Kodu ostmisel tasub välja selgitada kaasomandiga seotud kulud

Endale kodu soetades tuleb kindlasti tähelepanu pöörata sellele, et olenemata, kas ostetakse reaalosa või asja mõttelist osa, tuleb arvestada kaasomandis oleva esemega seotud kulutuste kandmisega.

Praktikas on tekkinud küsimusi, et milliseid kulutusi peab uus omanik kandma hakkama, millisest hetkest muutub kohustuseks kulude kandmine ja kas peab maksma ka võõrandaja poolt maksmata jäänud võlgade eest.

Asjaõigusseaduse N 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on 2005. a 2. nov otsuses nr 3-2-1-105-05 leidnud, et kõnealune säte reguleerib kaasomanike vahelisi suhteid, mitte kaasomanike suhteid kolmandate isikutega. Seega võlausaldajad ei saa selle sätte alusel kaasomanikele nõudeid esitada.

Kõnealuses kohtuasjas olid kaasomanikud sõlminud kapitalirendilepingu hoone soojasõlme asendamiseks täisautomaatse soojasõlmega. Kohtud leidsid, et sisuliselt oli tegemist järelmaksuga müügilepinguga. Kui hageja sai kaasomanikuks, hakkasid nii lepingu pooleks olev soojaettevõte kui ka teised kaasomanikud hagejalt nõudma kapitalirendilepingu järgsete maksete tasumist. Uus kaasomanik esitas hagi, milles palus tunnustada oma õigust mitte tasuda kapitalirendilepingust tulenevaid makseid.

Riigikohus on seisukohal, et iga kaasomanik vastutab tema kaasomanikuks olemise ajal sissenõutavaks muutunud kohustuste eest isiklikult. Antud näite puhul tähendab see, et eelmine kaasomanik pidi kapitalirendilepingu järgseid makseid tasuma kuni omandi üleminekuni. Uus kaasomanik pidi jätkama nende kulude maksmist pärast omanikuks saamist. Seejuures ei pea uus kaasomanik endise kaasomaniku poolt maksmata jäänud makseid tasuma.

Arutluse all oli antud asjas ka see, kas uus kaasomanik peab igasuguste, enne tema omanikuks saamist sõlmitud lepingute järgseid kulusid kandma. Kohus on seisukohal, et teised kaasomanikud saavad nõuda varem sõlmitud lepingute alusel kulude kandmist tingimusel, et tegemist on asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutustega, milleks võivad kolleegiumi arvates olla soojuse, vee või elektriga varustamise või valve-, või hoolduslepingud.

Kohus on leidnud, et kaasomandi osa või korteri omandamisel peab omandaja arvestama sellega, et ta peab alates omanikuks saamisest osalema võrdeliselt teiste kaasomanikega elamu majandamiseks vajalike kulutuste katmises ning seda sõltumata sellest, kas ta neist kuludest teadis või mitte.

Juhul, kui müüja ostjat kõigist esemega seotud kohustustest ei teavita, võib see olla lepingu rikkumine ning ostja saab kasutada õiguskaitsevahendeid, muuhulgas nõuda hinna alandamist.

Seega juba kodu otsimisel, enne lepingute sõlmimist, tuleb müüjalt uurida kõigi kulude kohta, mida kaasomanikud ühiselt kannavad, nt majandamisega seotud teenused, remondi jaoks võetud laenud vms.

Sellest sõltuvalt saaks läbi rääkida hinna küsimuse, kui selgub, et tulevased kulud on märkimisväärsed. Samuti on võimalik omavahel kokku leppida, et müüja kannab ka edaspidi mingeid kulusid. Selline kokkulepe ei kehti loomulikult teiste kaasomanike suhtes.

Artiklis toodud kaasuses ei olnud elamus korteriühistut asutatud. Korteriühistutega majades tuleks arvestada veel sellega, et omandajalt võidakse nõuda ka võõrandaja poolt tasumata jäänud makseid. Nimelt, korteriühistuseaduse N 7 lg 3 järgi korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest.

Seetõttu tuleb omavahel kokku leppida, et müüja kohustub tasuma kõik maksed ja võlad kuni omandi ülemineku või valduse üleandmise hetkeni. Siiski saab korteriühistu sellisele omavahelisele kokkuleppele vaatamata ostjalt müüja võlgade maksmist nõuda.

Autor: Pille Pettai