Ühistus elavad luik, haug ja vähk

Korteriühistu (edaspidi ühistu) juhtimine ei erine oluliselt äriühingu juhtimisest. Samas on äriühingu osanikering moodustunud vaba tahte alusel, ühistu otsustele allumisel pole aga elanikel alternatiivi ja liikmete arv on samuti piiratud. Üldiselt oleks ühistu juhtimisstruktuur järgmine: üldkoosolek> juhatus> tegevdirektor (kui on)> töötajad.

Juba ühistu asutamiskoosolekul saab selgeks, kui palju on aktiivseid oma maja käekäigu vastu huvi tundvaid elanikke. Tihti õnnestub asutamine tänu erineva suurusega korteritele, sest osalejaid on arvuliselt alla poole korterite üldarvust. Samas moodustuvad ka erinevad grupid ? peamiselt vanuse ja emakeele baasil.

Ühistu moodustatakse enamasti tüüppõhikirja alusel, seda konkreetse elamu vajaduste põhjal korrigeerimata. Samas on alati mõttekas kaasata põhikirja koostamisse spetsialist.

Juhatusse valitakse enamasti ühistu asutamise initsiatiivgrupp. Revisjonikomisjoni moodustamisel ei saa aga tavaliselt probleemiks mitte toetuse, vaid just kandidaatide puudumine.

Elanike loidu osavõttu ühistu üldkoosolekutest saab ?arstida? põhikirja sättega, mille kohaselt kvoorumi puudumisel teistkordselt kokkukutsutav üldkoosolek on otsustusvõimeline ka ainult kahe osaleja korral.

Kuidas sellisel koosolekul juhatust ja revisjonikomisjoni valida, on ise küsimus ? liikmed ja isegi nende sugulased ei tohi mõlemasse organisse korraga kuuluda.

Üldkoosoleku pädevusse võib põhikirja järgi kuuluda töötajate tasustamise aluste ja korra kehtestamine. Sellisel juhul võidakse juhatusele seada piirid, mis ei võimalda palgata näiteks pädevat raamatupidajat. Sellest tulenevad probleemid võivad kokkuvõttes aga märgatavalt kallimaks minna.

Sõltumata sellest, kas ühistul on tegevdirektor või täidab neid funktsioone juhatuse esimees, on kalduvus selle töö tasustamisel koonerdada. Unustatakse, et samas maja elades on esimees ?tööl? tihti terve ööpäeva. Põhjendamatu on oodata pikaajaliselt häid töötulemusi inimestelt, kes töötavad ainult missioonitundest.

Teisalt ei tohi juhatuse töö tasustamist jätta nende endi otsustada ? juhatus sõlmib küll töötajatega töölepingud, kuid juhatuse peaks palkama üldkoosolek. Vältima peaks ka töölepinguid, eriti tähtajatuid, sest see teeb keeruliseks juhatuse tagasikutsumise ja töösuhte lõpetamise juhatuse volituste tähtaja lõppemisel.

Muidugi on väga erineva suurusega ühistuid, kuid suur probleem paistab olevat ühistu juhtimisstruktuuridesse piisavat initsiatiivi ja vaba aega omavate inimeste leidmine.

Sarnaselt äriühingutega on ühistute põhikirjades jäetud sätestamata juhatuse koosolekute kokkukutsumise kord. Vastuolude korral juhatuses annab seda seika ära kasutada. Samas vastutavad juhatuse liikmed otsuste tagajärgede eest solidaarselt, kui koosolekult ei puudutud mõjuval põhjusel või ei hääletatud vaidlusi tekitava otsuse vastu.

Probleeme tekitab ka juhatuse liikmete õigus esindada ühistut kõigis õigustoimingutes, kui põhikirjas pole ette nähtud ühise esindamise nõuet.

Ühisesindus võib osutuda aga üpris tülikaks näiteks suvel, kui üks juhatuse liige tuleb ja teine just läheb puhkusele. Kõigi juhatuse liikmete võrdse esindusõiguse korral võib tekkida lisaks raiskamisele ka olukordi, kus on sõlmitud kaks samasisulist lepingut erinevate ettevõtetega. Parim lahendus näib olevat ühistu esindamise õiguse andmine ainult juhatuse esimehele. Vastav õigus peab olema fikseeritud ühistu põhikirjas ja kantud registrisse.

Tegevdirektori ametikoha vajadus sõltub eeskätt elamu suurusest ja haldamise süsteemist.

Haldusfirma teenuste kasutamise korral pole reeglina vajadust eraldi tegevdirektori palkamiseks. Kui aga vastav ametikoht on vajalik, siis peaks töölepingu sõlmima juhatus ning tingimata katseajaga.

Tegevdirektorile annab tööülesanded juhatus, kes ka kontrollib nende täitmist. Samas ei tohiks pädevat ja oma tööd tundvat tegevdirektorit vahetada koos juhatusega.

Peamisteks arusaamatuste põhjusteks on ühistu nimel sõlmitavad lepingud. Palju probleeme tekib ehitus- ja remonttööde tellimisel, sest pea alati leidub ühistu liikmete seas kahtlejaid, kes ei usu tööde vajalikkusesse või peavad nende maksumust mõttetult kõrgeks.

Liigsete kulutuste ning hilisemate arusaamatuste vältimiseks tuleks lepingute sõlmimisel konsulteerida juristiga. Samuti on ehitus- ja remonttööde teostamisse soovitav kaasata vastava ala spetsialist.

Eelpool käsitletud probleemide lahendamisel on suurimad kogemused Eesti Korteriühistute Liidul.

EKÜLi koduküljelt internetis leiab dokumentide näidiseid, õigusakte jpm käsitletud teemaga otseselt haakuvat. Interneti teel on võimalik saada ka juriidilist konsultatsiooni.q

Autor: Teet Sepaste