Kinnisvara. 10 küsimust enne uue äripinna hankimist

 

Tasub teada

Millest peaksin üüripinda otsima hakates alustama?

Üüripinda otsima asudes vaadatakse tihti pinna asukohta ja suurust, otsimist oleks mõistlik  alustada aga hoopis eelarve tegemisega. Samuti vaadatakse ja võrreldakse tihti ainult hinda, kuid mõistlik oleks arvestada võimaliku hinnatõusu ja kõrvalkuludega nagu side, valve, parkimine. Arvestada ja võrrelda tuleks erinevate pindade kogukulu, mitte üürihinda. 

Kus peaks minu ettevõte asuma? 

Iseenesest lihtne küsimus, mis mõjutab ettevõtet ääretult palju. Asukohast sõltub kõik. Sõltub üüripinna hinnatase, aga ka see, kui lihtne on sinu juurde pääseda. Esmalt aga:  kas sinu ettevõttel on tegevusalast tulenevalt vaja, et kliendid saavad kontorisse tulla? Kui ei, siis ei vaja sa ka südalinna parimat ja kallimat pinda ning saad säästa, valides linnasüdamest veidi kaugemal asuva soodsama pinna.

Kui suur peaks üüritav pind olema?

Üldine reegel ütleb, et 10 m2 töökoha kohta, kuid seda on eriti oluline jälgida siis, kui tegemist on väikese töötajate arvuga ettevõttega. 12 ruutmeetri peale ei saa panna kolme inimest, kui nad peavad kogu aeg koos töötama. Isegi kui see on füüsiliselt võimalik, tuleb arvestada töötajate jaoks vajaliku distantsiga. 

Milline on minu ettevõtte arengutempo?

Üüripinda valides tee endale selgeks, kas tegemist on väikese või suure büroomajaga. Kas seal on võimalik tunnipõhiselt juurde üürida konverentsiruume või tuleks need kohe alguses koos pinnaga ­üürida?Mõtle, kas sul võib lähiajal minna tarvis suuremaid ruume ja kas leiaksid neid samas majas või tähendaks see taas uue üüripinna otsimist.

Milline on üldpindade osakaal?

Suuremates büroohoonetes on võimalik pinda paindlikult suurendada või vähendada. Lisaks on võimalik koosolekuruume eraldi juurde ­üürida. Väiksemates hoonetes aga on üldkulud väiksemad. Tee endale selgeks, kas WC ja abiruumid on üldkasutuses või tuleb ka need üürida, sest sellest oleneb ka see, kes hakkab neid koristama ja hooldama ning kes selle eest maksab.

Kui palju maksab ettevõttele töötajate autode parkimine?

Sõltuvalt asukohast võib töötajate autode parkimisele kuluv summa olla võrdne mõne väiksema büroo üüriga. ­Uuri, milline on ühistranspordiühendus uue üüripinna lähedal – seal, kus liigub ühistransport, liigub ka palju inimesi. Hea ühistranspordiühendus ­aitab ettevõtjal säästa ka töötajate autode parkimiselt, sest see lubab auto koju jätta ja parkimisest üldse loobuda.

Milliseks kujuneb üürileping?

Kas see on tähtajaline või tähtajatu? Kui sul on viieaastane leping, siis tulebki pinda ­üürida viis aastat. Näiteks kui pinna üür on 300 eurot ja sa üürid seda viis aastat, pead arvestama, et oled võtnud ettevõttele 18 000eurose kohustuse. Arvesta, et isegi, kui sul on võimalus leping varem lõpetada, võib see trahvi tõttu kulukaks kujuneda.

Kuidas saada oma lepingule õiguskindlust juurde?

Üürileping on võimalik kanda kinnistusraamatusse. See märge tagab, et üürile andja ei saa lepingut ühepoolselt lõpetada, sest märke kustutamne nõuab poolte kokkulepet või kohtu luba. Märge kinnistusraamatus on eriti oluline, kui oled üüripinnaga seoses teinud suure investeeringu (näiteks toitlustusettevõtte puhul soetanud köögi), aga on kasulik ka väga pika lepingu puhul, kui on alust eeldada, et selle aja jooksul võib hoone omanik muutuda.

Milliste eritingimustega pean arvestama?

Tihti eeldavad inimesed, et saavad üüripinna fassaadile reklaami panna, kuid näiteks vanalinnas see nii lihtne ei ole. Enne reklaami ülespanekut on vaja majaomaniku, kohaliku omavalitsuse ja muinsuskaitse kooskõlastust.Tulenevalt sinu ettevõtte spetsiifikast, uuri välja, milline on asukohas transpordi juurdepääs, kas see vajab eriluba, kust seda saab ja ega ei ole võimalust, et tänav, kus asud, lähiajal näiteks suurtele veokitele või liiklusele üldse suletakse.

Millised on traditsioonilise üüripinna alternatiivid?

Start-up’ide ja alustavate või väga väikeste ettevõtete puhul tasub kaaluda paindlikku büroohotelli. Büroohotelli ­eelised on võimalus üürida vajadusel juurde nõupidamiste ruumi, sekretäriteenuseid, samal ajal kui ühiskasutuses on köök ja teised mugavused.

 

Samm-sammult

Kuidas üürida äripinda?

1. Leia sobivad ruumid. Saab kasutada maakleri abi, kuid see on ise otsimisest kulukam. Tee selgeks, milliseid ruume sul täpselt vaja on. Kui pind on leitud, tuleks sellega põhjalikult tutvuda ning välja selgitada, millises seisukorras see on. Valides ära kiirusta ja ruumidega tutvumisel kasuta eksperdi abi.

2. Alusta läbirääkimisi. Kui pinna hind sobib, tuleks alustada üürile andjaga läbirääkimisi muude lepingutingimuste üle. Tavaliselt kasutatakse tüüp­lepinguid, mille puhul sõltuvad läbirääkimised poolte majanduslikust erinevusest. Kui näiteks väga suur ettevõte tahab üürida pinda väiksemalt firmalt, on tõenäoliselt rohkem võimalusi läbi rääkida kui vastupidises olukorras.

3. Kirjelda võimalikult detailselt. Kui lepingu tingimused on läbi räägitud, on oluline kirja panna, millistel tingimustel tahetakse üürida. Tavaliselt tekivadki vaidlused sellest, et üüritud ruum ei vasta ootustele. Selle vältimiseks tuleb panna kirja:– Võimalikult täpselt, missugustele tingimustele ruum vastama peaks. Kirjeldada tasuks ka üleandmisprotsessi.– Maksete suurus. Enamasti­ on üürniku huvi, et kõrvalkulud oleks üürihinna sees, üürile andja tahaks neid küsida lisaks. Kui kõrvalkulusid ­üüritasu sees pole, on üürniku huvides määrata kõigile kõrvalkuludele ülemmäär.– Lepingu rikkumised. On üürniku huvides, et võimaliku riski korral saaks ta hõlpsalt lepingu üles öelda. Siin tuleks kindlasti juristiga nõu pidada, et ennast kaitsta. Lepingu rikkumiste lahendamiseks on kaks peamist võimalust: lepingust väljumine või leppetrahv.

4. Fikseeri vastuvõtmisel ruumide seisund. Üüripinna vastuvõtmisel tuleks täpselt kirjeldada selle olukorda. Siingi tuleks kaasata ekspert, et tulevikus vaidlusi vältida. Ruumide olukorra kohta tuleks koostada vabas vormis akt, millele mõlemad pooled allkirja annavad. Võimalusel tuleks lisada ka fotod. Samuti tuleks lepingusse märkida, milliste puuduste korral ei ole üürnik kohustatud ruume vastu võtma. Ka peaks üürnik akti märkima, et soovib selliste puuduste kõrvaldamist.

5. Puudustele reageeri kiiresti. Puuduse avastamisel tuleks sellest esimesel võimalusel üürile andjale teatada, parim on teha seda kirjalikult: kirjeldada võimalikult detailselt probleemi ning millist lahendust ja kui kiiresti soovitakse. Tähtaeg peab olema mõistliku pikkusega ja see sõltugu puudusest. Kui puudust õigel ajal ei kõrvaldata, muutub see oluliseks lepingurikkumiseks.

6. Tagasta pind samas seisus. Lepingu lõppemisel tuleb ruumide üleandmisel uuesti fikseerida nende olukord. On oluline sundida üürile andjat üle vaatama, et puudusi ei ole, ning koostada seisundi kohta akt. Kui aktis puudusi ei märgita, on tõenäoline, et hiljem ei saa üürile andjal tekkida ka nõudeid üürniku vastu.

7. Küsi hüvitist. Kui üürnik on teinud parendusi, on võimalik nende eest hüvitist nõuda, kuid vaid juhul, kui üürile andja on andnud nende tegemiseks nõusoleku. Viimane peab kindlasti olema kas kirjalikult fikseeritud või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (e-kiri, SMS jne). Kui parendused on eemaldatavad ja üürileandja ei soovi neid hüvitada, on võimalus need kaasa võtta, juhul kui see on võimalik ruumi kahjustamata.

8. Arvesta tagatisega. Üürile andjal kehtib pandiõigus kogu üürniku toodud sisustusele, kui lepingus ei ole märgitud teisiti. Pandiõigus kehtib automaatselt, kui üürnik jääb võlgu, on üürile andjal ­õigus müüa tema vara üüri katteks. Pandi­õiguse saab lepingus välistada, kuid sel juhul tuleks asendada see mõne muu tagatisega. Üks võimalus on tagatisraha, tavaliselt maksab üürnik ette näiteks kolme kuu üüri.

Allikas: Uus Maa