Väikeinvestoreil napib sobivaid kinnisvaraobjekte

Artikkel

- Kasulik
- Marge Männistu, kaasautor
- 27. mai 2016 kell 4:30
Kuula
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.
Väikeinvestoreil napib sobivaid kinnisvaraobjekte
Ettevõtja Peeter Pärteli sõnul on eriti huvipakkuvaks võimalus investeerida kinnisvarasse oma raha kasutamata.Foto: Andres Haabu
Kinnisvarainvestorite sõnul on häid pakkumisi üha raskem leida. Kui 2010. aastal oli neid portaalides kümnete kaupa, siis täna tuleb arvestada kuni paarisaja korteri vaatamisega enne, kui leiab sobiva.
Kinnisvaraturul on vaba raha ning investoreid, kellest osa käitub mõistlikult, kuid osa ei tea, mida teeb, kurdavad osalised, kelle sõnul olukord toob kaasa ebamõistlikult kõrge hinnaga ostmise, kirjutab 30. mai Äripäev kinnisvara rubriigis.
Inimeste jaoks on üha olulisem soov passiivset tulu teenida ja tulevikku kindlustada. Kinnisvara peetakse üheks lihtsamaks ja huvitavamaks investeerimissektoriks. Seda suuresti põhjusel, et erinevaid võimalusi on tänapäeval palju ja kinnisvaraga saab teenida peaaegu igaüks, isegi isiklikku kapitali omamata.
Ettevõtluse ning investeerimisega tegeleva OÜ Peeter Pärtel omaniku Peeter Pärteli hinnangul jagunevad kinnisvarasse investeerimise vastu huvi tundjad kahte suuremasse gruppi. Esiteks keskealised inimesed, kellel on säästud ning laenuvõime ning kes otsivad võimalust mõlema realiseerimiseks.
Teise suure grupi moodustavad noored, kes on saanud oma esimese palgatöö kogemuse ning jõudnud äratundmisele, et töö kellegi teise heaks ei tee neid jõukaks ega õnnelikuks. Seega otsivad nad võimalusi, kuidas alustada kinnisvarasse investeerimist üüritulu saamise eesmärgil, mis kataks nende elamiskulud ja vabastaks palgatöö vajadusest. Eriti huvipakkuv on võimalus investeerida kinnisvarasse ilma oma raha kasutamata.
Arco Vara maakleri Reimo Simsalu sõnul on huviliste profiil tegelikult väga lai. Kinnisvarasse soovivad investeerida nii eestlased kui välismaalased, huviliste seas on nii eraisikuid kui ettevõtjaid. Juurde on tekkinud ka mitmeid kinnisvarainvesteeringutega tegelevaid ettevõtteid.
Eesmärkide selgus. Tee selgeks, miks ja mida teed - miks investeerimisega tegeleda/alustada?
Õpi investeerimist. Külasta üritusi, ammuta informatsiooni ja küsi küsimusi.
Arvesta oma finantsseisu. Kui finantsharjumused on kehvad, tegele enne nendega.
Enne investeerimist suurenda finantsvõimekust - säästa raha, alusta ettevõtlusega või leia lisatööd.
Leia sobiv investeerimisstrateegia. Küsimused, millele võiks alguses vastused leida, on: kas soovid pigem kapitalikasvule orienteeritud tulu või passiivset tulu? Sellele vastavalt hakka otsima objekti.
Mõtle läbi võimalikud riskid ja stsenaariumid. Analüüsi, milline on seis siis, kui asjad ei lähe nii, nagu planeeritud.
Investeeri alles siis, kui on tehtud korralik analüüs ja oled nõus riski ning potentsiaalse tootlusega.
Halda investeeringuid ja riske. Isegi kui investor on kõik riskid läbi mõelnud, võib turul tekkida ootamatuid väljakutseid, millega pole arvestatud.
Ole järjepidev ja ära anna alla.
Allikas: investeerimisklubi eestvedaja Tõnis-Denis Merkuljev
Eraisik kehvemal maksupositsioonil
Kehtiva maksusüsteemi tõttu on kinnisvaramaastikul ettevõtjana mõistlikum toimetada - eraisikutel on kogu tulu maksustatav ning kulusid maha arvestada pole võimalik. Kui on soov omandada rohkem kui üks üüripind, tasub kindlasti mõelda eraldi äriühingu loomisele.
Investor Jaak Roosaare sõnul on alates sellest aastast eraisiku üüriäri tulumaks 16%, mistõttu tasub üüritulu palga asemel teenida küll. Lisaks saab iga kahe aasta tagant oma kodu tulumaksuvabalt võõrandada, nii et kui üüriärist asja ei saa, on võimalik seal mingi aeg elada ja hiljem maksusoodsalt realiseerida.
Simsalu sõnul võivad investeerimise eesmärgid olla väga erinevad. On kliente, kes soovivad osta rahavooga objekte, et teenida oma investeeringute pealt regulaarset tulu. On neid, kes ostavad kinnistuid tulevikuperspektiivist lähtuvalt, et seal hiljem midagi arendada või hoopis kasumiga maha müüa.
OÜ Kinnisvarakool konsultandi Tõnu Toomparki kogemusel on üüriinvesteeringute tegijad pigem kohalikud elanikud. "On ka väiksemaid investoreid välismaalt, kes on paar korterit andnud kohalikule haldajale majandada. Samuti on pisut suuremaid investoreid Eestist ja välismaalt, kes on valmis oma portfelli iga kuu või isegi iga nädal uue objekti soetama. Hoopis omaette grupp on ärikinnisvara ja sellesse investeerimine," rääkis Toompark.
Investeerimise edukuses mängib rolli õige objekti valik. Roosaare sõnul tuleb eristada äri- ja elukondlikku kinnisvara, arendust ja üüriobjekte ning passiivset ja aktiivset juhtimist. Skaala ühes otsas on tema sõnul näiteks EfTEN Capitali kinnisvarafond ja teises otsas ise hallatav tubade kaupa välja üüritav neljatoaline korter Koplis.
Mida kinnisvarasse investeerimise alustamisel teada?
Alustaval investoril tasub end esmalt harida, mis on oluline, mis väga oluline.
Toimub mitmeid koolitusi, õpetusi jagavad Tõnu Toomparki "Korter üürile" või Jaak Roosaare "Kinnisvaraga rikkaks saamise õpik".
Konsulteerida tasub mõne professionaali või asjatundjaga, see võib päästa mõnestki apsust, mis kinnisvaravaldkonnas on sageli suhteliselt kulukad.
Ajutine väljaüürimine töömahukam
Alustades on Roosaare sõnul riskide maandamise mõttes külaliskorter isegi turvalisem, sest seda saab pakkuda ka oma või sugulaste kodu aeg-ajalt välja üürides. Täna ongi üks tõusvaid trende oma eluaseme välja rentimine suveks või reisil viibimise ajaks, millele on palju kaasa aidanud rakendus Airbnb, mis lihtsustab lühiperioodiks elukoha välja üürimist. "Aastaringselt annab pikaajaline üürnik, kui Haapsalu ja Pärnu välja jätta, siiski paremat tootlust," märkis Roosaare.
Objekti valikul soovitab Pärtel lähtuda eelkõige sellest, millist klienti plaanitakse tulevikus püüda. "Isiklikult eelistan n-ö Maxima-tüüpi klienti," märkis Pärtel. "Sellisele kliendile tuleb osta vanemas majas asuv korter ja see korralikult kaasaegseks renoveerida. Eelkõige on oluline funktsionaalsus ehk korteris peab olema kõik eluks vajalik. Klient saabub ja lahkub kaks kätt taskus. Samas mingi lisaluksuse eest juurde maksta ei soovita," kirjeldas Pärtel.
Pärteli sõnul on turul siiski rohkem investoreid, kes pakuvad kortereid n-ö Selveri-tüüpi kliendile ehk kortereid kas vanemasse soliidsesse majja või uude kortermajja. "Nende inimeste jaoks on oluline piirkond. Lisaks soovitakse kõrgemat sisustuskvaliteeti," selgitas Pärtel.
Väikesele hulgale investoritele, kelle hulka kuulub suurem osa välismaalasi, on atraktiivne n-ö Stockmanni-tüüpi klient - soovitakse asukohta kesklinnas, eelistatult uues majas või siis väga hästi renoveeritud kesklinna või vanalinna majas. Oluline on kõrge kvaliteet, mugavusesemete olemasolu ning üürileandja kiire reageerimisvõime probleemidele," selgitas Pärtel. Uusi maju arendatakse eelkõige Selveri- ja Stockmanni-tüüpi klientidele.
Kinnisvarasse investeerimise kuldreeglid
Osta õige hinnaga.
Renoveerimisel kasuta usaldusväärset meeskonda ning arvesta enda valitud klientide vajadustega.
Üürimisel tee korralik üürijale taustauuring.
Müümisel arvesta potentsiaalse kliendi soovidega ja esitle korterit vastvalt sellele.
Investor eelistab odavamat
Uusmaa maakleri Kaija Kullati sõnul puutuvad nemad palju kokku klientidega, kes investeerivad vanematesse korteritesse, kuna see on väikeinvestorile taskukohasem. Vanema remonti vajava korteri puhul annab investeeringule lisaväärtust ka renoveerimisvõimalus. Uutesse objektidesse investeerivad pigem välismaalased ja ettevõtted, rääkis Kullat. Piirkondadest eelistatakse kesk- ja vanalinna, hea üüripotentsiaaliga on ka Mustamäe ja Lasnamäe algus.
Simsalu sõnul koguvad investeeringutena populaarsust ka mereäärsed piirkonnad nagu Rocca al Mare ja Stroomi, Kalamaja, Pirita ning Viimsi. "Kuna arendajad on üsna aktiivsed, tuleb uusi arendusi pidevalt juurde," lisas Simsalu.
Kinnisvaraturg on pidevas muutumises ning investeeringuid planeerides tuleb arvestada mitme faktoriga. Pärteli sõnul on viimaste aastate muutustest tulenevalt mõistlikke tehinguid üha raskem teha. "Kui 2010. aastal leidis kinnisvaraportaalidest häid pakkumisi kümnete kaupa, siis täna tuleb arvestada kuni paarisaja korteri vaatamisega enne, kui leiad ühe mõistliku,“ märkis ta.
Ta lisas, et turule on lisandunud vaba raha ning investoreid, kellest osa käitub mõistlikult, kuid osa ei tea, mida teeb, mis toob kaasa ebamõistlikult kõrge hinnaga ostmise. "Kasvav turg annab sellised vead andeks, kuid kui turg peaks muutuma, paistavad "alasti ujujad" kohe silma," nentis Pärtel.
Kinnisvarasse investeerimises on tsüklid, mis tihti on kinnisvarahindadele vastupidised. "Kui 2009. ja 2010. aastal olid hinnad madalad, siis eriti suurt huvi kinnisvarasse investeerimise vastu ei tuntud. Nüüd, mil hinnad on kõigi aegade kõrgemail tasemel, on huvi suur," kirjeldas Pärtel.
Pikema kogemusega investorid on tema sõnul juba mõnda aega valmistumas uueks turulanguseks ning sisse võtmas stardipositsiooni. "Suures pildis oodatakse uusi majandusraskusi või probleeme krediiditurul, nii et hinnad liiguvad oluliselt allapoole. Tänane olukord sarnaneb väga 2007. aastale. Samuti raskendab tänane olukord noorematel inimestel enda eluaseme ostmist ning need, kes seda siiski teevad, võtavad tihti pikemas perspektiivis ülejõu käivaid kohustusi," rääkis Pärtel.
Võimalused ühisrahastuses
Roosaare sõnul on flippimine - ostad, renoveerid-koristad, müüd - läinud raskemaks, sest hinnad on kerkinud ning ostjad eelistavad uusarendusi. "Samas on tekkinud rohkem võimalusi näiteks ühisrahastuseks. Täna on võimalik saja euro kaupa arendusporjektides osaleda,“ lisas Roosaare.
Võimalus on ka objekt üürida edasi üürimiseks. Roosaare sõnul on see ilma kapitalita alustajale hea võimalus. "Üüriäri on suhtlemisäri. Kui suuta näiteks Pärnus omanikult suveks maja üürida ning saada nõusolek selle edasiüürimiseks, võib ilma kapitalita korralikult teenida. Muidugi tuleb arvestada, et see on rohkem siiski ettevõtlus, kui investeerimine,“ selgitas Roosaare.
Lühiajaline üürikorterite pakkumine on kogu aeg olnud ja hotellide pakkumist täiendanud, kuid Airbnb on andnud massidele võimaluse sellesse ärisse väga lihtsalt siseneda. Kui algidee oli oma kodu vaba toa või diivani välja üürimine, siis täna on turul kortereid, mis ongi just selle suunitlusega äri otstarbeks omandatud.
Kullati sõnul on näha, et kui varem investeeriti pigem olemasolevat raha, siis nüüd kasutavad inimesed päris palju ka laenuvõimalusi. "Investeerimishuviga inimesed on hakanud ennast aktiivselt sel teemal harima," märkis ta.
Taevas pole pilvitu
Üürituru kohal on siiski murepilved. Kui avalik sektor kavatseb üüriturule riigi raha tuua, on oht, et tänased üüriinvestorid lahkuvad turult. Selle tulemuseks on pakkumiste vähenemine, märkis kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. "Vähenev pakkumine võib viia üürihinnad üles ja algse soodsa hinnaga üüripindade pakkumise asemel saavutatakse vastupidine eesmärk," selgitas ta.
Simsalu sõnul hakkavad Tallinna kesklinnas vabad hoonestamata krundid otsa lõppema, mis tähendab, et vaadata tuleb veidi kaugemale ja laiemalt. "Hea näitena võib tuua Ülemiste City arenduse ning kinnisvarateo laureaadi Ülemiste keskuse, kus loodud on täiesti n-ö uus linnaosa," märkis ta.
Minu Äripäeva kasutamiseks logi sisse või loo konto.
Hetkel kuum