Kinnisvaraturul pole lähiajal krahhi oodata

Eestit võib tänavu tabada kinnisvarakriis, ennustab Ühispanga president Ain Hanschmidt. ?Nagu ka mujal maailmas on olnud kinnisvarakrahhe, nii tuleb see ka Eestis. Ja see tuleb siis, kui buum läheb nii suureks, et ehitushinna ja müügihindade vahed küünivad neljakordseks,? selgitab pankur väite tagamaad. Hanschmidti sõnul maksab Tallinna vanalinnas korteri ruutmeeter 30 000 krooni, mis on 3?4 korda üle ehitushinna.

Äripäeva hinnangul praegune olukord kinnisvaraturul krahhile ei osuta.

Halbu aegu kinnisvaraturule ennustavad Hanschmidti kõrval mitmed teisedki tippjuhid, viidates seejuures korterite rekordhindadele, pankade kasvavatele laenuportfellidele, samuti hoogsalt suurenevale uute elamispindade hulgale.

Kinnisvaraturu kohta ei saa teha üldistusi pelgalt Tallinna vanalinna unikaalsete korterite kõrgete hindade järgi. Kõrged hinnad on tingitud pakkumist ületavast nõudlusest. Vanalinna korterid moodustavad väga tühise osa elamuturust ega suuda kuidagi kogu kinnisvaraturgu põhja lasta.

Ühe kriisi võimaliku ajendina näeb Hanschmidt pankade võidujooksu laenuturu hõivamisel. Pangad meelitavad kliente järjest soodsamate laenudega.

Kinnisvaraarendajatele antud laenude osakaal pankade laenuportfellides pole võrreldes eelmise aastaga suurenenud, see oli ja on ligikaudu 15%. Võrreldes 1999. aastaga on nende osakaal isegi väiksem. Laenude osa, kus tagatiseks kinnisvara, on laenuportfellides aastaga suurenenud 11,33 mld kroonilt 13,23 mld kroonile ehk 16,7%.

Kinnisvaralaenude osakaal näiteks Ühispanga laenuportfellis sõltub eeskätt Hanschmidtist endast. Ehk võiks ka nii öelda ? kriis kinnisvaraturul oleneb sellest, kui lahti on Hanschmidt laenukraanid keeranud.

Tõsi on see, et kinnisvaraturule on tulnud mitmeid uusi elamuprojekte ning see suund jätkub ka paari lähima aasta jooksul. Samas oli elamuehitus Eestis pikka aega pea varjusurmas ning elavnenud elamuehitus pole veel suutnud aastatega tekkinud tühimikku täita.

Suur hulk uusi arendusprojekte võib muidugi tähendada seda, et arendajail on järjest raskem kinnisvara müüa, nende (laenatud) raha jääb järjest kauemaks kinnisvara alla kinni ning tõenäoliselt hakkavad lähemas tulevikus langema ka kinnisvarahinnad.

Kui aga kinnisvaraarendajad on sunnitud vähendama oma kasumimarginaali ? selleks on ruumi piisavalt ?, ei tähenda see veel turu kriisi. Ega seegi, kui üks arendaja pankrotti läheb. Kuni püsib nõudlus (uue) elamispinna järele, seda naljalt ei juhtu. Vähemalt Tallinna puhul võib öelda, et siia eluaseme soovijad ei saa kunagi otsa.

Äripäev ei vannu, käsi piibli peal, et krahhi kunagi ei tule. Seda ei saa keegi välistada. Kui inimesed ei jõua kinnisvaralaene tagasi maksta ning pangad on sunnitud majad ja korterid odavalt müüki panema, küll siis jõuab ka kriis kätte. Kuni aga rahva sissetulekud suurenevad ning neil piisab raha laenu võtmiseks ja teenindamiseks, ettevõtted investeerivad ning majandus kasvab ? nagu see praegu on ? , siis pole põhjust ka kinnisvaraturu kollapsit oodata.