Eellepingu olemus lahtine

Kinnisvaraäris on kõige rohkem levinud eellepingute sõlmimine ehitiste ja korterite kui vallasasjade ja kinnisasjade ostu-müügi korral, vähemal määral rendi- ja üürisuhetes.

Eellepinguga kohustuvad pooled tulevikus sõlmima põhilepingu, samuti lepitakse eellepinguga kokku nii paljudes põhilepingu tingimustes, kui see momendil võimalik on. Üldjuhul määratakse eellepinguga kindlaks põhilepingu sõlmimise tähtaeg, ostu või müügi hind, tasumise kord, põhilepingu sõlmimiseni tehtavate kulutuste hüvitamine, valduse üleandmise tähtaeg, objektiga seotud maksude tasumine, põhilepingu sõlmimata jäämise tagajärjed jms. Eellepingu sõlmimisel tasutakse reeglina ka poolte vahel kokku lepitud summa ettemaksuna ostu-müügihinna arvelt. Välja kujunenud tava kohaselt on see 10 % tehingu hinnast. Selle summa käsirahaks nimetamine ei ole aga õige, kuna vastavalt TsK § 212 lõikele 1 antakse käsiraha juba sõlmitud lepingu tõendamiseks, mitte aga lepingu sõlmimise tagamiseks tulevikus.

Ostu-müügi eellepingu sõlmimise vajadus tekib eelkõige tehingut puudutavate läbirääkimiste käigus, kui mõlemad pooled on huvitatud ostust ja müügist, kuid üks või mõlemad pooled ei ole koheselt põhilepingu sõlmimiseks valmis. Et aga saada kindlustunnet tegeliku eesmärgi saavutamise (põhilepingu sõlmimise) osas, tahavad pooled teineteist siduda eelkokkuleppega.

Eellepingu sõlmimise puhul on esmatähtis kontrollida müüja omandiõigust müüdavale objektile. Vallasvara puhul on omandiõigust tõendav dokument hooneregistri tõend, kinnisvara puhul kinnistusraamatu registriosa väljavõte. Omandiõiguse kontrollimata jätmine võib viia selleni, et eelleping sõlmitakse ning tasutakse ettemaks sulile, kes ei ole õigustatud objekti müüma.

Kuigi ettemaksuna tasutud summa tuleb selle tasunud isikule tagastada kui alusetult saadu, võib selle väljanõudmine osutuda keeruliseks ja aeganõudvaks.

Autor: Kristi Dubkovski