Arco Vara projektid läksid börsi eel kallimaks

2006. aasta bilansis kõpitseti Arco Vara arendusprojekte 386 miljonit krooni kallimateks, kui need olid 2005. aasta lõpus, kinnisvarabuumi kõrghetkel. Samal ajal oli Arco netokasum eelmise aasta kohta 217 miljonit krooni. See tähendab, et ümber hindamata oleks juhtiv arendusfirma kahjumit kannatanud.

2006. aasta koondbilansis on kinnisvarainvesteeringute koguväärtuseks 1,6 miljardit.

Emissiooniprospekti kohaselt on kinnisvarahindaja Colliers International hinnanud aprillis Arco Vara osalusega objektide väärtuseks 4,4 miljardit krooni. Kuna osa objekte on Arcol teiste arendajatega kahasse, hinnatakse talle kuuluvate arendusprojektidega väärtust 3 miljardi krooniga.

Colliersi hinnang lähtub projektide turuväärtusest, võttes arvesse ka kinnistute arenduspotentsiaali. Väärtusest peaaegu pool on omistatud Tallinna kesklinna kinnistutele: Tivoli, Ilmarise ja Ahtri kruntidele, millest ühtegi pole veel arendama hakatud. Arco konsolideeritud 2006. aasta majandusaasta aruandes võib veel näha märgatavat laenukoormuse tõusu, börsile triivival ettevõttel on kohustusi kogusummas 1,5 miljardi eest.

Erainvestor Stefan Andersson Arco Vara aktsiaid märkida ei kavatse, tema hinnangul oleks aktsiate õige hind poole madalam, 44 krooni asemel ligikaudu 20 krooni.

Arco Vara ülehinnatud finantsseisundist toob Andersson näiteks kinnisvarafirma plaani müüa 183 uut korterit Kadrioru Tivoli krundil nelja aasta jooksul.

"See tähendaks laias laastus, et peaaegu iga kümnes Tallinnas müüdav uus korter peaks lähemal neljal aastal asuma sel krundil ja olema suhteliselt kõrge hinnaga," kommenteeris Andersson. "Krundi väärtus on prospekti järgi tõusnud ostuhinnalt ehk 250 miljonilt kroonilt 712 miljonile. Krundi alghind oli üldsegi 50 mln krooni. Samas kõrvalkruntidel Skanska vaevleb müügiga ja pakub ostjatele tasuta parkimiskohti."

"Ma ei saa aru, kust nende kasum 2007. aastal peaks tulema - nad on oma projektid juba niigi üle hinnanud. Emissioon börsil tähendab sisuliselt seda, et nad müüvad ülehinnatud projektid aktsionäridele," tõdes Andersson.

Samuti ei kavatse Arco Vara aktsiaid märkida Äripäeva väljamõeldud investor Toomas.

"Arco Vara aktsiate ostmine on paljuski kinni selles, kui õiglaseks peetakse emissiooniprospektis sisalduvat hinnangut kinnistute väärtuse kohta ja Arco võimet neid objekte edukalt realiseerida," kommenteeris Investor Toomase portfelli haldav Äripäeva analüütik Raivo Sormunen. "Kes julgeb Tallinna kinnisvarasse praegu investeerida, peaks julgema ka Arco Vara aktsiaid osta. Kuna Toomas on Tallinna kinnisvaraturu positiivsete arengute suhtes skeptiliselt meelestatud, ei julge ta ka Arco Vara hetkel näppida."

Kinnisvaraarendaja Märt Vooglaid nentis, et turg on tõesti mingil määral jahtunud ning on kummaline, et Arco Vara on oma projekte suuremas summas ümber hinnanud kui 2005. aasta lõpus, mil oli ümberhindamiseks reaalne põhjus.

"2007. aasta kevade kohta on nad suhteliselt optimistlikult projekte hinnanud," lisas Vooglaid.

Pindi Kinnisvara juhatuse esimees Peep Sooman tunnistas samuti, et Arco Vara hinnad ei pruugi kõige adekvaatsemad olla. "Minu hinnangul ei ole kõik prospektis toodud hinnad väljumishinnad," sõnas Sooman, kes veel üleeile kaalus Arco Vara aktsiate ostu, kuid ei leidnud selleks ühtegi põhjust.

Arco Vara juhatuse liikme Sulev Luiga sõnul on kinnisvara bilansis õiglases väärtuses, selle määramisse kaasati mitmeid sõltumatuid hindajaid.

Sulev Luiga rõhutas, et tal pole põhjust kahelda sõltumatute ekspertide antud hinnangutes.

Arco Vara AS koostab oma finantsaruandeid IFRSi (rahvusvahelise finantsaruandluse standardi - toim.) reeglite kohaselt. Nimetatud reeglid nõuavad, et kinnisvarainvesteeringud oleksid esitatud turuväärtuses, kuid ei nõua sõltumatute ekspertide kaasamist hindamisel. Seega piisaks finantsaruannete koostamisel kinnisvarainvesteeringute turuväärtuse määramiseks juhtkonna hinnangust.

Arco Vara juhtkond on täiendava kindlustunde saavutamiseks ning kinnisvarainvesteeringute aastaaruandes õigeks ja õiglaseks kajastamiseks tellinud hinnangud ettevõttevälistelt sõltumatutelt ekspertidelt. Samuti on pakkumisprospekti koostamisel võetud veel täiendavad hinnangud rahvusvahelistelt ekspertfirmalt Colliers International.

Kõik viidatud hinnangud ja ekspertarvamused ei näita kuidagi, et kinnisvarainvesteeringud oleksid finantsaruannetes kajastatud liialt optimistlikult, pigem vastupidi. Mul ei ole põhjendatud aluseid kahelda asjatundjatest sõltumatute ekspertide pädevuses.

Seega tuleb arvestada, et pigem ei kajasta Arco Vara kinnisvaraobjektide bilansilised väärtused isegi pärast ümberhindlusi nende võimalikku maksimaalset turuväärtust.

Juhtimis- ning finantsasjatundjana ei ole minu ettevalmistus kinnisvarainvesteeringute hindamiseks võrreldav Colliersi ja teiste atesteeritud hindajate omaga. Colliers International on hinnanud projektide turuväärtust, millest kinnistu turuväärtus moodustab vaid osa, võttes arvesse ka kinnistute arenduspotentsiaali. Hindamismetodoloogia põhineb nende varasemal rahvusvahelisel kogemusel.

Raamatupidamise aastaaruandes esitatud finantsnäitajad, sealhulgas kasum, ei põhine Colliers Internationali projektidele antud hinnangutel, vaid sõltumatute ekspertide kinnisvarainvesteeringutele määratud turuväärtustel.

Emissioonide puhul ei ole vabal turul pea kunagi võimalik nõudlust piisavalt täpselt ette määrata.

Võib kinnitada, et senini ei ole juhtunud midagi olulist, mis ei oleks plaanipärane. Lõpptulemus selgub 14. juuni õhtul.