Kinnisvaraspekulatsioon muutub üha riskantsemaks tegevuseks

Palju on räägitud sellest, kuidas lühiajalised kinnisvaraspekulandid teenisid Tallinna nn mägede korterite hinnatõusu pealt aastaga kümneid ja kümneid protsente tulu.

Tegemist on väga lihtsa skeemiga. Tuleb leida natuke vaba raha, laenata sõpradelt juurde, et piisaks korteri omafinantseeringuks. Siis tuleb võtta pangast laen, osta korter ning see välja üürida.

Kuna üürihind ja laenu tagasimakse on ligilähedaselt samad, siis pole muud muret, kui üürnikult raha vastu võtta ja rõõmsalt laenu maksta. Korter tuleb kätte sisuliselt tasuta, sest korteri hind tõuseb.

Skeemi võib kasutada peaaegu igaüks, kellel on tõestatav sissetulek, et laenu saada. Ent skeem, mis toob raha sisse kõigile, ei saa kaua töötada.

Taoline investeerimisskeem on rajatud ootusele, et kõik soodsad asjaolud langevad kokku:

- hinnad tõusevad- laenuitressid on ülimadalad- üüriturul on piisavalt nõudlust- pangade laenupoliitika on liberaalne.

Ent arvestama peaks olukorraga, kui kinnisvaraturul hinnatõus peatub, korterit ei õnnestu välja üürida ning intressid tõusevad. Tekib vajadus korter kiiresti maha müüa.

Kuna vajadus tekib kõigil sarnastel investoritel korraga, siis pole korteri kiire realiseerimine lihtne. Samuti tuleb arvestada sellega, et kui korterite hinnad on kogu aeg tõusnud, siis üürihinnad on jäänud paari aasta tagusele tasemele. Skeem töötab seega iseenda vastu, sest mida hõlpsamalt inimesed laenu saavad, seda vähem on neil põhjust korterit üürida. Seega suureneb potentsiaalsete üürnike hulgas n-ö kahtlase taustaga inimeste protsent, kes üürivad korterit vaid seepärast, et panga jaoks pole nad usaldusväärsed. Paraku pole sellised inimesed ka head üürnikud.

Pindi Kinnisvara turundusosakonna juhataja Peep Sooman ei usu, et praegused investorid on olnud nii rumalad, et usuvad, justnagu hinnad hakkaksid kiirelt tõusma vahetult pärast liitumist. Kui nad tõesti olid nii rumalad ja hakkavad rikkaid välismaalasi taga otsima, kes nende vara kallilt ära ostaks, siis võivad nad pettuda ja tasapisi oma portfelli tühjendada, sõnab ta. ?Korrektsioon on alati võimalik, ent kui see ka aset leiab, jääb see ilmselt lühiajaliseks,? prognoosib Sooman.

Samas tunnistab ta, et kui keskmine eluasemelaenu intress oleks praeguse 5,2 protsendi asemel 8 protsenti, siis see hakkaks juba oluliselt ostmist pärssima. Natuke pärssima hakkaks ka väiksem tõus. Soomani sõnul mingit olulist hinnalangust praeguste majandusnäitajate baasil küll ette ei näe. ?Kui Eesti majandus stabiilselt edasi areneb, kasvab ka kinnisvaraturg. Kes ootas aga kiiret hinnatõusu, siis see peaks selleks korraks enam-vähem läbi olema,? sõnab ta.

Kodumajagrupi juhi Urmas Lauri sõnul on Euroopa Liidu mõju Eesti kinnisvaraturule raskesti prognoositav. ?Palju räägitakse Iirimaa kogemusest. Meie väiksel turul kohe Euroopa liidu mõju küll tunda pole.?

Uus Maa Kinnisvarabüroo omanik Urmas Laur prognoosib järgmiseks aastaks kinnisvaraturul nõudluse kasvu mõningast aeglustumist. Tema sõnul on kinnisvaraturu tausta meil ülivähe analüüsitud. Uuritud on aktsiaturgu, aga kinnisvara koha peal on auk, arvamused põhinevad sisetundel, möönab Laur.

ASi Maarjamäe Maja juhataja Andres Aaviku arvates toob Euroopa Liiduga liitumine mõningase emotsioonidele rajatud hinnatõusu, kuid pikemas perspektiivis taandub ühinemise mõju muude turu suunda määravate jõudude ees. Aaviku sõnul mõjutavad enim kinnisvarahindu suunad intressiturgudel, klientide ostujõud, maksud ja kinnisvaraturu avatus.