Hinnang sõltub kinnisvara erinevatest väärtusklassidest

Kinnisvara turuväärtus on põhiline kontseptsioon laenutagatiste või finantsaruandluse tarbeks teostatavatel hindamistel ning see põhineb parima kasutuse põhimõttel. Turuväärtuse kontseptsioon arvestab turu keskmise ostja ja müüjaga, kes on sõltumatud osalised võrdsetel alustel tehtavas tehingus, mis toimub pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust.

Kinnisvara hindamise teoorias käsitletakse väärtuste kontseptsioone, mis aitavad seletada tellijate arvamuse lahknevust hindajate omast. Neist põhilised on Rahvusvahelise Varade Hindamisstandardite Komitee standardis IVS käsitletavad kasutusväärtus, investeeritud vara väärtus ning eriväärtus. Erinevalt turuväärtusest on need väärtused subjekti kesksed, st põhinevad investori või omaniku isiklikel eelistustel.

Kasutusväärtus on väärtuse liik, mida teatud kinnisvara annab omanikule või ettevõttele, mille osaks see on ning ei arvesta kinnisvara parimat kasutust ega rahalist vääringut, mida vara müügi puhul oleks võimalik saada. Kuna kasutusväärtuse näol on tegemist väärtusega, mida kinnisvara omab konkreetse kasutuse ja kasutaja jaoks, ei ole see turuga seotud.

Kasutusväärtuse näitena võib tuua situatsiooni, kus ettevõttel on laohoone, mis vastab täielikult tema nõudmistele, kuid suuremale hulgale potentsiaalsetest ostjatest on see vähem sobilik. Seega on laohoonel praeguse omaniku seiskohast turuväärtusest kõrgem kasutusväärtus, millel aga ei ole turuga mingit seost ning turuväärtuse hinnangu andmisel sellega ei arvestata.

Investeeritud vara väärtus on väärtus, mida kinnisvara omab konkreetse investori või investorite grupi jaoks kindlate investeerimiseesmärkide ja -kriteeriumide tõttu ning ei ole seega turuga seotud.

Investeeritud vara väärtuse näitena võib tuua olukorra, kus investor rahastab oma tootmistegevuse tarbeks teatud kinnisvarasse, mis asub väheväärtustatud piirkonnas. Investori jaoks kujutavad tehtud kulutused sisuliselt investeeringu väärtust. Samas, tulenevalt turuosaliste madalamast hinnangust asukohale ei pruugi antud kinnisvara potentsiaalsed ostjad teostatud investeeringuid sama kõrgelt väärtustada ning hindavad kinnisvara turuväärtuse madalamaks.

Üks tegur investeeritud vara väärtuse ja turuväärtuse erinevuse osas on ka kasutatavad tulunormid. Investorite ja omanike põhitegevuse põhised ning kinnisvaraturult tuletatud tulunormid võivad erineda, mistõttu esineb ka erinevusi kinnisvara väärtuse osas.

Investorid hindavad riske lähtuvalt konkreetsest investeeringust, turuväärtuse hindamisel aga arvestatakse kinnisvaraturu keskmiste näitajatega.

Mõiste eriväärtus on seotud teatud eriväärtuse elemendiga, mis ületab turuväärtust. Kinnisvara eriväärtus võib tuleneda selle füüsilistest, funktsionaalsetest või majanduslikest seostest mingi teise kinnisvaraga. Selleks võib näiteks olla kõrvalasetsev vara. Eriväärtus on väärtuse lisa, mida on võimalik rakendada teatud erihuvidega ostja, mitte kogu turu suhtes. Sisuliselt väljendub eriväärtus investori jaoks summas, mille ta on nõus maksma lisaks turuväärtusele tulenevalt isiklikest eelistustest konkreetse kinnisvara suhtes.

Eriväärtuse näitena võib tuua situatsiooni, kus laienemisplaanidega ettevõte peab sobilikumaks variandiks naaberkrundil asuva hoone soetamist. Kuna antud ettevõtte jaoks on tegemist kõrvalasetseva kinnisvaraga, siis ollakse laienemise mugavuse eest valmis tõenäoliselt maksma turuväärtusest kõrgemat hinda. Kõrgema hinna ja turuväärtuse vahe kujutabki endast antud juhul eriväärtust.

Erimeelsuste vältimiseks on soovitatav kinnisvarahinnangute tellijatel kaaluda eelnevalt oma rolli hinnatava kinnisvara suhtes ning usaldada hindamisspetsialistide arvamust, kelle eesmärgiks on hinnata kinnisvara turuväärtust kinnisvaraturult tuletatud andmetele tuginedes.