Järelmaks korteriühistutele

Korteriühistutele muudab toote eriti atraktiivseks asjaolu, et lisatagatisi nagu korteriomanike käendus või pant ei nõuta.

Eesti elamumajanduse arengukavas on tabavalt iseloomustatud eluaseme valdkonna probleeme, millest põhilised on tingitud nõukogudeaegse eluasemepoliitika ja korralduse järelmõjudest ?direktiividega nähti ette igal aastal vähendada ehitusmaksumust 5?7%, mille tulemusena suurenes vajadus hoolduskulude järele. Tegelikkuses jäid need katmata. Nõukogudeaegsele eluasemepoliitikale lisanduvad turumajanduslike suhete ekspansioon eluasemesfääri, omandireform ning suur vastuolu eluaseme rahastamisvajaduste ja võimaluste vahel.

Statistikaameti andmetel on Eesti eluasemefondis 623 100 eluruumi üldpinnaga ca 33 400 000 m² millest 70% asub linnades.

Vastavalt Eesti elamumajanduse arengukavale oleks lähima 15?20 aasta jooksul hädavajalik investeerida paneel- ja telliselamute korrastamisse ca 20?50 miljardit krooni.

Korteriühistu järelmaksu finantsalast definitsiooni on raske määratleda. Erinevate hinnangute alusel võiks mainida hübriidi liisingust ja faktooringust, mis tähendab ehitusnõude loovutamist ning pikaajalise maksegraafiku sõlmimist.

Kui korteriomanikud otsustavad kiiremini kui igakuiselt kogutud remondirahadega teostada suuremaid remonttöid, võiks kaaluda järgmisi soovituslikke etappe:

Kõigepealt peab ühistu juhatus pidama koosoleku, kus juhatuse liikmed panevad kirja nende jaoks kõige olulisemad probleemid ja tööd, mis maja jaoks on esmatähtsad. Reeglina elavad majades ka väga aktiivsed korteriomanikud, kes küll ei kuulu juhatusse, kuid on vastava ala spetsialistid, omades oma nägemust spetsialisti vaatevinklist. Kindlasti tuleks ka nemad kaasata esimesse arutlusprotsessi.

Koosoleku lõpus peaks määrama ühe isiku, kes koondab enda kätte kõik ettepanekud ja teeb korrektuuri enim nõutud tööde vajalikkusest vastavalt pingereale ? nii-öelda koostab esialgse renoveerimisplaani. Samas otsuses tuleb määrata ka uus koosoleku aeg, kus viibivad samad isikud, kes esmasel koosolekul.

Järgmisel korral tuleb läbi arutada need prioriteedid, mis koondtabelis kõige olulisemad näivad. Koosoleku lõpus tuleb kinnitada üldkoosoleku kokkukutsumise päevakord ja teade koosoleku toimumise aja kohta.

Algab üldkoosolekust. Registreeritakse kohale tulnud. Hea oleks, kui registreeritaks ka sõna soovijate nimekiri, et vältida teemast kõrvalekaldumist. Tugineda tuleks rangelt piiritletud päevakorrale. Kõigepealt valitakse koosoleku juhataja ning protokollija. Olulise päevakorrapunktina (soovitavalt viimasena) tuleb sisse kirjutada ka juhatusele üldkoosoleku poolt järelmaksu ja ehitajatega eelläbirääkimisteks volituste andmine. Pärast koosolekut määrab juhatus uue juhatuse koosoleku.

Päevakord:

1. Koosoleku protokollija ja juhataja valimine2. Elamu üldseisukorra tutvustamine3. Olulisemate tööde teostamise loetelu4. Tööde orienteeruv maksumus5. Järelmaksu võtmise vajalikkus6. Volituste andmine juhatusele7. Sõnavõtud

Tehakse kokkuvõte üldkoosolekul toimunust, see on äärmiselt oluline järgnevate etappide jaoks. Kindlasti peab arvestama ka sotsiaalseid küsimusi, mis energiasäästule tuginedes tasuvad end nägusa maja ja väiksemate küttearvete näol ajapikku ära. Küll aga võib laenu tagasimaksmine esialgu korteriomanike maksukoormust mõnevaõrra suurendada.

Positiivse tulemi korral hakkab juhatus aktiivselt tegutsema, määrates ära tööülesanded ? üks läheb panka järelmaksu tingimusi uurima, teine Eesti Korteriühistute Liitu konsultatsioonile, kolmas asub ehitajaga läbi rääkima jne.

Tegutsemise aluseks võetakse üldkoosolekul kinnitatud tööde teostamise tabel. Lepitakse kokku ka uus juhatuse koosolek, ning loomulikult löövad kaasa kõik spetsialistid, kes eelnevalt töörühma kuulusid.

Soovitan kindlasti pöörduda ka Eesti Korteriühistute Liitu, kuna seal on olemas vastavad spetsialistid, kes antud temaatikaga iga päev tegelevad.

Järjekordsel juhatuse koosolekul arutatakse läbi kõik erinevate töögruppide tehtu. Selekteeritakse välja parimad pakkumised. Silmas tuleb pidada ennekõike finantsanalüüsi, kuidas piiratud vahenditega kõige otstarbekamalt ringi käia. Lepitakse kokku uus juhatuse koosolek.

Tutvustatakse juhatusele viimaseid konkreetseid lõpp-pakkumisi, mis lähevad esitamisele üldkoosolekul. Samuti lepitakse kokku üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning vastavad teated pannakse välja trepikodadesse. Kutse korteriomanikule võiks sisaldada alljärgnevaid andmeid, sest kutses märgitud sisust koorub ka üldkoosoleku protokoll.

Päevakord:

1. Osalejate registreerimine ja hääletussedelite väljastamine2. Koosoleku juhataja ja protokollija valimine3. Juhatuse esimehe ja raamatupidaja aruanne ühistu viimase aasta või kuue kuu majandusnäitajatest4. Ehitusettevõtete pakkumiste tutvustus5. Parima pakkumise teinud ehitusettevõtte valimine6. Vajalike remonttööde järelmaksusumma otsustamine ning tähtaja määramine 5 või 10 aastaks7. Otsustatakse ühistupoolne omafinantseeringu maht8. Otsustatakse omafinantseeringute maht jagada vastavalt korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta9. Otsustatakse järelemaksu summa jagada vastavalt korteri üldpinna ühe ruutmeetri kohta10. Majakarbikindlustuse sõlmimine11. Juhatusele volituste andmine kõigi järelmaksu puudutavate läbirääkimiste ning lepingute sõlmimiseks.

Päevakord on väga oluline, kuna vastavalt mittetulundusühingute seadusele võib üldkoosolekul päevakorda lisada uusi punkte üksnes siis, kui osalevad või on esindatud kõik liikmed.

Pakkumisi tutvustatakse üldkoosolekul, kuulatakse ära ettepanekud ning seejärel pannakse hääletusele järelmaksu võtmise otsustamine.

Kui üldkoosolek hääletab otsuse poolt, tuleb hakata tegelema nn vormistamise küsimustega.

Tänaseks on esimesed 40 korteriühistut juba eelinformatsiooni saanud ning tegelevad konkreetse järelmaksu taotlemise protsessiga oma majas.q

Autor: Urmas Mardi