Eluasemelaenude kiire kasv saab rahus jätkuda

Kiire eluasemeturu ja sellega kaasnev pankade eluasemelaenude portfelli kasv Eestis on viimasel ajal sattunud ülemäärase kriitikatule alla. Nüüd, kus on esimene aasta, mil uute elamispindade ehitus on võtnud arvestatavad mõõtmed, hakkab üha rohkem kõlama noote, et liiga palju ja liiga ilusad elamud ja korterid kerkivad nii Tallinnasse kui ka väljapoole pealinna. Kas asi on ikka nii ohtlik ja kellele on kasulik eluasemelaenude kasvu ohjata?

Käesoleva aasta kolmandas kvartalis valmis Eestis eluruumide kasulikku pinda 57 500 ruutmeetrit. Võrdluseks võib tuua kogu 2001. aasta 70 700 ruutmeetrit ja 2002. aasta 112 700 ruutmeetrit valminud eluruumide kasulikku pinda. Elamuehitus on jõudmas oma normaalse taastootmise tsüklisse ja on lootust, et iga leibkond võiks soetada endale oma kodu. Hetkel ei saa kõik Tallinnas elavad leibkonnad lubada endale oma eluaset, sest eluasemeid on lihtsalt ligi 1700 võrra vähem, kui pealinnas elavaid leibkondi.

Turg toimib lihtviisil ? paremini kindlustatud leibkonnad soetavad uhiuue ja kallima eluaseme, müües endise odavama hinnaga vähem kindlustatud leibkonnale. Too omakorda sooritab samasuguse tehingu, kuni ükskord jõuab järg ka päris odavate eluasemeteni ja kõige vähem kindlustatud leibkondadeni.

Kogu ahel aga ei toimi, kui ei ehitata uusi elamuid ja kortereid. Tänasel päeval neid veel liiga palju kindlasti ei ehitata. Statistikaameti kodulehelt leiame numbri, mis tähistab 2002. aasta seisuga Eesti eluruumide pinnaks ligi 36 miljonit ruutmeetrit. Ka kõige optimistlikum amortisatsiooniperiood näitab, et taastoota tuleks vähemalt 360-500 000 ruutmeetrit eluruume aastas (tinglikult võime arvestada sinna hulka ka renoveerimised). Seega üks on selge: eluruumide ehitamist tuleb jätkata ja mingit ohtu seal ei ole. Jutt elanikkonna suurest rahanappusest vajab samuti väheke käsitlemist. Vastab tõele, et 2003. aasta septembri seisuga on eraisikute kohustused Eesti krediidiasutuste ja liisinguettevõtete ees pisut üle 22 miljardi krooni. Nende kohustuste liiki ja kulukust pisut detailsemalt lahates leiame, et eluasemelaene ja eluasemeliisinguid on seal vaid 15,5 miljardit krooni ja muud kohustused on olulisel määral lühema tähtajaga ja kahjuks ka oluliselt kõrgema intressimääraga. Julgen väita, et maksevõimet on Eesti elanikkonnal ka hetkel piisavalt, et tasuda soetatud eluasemete eest nii täna kui ka lähitulevikus. Tõestan seda kõige käepärasema arvestusega. Eestimaalaste käes on üle 100 000 järelmaksu võimaldava pangakaardi, mille kasutatud limiidilt tasutakse aastas intressi vähemalt 12 ja 16 protsenti. Valdav osa neist kaartidest on seotud kohustusliku tagasimakse osaga igal kuul.

Nende kaartide kasutajate igakuine rahavoog pankade suunas koos intresside ja tagasimakstava osaga on suurusjärgus 145?150 miljonit krooni. Sama rahavoog suudaks rahulikult teenindada vähemalt 25 miljardi krooni suurust eluasemelaenuportfelli, eeldusel, et eluasemelaenud on antud 25-aastase annuiteetgraafiku alusel ja lõppintressiks kliendile on 5 protsenti aastas (mis võimaldab baasitressiks oleval kuue kuu Euriboril olla keskmiselt 3,5 protsenti). Seega eluasemete soetamiseks vajalik rahavoog on olemas. See on piisav summaarse eluasemelaenuportfelli vähemalt 2,5-kordistamiseks.

Eestimaalastel on vaja langetada lihtne valik, kas soetada esmalt uus kodu ja alles seejärel ilusad ja ahvatlevad asjad või soetada asjad enne ja kodu kunagi palju hiljem. Nüüd on selge, kes ei soovi elanikkonna tarbimisest tulenevat 16-protsendilist aastast tulumäära asendada investeerimisega seonduva 5-protsendilise aastase tulumääraga ja miks levitatakse arvamust, et hetke sissetulekute juures on justkui laenuvõtmise lagi kätte jõudmas.

Viimane aeg on elanikkonnal oma sissetulekute kasutamise üle ise otsustama hakata, sest jõuludega ja aastalõpuga seonduv ostubuum on ukse ees. Kui oma tarbimisharjumusi ja rahavoogude planeerimist õigetesse kanalitesse suunata, siis on võimalik soetada elanikkonna tänaste sissetulekute juures nii uus kodu kui ka kodukino.

Autor: Toivo Annus