KINNISVARA. Osta sisse või teha ise?

“Oskus kirjeldada oma vajadusi ja soove ning võime leida õige koostööpartner – see on väga oluline oskus. Meie nimetame seda omaniku tavakompetentsiks. See, mis on seotud teenuste pakkumise ja teenuste osutamisega, seda me nimetame professionaalseks kompetentsiks. Neid ei tohiks omavahel segada,” selgitas Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu (EKHHL) juhatuse esimees Jüri Kröönström.

Kröönströmi soovitus kinnisvaraomanikule on, et ei pea olema kõikides maailmaasjades tark, aga peab oskama leida inimesi, kes asju teavad ja kellega koostöö on sinu kasuks.

Otsustav riskide jagamine. Lõpuks võtab riski ikkagi omanik, aga lepinguga saab reguleerida, kui palju riskib teenusepakkuja. “Omanik peab asjatundlikult sõnastama oma soovi ja vajadused ja ka selle, kuidas riske jaotada: kui palju omanikule, kui palju teenuseosutajale. Või jäävad kõik riskid teenuseosutajale. Sellest sõltub ka teenuse hind,” rääkis Kröönström.

Enne lepingu sõlmimist peab ärikinnisvara omanik otsustama, kas soovib kinnisvarahaldusteenust sisse osta või teha seda ise. “Kinnisvaraomanik peaks jälgima turgu. Kui on piisavalt valikut, on mõistlik sisse osta,” märkis Kröönström. Ta ei soovita ettevõtetel kinnisvarahooldust enda kanda võtta.

Eraldi küsimus on, kui kinnisvaraomanikul on kinnisvara mitmes Eesti paigas. “Sel juhul oleneb, kuhu ta tahab riske panna,” selgitas Kröönström. “Isetegemise korral võtab ta endale maksimaalsed riskid. Samas peab ta suutma ka organisatsiooniga asjatundlikult neid riske kanda.”

Confenti korraldatud äripindade kinnisvarahalduse foorumil “Kinnisvarahalduse otsustajafoorum” rääkis Swedbanki haldusosakonna juhataja Andres Loigom, et nende osakonnas töötab kaheksa inimest. “Ise me naelu otseselt seina ei löö ja enamasti ostame kõik teenused sisse,” rääkis Loigom. “Kõige suuremas mahus ostame heakorra- ja tehnohooldusteenuseid ning ehitusteenuseid, millega kaasnevad omakorda projekteerimisteenused.” Loigom lisas, et turvateenistusega nad ei tegele, sest pank on kõrgendatud riskiga asutus ning selleks on eraldi osakond.

Haldaja telefon kui mureliin. Kui oma kinnisvara ise hallata, siis tuleb arvestada kaadri kvalifikatsiooni, tehnika ja seadmetega. “Kui keegi hakkab tegelema millegagi, milles tal ei ole kogemust, siis võib juhtuda, et peab kooliraha maksma,” hoiatas ta.

Veel üks konverentsi esineja, Ülemiste City haldusjuht Vahur Tippo märkis, et nende põhitegevus on kinnisvara haldamine ja korrashoid. “Meid eristab teistest kinnisvaraarendajatest see, et meil on terve linnak, mis tähendab, et pool muret on kohe juures,” rääkis Tippo, pidades lisaks hoonetele silmas ka tänavaid ja pargiala. “Kui me omal ajal hakkasime seda linnakut arendama, siis leiutasime jalgratast ja tahtsime ise iga asja juures olla. Oleme suuremal või vähemal määral majapidajad ja majahoidjad.” Rääkides haldustööst, siis on suurem osa sissetulevaid kõnesid seotud mingi murega, ütles Tippo. “Töö on meeldiv, aga piisavalt emotsionaalne.”

Ülemiste Cityl on ka õuebrigaad, keda saab rakendada, kui on vaja teha välitöid või mööblit tassida. “Oma brigaad annab paindlikkuse ja kiiruse, mis on sisseostetud teenuse ees olulised eelised,” rääkis Tippo. “Kõike sisse osta ei ole päris see. Oma inimese väärtus ja oskus on oluline.”

Pakkumine korrastab turgu. Kröönström märkis, et kui turul on parajal määral ettevõtjaid, hea konkurents, siis selle tulemusel võib rääkida soodsatest hindadest ja ka teenusekvaliteedi tõusust. Sel juhul ei ole majanduslikult mõttekas ise kinnisvarahaldusega tegelda.

Eluaseme kinnisvarahoiust rääkides tõi ta näitena kortermajad. “Kortermajadel on tavapäraselt korteriühistu või valitseja. 15 korteriühistus on palgal 15 korteriühistujuhti ja tegutseb 15 juriidilist isikut. See tähendab kulu,” rääkis Kröönström. “Kui me võtame turul oleva firma, kellel on kinnisvarahaldur, kelle optimaalne maht on töötada 15 korterelamuga, siis on majanduslikult efektiivsem teenust sisse osta. Kui on kinnisvara üle Eesti, siis saab kulusid optimeerida,” selgitas Kröönström.

 

Omaniku kohustused ning funktsioonid

KOHUSTUSED: omanik peab väga selgelt suutma sõnastada kinnisvara korrashoiustrateegia. See võib tugineda kasutajate küsitlusele, omaniku auditile või finantsvõimaluste ja hoone tehnilise seisukorra ülevaatamisele. Ärikinnisvara puhul on oluline omaniku ärivisioon: kas hoone ja keskkond vastavad kinnisvara korrashoiustrateegiale 5 või 10 aasta pärast.FUNKTSIOONID: haldaja leidmiseks peab omanik ette valmistama ja läbi viima hanke, sõlmima lepingud ja korraldama järelevalve. 

 

Millisel puhul osta haldusteenus sisse?

Priit Paiste, ISS Eesti juhatuse esimees Mujal maailmas üritatakse võimalikult palju teenuseid osta ühest kohast. Eestis seda kardetakse ja leitakse, et riskide hajutamiseks ei tasu kõiki mune ühes korvis hoida. Korraldatakse üksikute teenuste kaupa lühiajalisi hankeid. Kuid suuremat osa teenuseid kokku sidudes saaks klient kindlasti parema toote ning see oleks lihtsam ja kokkuvõttes odavam.Usun, et ettevõtted peaksid keskenduma oma põhitegevusele ning kui haldustegevus ei ole põhiline, siis tasuks teenus sisse osta. Võib-olla siis, kui sul on organisatsioonis inimesi, kellel ei ole põhikohal täiskoormust, siis võib jagada haldusülesandeid. Kuid ka siis tekib küsimus, kas neil on piisavalt oskusteavet.

Toomas Voog, Elioni kinnisvarahalduse osakonna juhatajaElionis korraldati haldusüksuse töö 2010. aastal ümber ja selle käigus jagati haldusülesanded kaheks. Üks osakond tegeleb Elioni bürooruumide ja seal töötavate inimestega.Mina juhin seda osa, mis tegeleb ehitiste ja tehnilise poolega. Hoiame hooneid korras. Meil on Tallinnas ja Tartus büroopindade halduseks oma brigaad, mida on raske asendada sisseostetava teenusega. Oma brigaad pääseb igale poole ligi. Meil on üle 800 tehnilise objekti ja kui jaamas tekib rike, siis on iga tund kulla hinnaga.Kinnisvarahalduse korraldamiseks kasutame vastavat tarkvara.