Kinnisasja müügilt tuleb mõnikord tasuda käibemaksu

Kuigi kehtiv käibemaksuseadus jõustus juba 1. mail 2004, unustatakse mõnikord ikka, et teatud tingimustel peab müüja kinnisasja võõrandamise korral riigile tasuma käibemaksu.

See kohustus puudutab niisiis selliseid ettevõtlusega tegelevaid juriidilisi isikuid, sh avalik-õiguslik juriidiline isik, samuti linna-, valla- või riigiasutus või ettevõtlusega tegelevaid füüsilisi isikuid, kes käibemaksuseaduse mõttes on käibemaksukohustuslased.

Käibemaksukohustus tekib nende kinnisasjade puhul, millel asub uusehitis ja sellist kinnisasja või selle osa võõrandatakse enne esmast kasutuselevõttu, samuti kinnisasjade puhul, millel asuvat ehitist on oluliselt parendatud ja mis võõrandatakse enne parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu. Seejuures loetakse oluliseks parendamiseks seda, kui parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10 protsenti ehitise või selle osa soetamise maksumust enne parendamist. Ehitiseks ei loeta pooleliolevat ehitist.

Ehitise kasutuselevõtt on ehitise reaalselt otstarbeliselt kasutusse võtmine, mitte kasutusloa väljastamine. Sealjuures tuleb tähele panna, et kui uut korterit müüakse mitu korda edasi, enne kui keegi sinna tegelikult elama kolib, siis kõik eelnevad müügid loetakse maksustatavaks käibeks.

Käibemaksukohustus kehtib ka krundi võõrandamise puhul, millel ei asu ehitisi. Krunt on ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal.

Detailplaneeringu koostamine on seaduse järgi kohustuslik linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ning kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel. Detailplaneering võib olla kohustuslik ka väljaspool linnu ja alevikke, kui üldplaneering seda ette näeb.

Maatükk on ehitamiseks kavandatud siis, kui seal on kas detailplaneeringuga või ehitusloaga (juhul, kui detailplaneering ei ole ehitamiseks vajalik) ette nähtud hoonete või rajatiste ehitamine. Maatükki hakatakse krundiks lugema siis, kui kehtestatakse detailplaneering või kui väljastatakse ehitusluba. Seega üksnes asjaolu, et maatükk asub näiteks linnas, ei tähenda, et tegemist on automaatselt krundiga.

Kui maatüki müümisel ei ole detailplaneeringut veel alustatud või see ei ole kehtestatud, ei ole veel tegemist krundiga ning maatüki müük on maksuvaba. Samas, juhul kui müügilepingus lepitakse kokku, et müüjal on kohustus detailplaneeringu koostamine lõpule viia, loetakse see käibemaksuseaduse mõttes krundi müügiks ning tekib maksukohustus.

Kehtiva käibemaksuseaduse jõustumisel nähti ette ka üleminekusätted. Nimelt, kui ehitise ehitamist alustati enne 1. maid 2004, ei laiene nende ehitiste võõrandamisele maksukohustust.

Ehitamise alustamiseks loetakse ehitusloa väljastamist. Samuti krundi osas, mis on soetatud enne 1. maid 2004, ei teki maksukohustust. Seda ka juhul, kui võõrandatakse sellise krundi või maatüki jagamisest tekkivaid krunte.

Autor: Pille Pettai