises ta probleemi ei näe. “Näiteks fassaadi renoveerimist tasub ikka ette võtta. Tegelikult võib isegi sellist tööd teha osade kaupa, iseasi, kui jätkusuutlik see on. Kui remondi järgmised etapid rahaprobleemide tõttu ära jäävad, siis ei ole see kuigi otstarbekas.”
Gladkovi sõnul pakutakse klientidele teenust kahel tasemel. “Esiteks hea ja kvaliteetne teenus, mis hõlmab endas korralikku täisremonti koridoride ülekrohvimise ja muuga. Teiseks pakume kohtparandusi, kus parandatakse pigem kõige probleemsemad kohad, aga terviklikku remonti ei tehta,” lisas Gladkov.
Kortermajade rekonstrueerimistoetusele hakkavad kehtima karmid lisanõuded
Korteriühistutele mõeldud rekonstrueerimistoetusi on aastateks 2014–2020 planeeritud 102 miljonit eurot.
Toetusi jagatakse korterelamute soojakindlamaks muutmiseks ning energiatõhususe suurendamiseks.
Toetuse taotleja saab olla enne 1993. aastat ehitatud elamus moodustatud korteriühistu.
Toetuse määr on vahemikus 15–40 protsenti ehitustöödele ja energiaauditile ning 50 protsentiprojektidele, tehnilisele konsultandile ja järelevalvele.
Uue määrusega on kortermajade rekonstrueerimistoetuse saamiseks seatud piirang ümberehitustele. Näiteks kui majal soovitakse katust tõsta või soklit välja ehitada, siis toetust ei saa. Sellisel juhul tuleb soovitud katuse tõstmine eelnevalt ära teha ja seejärel saab ülejäänud energiasäästuga seotud töödele toetust küsida. Ka katuseakende paigaldamine kuulub niinimetatud ümberehitustööde hulka ja seega sellele toetust ei saa. Piirangu põhjustas igasuguste ärihuvide välistamine toetusrahade taotlemisel.
Korterelamute rekonstrueerimise toetuse saamiseks tuleb korteriühistul edaspidi sõlmida leping tehnilise konsultandiga, kelle ülesanne on koostöös taotlejaga korraldada hoone rekonstrueerimise projekteerimistöid, ehitushankeid ja rekonstrueerimistöid. Tehniline konsultant ei hakka asendama korteriühistu juhti. Pigem on ta hangete juures ning võib teha ka näiteks ehituse järelevalvet.
Esimesed tehnilised konsultandid on väljaõppe läbinud ning valmis teenust pakkuma üle Eesti. Konsultantide nimekiri avaldatakse KredExi kodulehel. Tehnilise konsultandi kaasamise nõue lisandus seetõttu, et eelmise meetme raames rahastatud projektid ei osutunud piisavalt tõhusaks.
Uues määruses on töödele lisandunud ka garantiinõue – ehitaja peab andma töödele viieaastase garantii, mis tähendab, et ühistul tuleb leida ehitaja, kes on sellega nõus.KredExi kaudu korteriühistu rekonstrueerimiseks täiendavalt laenu taotleda ei saa, KredEx jagab selles meetmes üksnes toetusi.
Odavus üllatab ebameeldivusega
Veel mõni aasta tagasi tuli ette, et remonditöid valiti vaid hinna järgi. Sellisel juhul tuli paljudele klientidele üllatuseks, kui tööde lõpuks ei saadud päris sellist tulemust, millist loodeti. Nüüdseks on ettevõtetel klientidele ette näidata piisavalt palju tehtud töid ja arusaamatused on jäänud üsna harvaks. “Nagu paljudes valdkondades, kehtib ka siin põhimõte, et ainult hinna järgi valides saadki ainult hinna,” võttis Gladkov kokku.
Probleemide allikas on tema sõnul see, kui tellijal on ressurssi vähe ja kompromisside otsimisel hakatakse kokku hoidma juba ehitusmaterjalidelt. “On ikka suur vahe, kas seina pannakse soojustust 150 või 100 millimeetrit, või kas kasutatakse villa või polüstürooli. Materjaliga koonerdamist ma ei soovita, kuid villa asemel polüstürooli kasutada – miks mitte,” lausus Gladkov.
Klientidele, kellel ei ole võimalik töö eest kohe maksta, pakub Karso Ehitus kuni kahe aasta pikkuse järelmaksu võimalust. Seda kasutavad tihti ühistud, kes tahavad tööd oma rahaga tehtud saada.
Iga uue objekti alus on leping. Tammerti sõnul kirjutatakse lepingusse enamasti sisse teatud reserv, mille piires tekkivad lisatööd jäävad ehitaja enda kanda. “Kui reservi sisse ei panda, on iga asi eraldi läbirääkimiste küsimus,” lausus ta. Landcapitali põhimõte on, et kui sellega suuri kahjusid ei kaasne, teevad nad lisatööd ise ära. Pikas perspektiivis on sellisel lähenemisel Tammerti sõnul oma kasu: tihti jäävad tellijad niimoodi rahule ja peagi tellivad firmalt töid juba ka objekti naabrid.
Autor: Kaur Maran, kaasautor
Hetkel kuum