Poolelioleva hoone kasutamine teeb ehitusvigade eest vastutavaks

Kasutusloata ehitise kasutamine paneb osa ehitusvigadest põhjustatud õnnetuse süüst ka kasutajale.

Ehituses on algselt kokkulepitud valmimistähtaegade ületamine üsna tavaline.

Ehkki põhjuseid on erinevaid, on tagajärg tellijale sama.

Kui näiteks majaehituse finantseerimiseks on müüdud senine eluase ja kokku lepitud selle vabastamise tähtaeg, siis tuleb kolida pooleliolevasse majja või leida ajutiselt muu eluase.

Lõpetamata ehitise kasutamine on risk. Nimelt võib seaduse kohaselt ehitise kasutusele võtta alles pärast kasutusloa väljastamist.

Riigikohuski rõhutab lahendites, et ehitusluba annab õiguse üksnes ehitamiseks, mitte selle kasutuselevõtmiseks.

Enne kasutusloa andmist vaadatakse ehitis üle. Kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud otstarbele.

Kui kasutusloata ehitist kasutatakse teadlikult, siis õnnetusjuhtumi korral vastutab ka kasutaja. See kehtib ka siis, kui osaline põhjus on vigases ehitusprojektis või nõuetele mittevastavates ehitustöödes.

Näiteks, kui majaomanik teab, et kasutusluba ei ole, kuid ikkagi kasutab kütte-, vee- või muid tehnosüsteeme ning selle tagajärjel juhtub õnnetus, siis ei saa nõuda kogu tekkinud kahju hüvitamist töövõtjalt. Näiteks kehtib see tulekahju, gaasiavarii jt sarnaste õnnetuste korral.

Selline tingimus kehtib isegi juhul, kui hiljem tõestatakse, et süsteem on valesti ehitatud.

Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et kasutusloata ehitise kasutamisel on tekkivas kahjus süüdi ka tellija (majaomanik) ise.

Seetõttu võib formaalse paberina tunduva kasutusloa puudumine muuta võimatuks nõuda töövõtjalt kogu kahju hüvitamist isegi siis, kui ehitaja on tõepoolest eiranud täielikult ehitusprojekti või kasutanud mittekvaliteetseid materjale. Seega jäetakse osa kahju majaomaniku kanda. Kasutusloa olemasolu annab üldjuhul tellijale aluse eeldada, et ehitis vastab nõuetele ja selle sihtotstarbeline kasutamine on ohutu. Samuti garantii, et ehitustööde puuduste tõttu hoonele tekkivate kahjude eest vastutab töövõtja.

Hoone ehitamisel mitme töövõtja kasutamisel tuleb täpselt välja selgitada, kelle viga on kahju põhjustanud. Kui ekspertiis teeb kindlaks, et kahju on põhjustanud mitme töövõtja oma töölõikude valesti tegemine, siis vastutavad töövõtjad tekkinud kahju eest solidaarselt. Isegi siis, kui igal töövõtjal on eraldi leping tellijaga ning tegemist ei ole alltöövõtja-peatöövõtja suhtega.

Solidaarne vastutus tähendab, et tellija võib nõuda kogu kahju hüvitamist ükskõik milliselt töövõtjalt. Töövõtja, kes on tellijale kogu kahju hüvitanud, saab hiljem nõuda osa makstud kahjuhüvitisest sisse teistelt kahju põhjustanud töövõtjatelt. Peatöövõtjale, kes kogu tööd ise ei tee, tähendab see otseselt vajadust kasutada üksnes usaldusväärseid ja kvaliteetseid alltöövõtjaid. Tellija ees vastutab igasuguste kahjude osas just peatöövõtja.

Kui hoone ehitatakse ümber või renoveeritakse, siis tuleb taotleda uus kasutusluba.

Samuti on kasutusluba nõutav, kui hoonet hakatakse kasutama algselt kavandatust erineval viisil.

Näiteks on väga levinud kesklinna elumajades eluruumide ümberehitamine kontori-, poe- või muudeks ruumideks.

Samas on kasutusloa osas oluline teada ka seda, et kui hoonel on mitu omanikku, siis tuleb vastav taotlus esitada ühiselt.

Seetõttu peavad kõik hoone omanikud olema nõus ruumide teiseotstarbelise kasutamisega. Nõusoleku puudumisel kasutusluba ei väljastata ning seega on ruumide kasutamine sellisel juhul seaduse kohaselt keelatud.

Sellepärast peab juba enne ehitustööde algust tellija saavutama kõigi omanikega kokkuleppe ruumide kasutamises uuel otstarbel.

Niiviisi saab maandada riski, et tehtud investeeringut ei saa hiljem soovitud viisil kasutada.

Samas, kui üürnik on sõlminud enne ruumide valmimist üürilepingu ja ei saa kasutusloa puudumise tõttu ruume kasutada, kaitseb teda võlaõigusseadus.

See annab talle sellisel juhul näiteks õiguse nõuda üüri alandamist, kahjude hüvitamist jne.