Mürts tuleb Rootsist?

Kuigi ma ei näe suurt põhjust, miks kinnisvara hindades peaks toimuma märkimisväärne langus või turu seiskumine, tooksin ohu märgina välja selle, et oleme sõltuvad eelkõige Rootsi pankadest – ja kui seal peaks turg kokku kukkuma, siis see mõjutab otseselt meid.

Samas, kui ma hiljuti seda ühe Soome sõbraga arutasin, rahustas ta mind ja väitis, et kui mingist riigist finantsiliselt üldse sõltuda, siis kõige stabiilsem ning kindlam valik kogu maailmas olekski ilmselt Rootsi. Heaoluriik, mis on aastasadu olnud stabiilsuse etalon ning pigem järjepidevalt vältinud suuri krahhe ja majanduslikke kõikumisi.

Kindlasti on ka kuulutuste hulgal kinnisvaraturule oma mõju, kuid et see on pigem aja märk, mitte tingimata krahhi ettekuulutus. Info liikumise kiirus suureneb iga päevaga. Hästi suunatud ja kiirelt levivad kuulutused ning reklaamid annavad tunde, et elame infouputuses. Kõik on justkui müügis.

Kui kinnisvarasektoris tõesti kuulutustega seoses midagi mõõta, siis pakkumiste arvu ja hinnakasvu. Pakkumiste hulk on turul selgelt kasvanud. Ühtlasi on keskmine ruutmeetri hind jõudnud Tallinnas sarnasele tasemele eelmiste tipphindadega. Seega muutub müügitempo aeglasemaks ning turg stabiilsemaks. Ostjatel tuleb välja käia suurem rahasumma, samas on valikut rohkem ning otsustamine käib aeglasemalt.

Hakkame jõudma olukorda, et kui müüdava vara hind on turule kohane, saab Tallinnas korteri senise kuu kahe asemel müüdud kolme kuni viie kuu jooksul. See tempo on Euroopa keskmist arvestades väga kiire, seda isegi juhul, kui müügiaeg Tallinna turul pikeneks kordades. Kinnisvaraturg on otseses seoses üldise majandusfooniga. Kui majandusel läheb hästi, siis sujuvad asjad ka kinnisvarasektoris.

Põhilised kinnisvarasektorit mõjutavad tegurid on laenuturg, üldine poliitika ja elaniku keskmine sissetulek. Laenuturu mõju on ilmselt kõige olulisem, sest 70–80% kinnisvaratehingutest finantseeritakse laenurahaga. Kuniks meie suurimad pangad annavad soodsat laenu ja intressid püsivad stabiilsed, püsib ka mõistlik konkurents krediidiasutuste vahel.

Sise- ja välispoliitiline mõju on samuti olulise tähtsusega. Üldisele majandusele mõjuvad hästi madalad maksud ja heanaaberlikud suhted. Suuremat osa ekspordiärist on aetud aastasadu lähinaabritega. Ühtlasi on väisinvesteeringute huvi eeldatavalt suurim naabrite seas, seega tasub häid suhteid hoida. Igasugune sõjaline olukord või agressiivsus lähinaabrite suhtess mõjutab vägagi elanike meelsust ning usku tulevikku, isegi kui tegemist on vaid poliitilise sõnakõlksuga.

Probleemiks võib kujuneda ka maksusüsteem. Kinnisvaraturgu halvaks erinevad kinnisvaratehingut puudutavad maksud, omamise maks ning ka tulumaksusoodustuste muutmine või kaotamine tehingute puhul kinnisvaraga jms.

Ei saa ka unustada, et kodu ostetakse eelkõige sissetulekule tuginedes. Kui Eesti keskmine sissetulek suureneb samas tempos või kiiremini kui tõuseb kinnisvara ruutmeetri hind, püsib nõudlus üleval.

Samas, kinnisvaraarendus pole stabiilsel turul loteriivõit. Projektid tuleb hästi läbi mõelda, et need oleks müüdavad, ning meeles pidada, et ehitushinna kasv ning pikenev müügiaeg vähendab projektide marginaale.

Elu on näidanud, et kriisid saavad alguse olukorrast, mida me ette ei näe või millele piisavalt tähelepanu ei oska pöörata. Niisiis on raske öelda, millel hinnalangus tulevikus baseerub. Uue Maa spetsialistid arvavad, et kinnisvarasektori perspektiiv tundub lähitulevikus stabiilne ning pigem jätkub mõõdukas hinnatõus. Arvame, et viimaste aastate 10protsendiline aastane hinnatõus on vähetõenäoline, kuid üldise majanduskasvuga vastavuses olev tõus kinnisvaraturul siiski toimub.